德国芬兰的财产税制及其对我国物业税改革的启示.doc

德国、芬兰的财产税制及其对我国物业税改德国、芬兰的财产税制及其对我国物业税改 革的启示革的启示上海市财税局赴德国、芬兰财产税制考察团 2013-2-16 14:25:35 来源：《上海财税》2006 年 9 期德国财产税改革和发展的有关情况德国财产税改革和发展的有关情况德国在中央与地方之间实行的是共享税与固定税相结合、以共享税为主的分税制按照分税制原则，德国把全部税收划分为共享税和固定税两大类：共享税属联邦、州、地方三级政府（或两级政府）共有，并按不同的规定比例在各级政府之间进行分成；固定税则分别划归联邦、州或地方政府所有，作为本级政府的固定收入在这种财政体制框架下，德国在税收上实行的是以直接税和间接税为主要内容的复合税制，目前有各类税种约 37 个，其中财产税主要包括营业资本税、土地税、房产税、遗产和赠与税，是州和地方政府财政收入的重要来源一）德国财产税制的改革情况近 10 多年来，德国借鉴美国等国家的税制改革经验，对整个税制进行了一系列以降低税率、扩大税基、保持德国工业基地地位为主要内容的改革和调整通过提高间接税税率、降低直接税税率，有效地减轻税收负担，着力提升对国内外投资者的吸引力。

其中涉及财产税的改革内容主要包括：一是保护私人财产所有权从 1998 年开始取消了在德国实施了 74 年的州财产净值税，大受广大中产阶级特别是富人的欢迎2002 年，施罗德第二次连任德国总理后，为增加财政收入、降低财政赤字、改善低收入阶层的生活水平，社民党的部分高层人士提出了恢复征收州财产净值税的设想，而且在由社民党执政的两个州还正式向当地议会提出了这样的议案根据这一议案，政府将对超过 100 万欧元的不动产征收财产税 虽然此举得到了德国工会的积极响应，但由于广大富人和在野党的竭力反对，加之税收征收成本较大和现实的法律障碍等方面的原因，最后只好放弃了二是提高企业的自有资本及其积累能力从 1999 年开始取消依据资本股份制企业运营的固定资本计征的营业资本税德国官员和专家认为，如果这些企业的生产经营利润很少，或者处于微利和亏损状态，征收营业资本税将在很大程度上危及到企业生存，影响企业的可持续发展，动摇德国经济的坚实基础和在世界上的领先地位三是减轻中小家庭企业主换代的税收负担为促进实现中小家庭企业的可持续发展，进一步降低遗产和赠与税的税率，提高免税额度德国官员和专家认为，企业财产是中小家庭企业主私人财产的一部分甚至主要部分。

对不少经济不够宽裕、财力不够雄厚的中小家庭企业主来说，如果税率过高、税负过重，必然会出现被迫变卖企业资产来缴纳遗产和赠与税的现象，造成企业发展萎缩、就业岗位减少，影响社会充分就业，破坏社会稳定所以，德国在设计税率时，充分体现了这样的思路和理念，考虑的因素包括被继承人与继承人之间的关系亲疏程度、继承人自身的经济情况和负担能力，甚至包括继承人的预期寿命，等等通过上述一系列改革措施的逐步推出和有效实施，大大降低了德国企业和个人的税收负担与其他欧美国家相比，目前德国是西方发达国家中财产税负最低的国家，远远低于英国、法国、美国和日本二）德国现行财产税制的主要内容按照德国现行税制，在房地产的购买交易环节，买方须依据成交合同所表明的价值，向财政部门缴纳 3.5％的土地交易税，同时可享受总额为 2500 欧元的免税额优惠对于直系亲属和夫妻之间的土地转让实行免税，共同继承人之间的土地转让交易也可以享受免税买卖双方凭财政部门开具的纳税证明，向政府有关部门申请办理房地产的过户登记在房地产的拥有环节，居民要按照不同的税率，依法缴纳土地税和房产税在德国，对作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营实行区别对待的税收政策，居民自有自用的第一套住宅本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。

而且，按规定购买和建筑自住性住宅的居民还可享受房屋购置价值 5％～6％的个人所得税特别扣除，分摊的时间为 8 年 对于居民购买的第二套住宅，近年来一些市镇已开始开征第二套住宅税目前，巴伐利亚州的一些市镇已率先征收第二套住宅税据了解，这项改革尚处于探索和试点阶段在房地产的出租环节，如果居民将原来自有自用的住宅用于出租，则要依法缴纳房产税，出租房屋取得的租金收入还要缴纳 20％～49％的个人所得税在房地产的出售交易环节，在依据成交合同所表明的价值向财政部门缴纳 3.5％土地交易税的同时，如果通过房地产买卖获得盈利，还要缴纳 15％的差价盈利税在财产的转移和赠与环节，遗产继承人要按规定缴纳遗产和赠与税德国、芬兰两国实行“先分后税”的分遗产税制，并和其他大多数西方发达国家一样，采用累进税率德国税法规定，只有依法缴纳税率为 50％～70％的遗产和赠与税，才能成为他所继承遗产的合法所有者三）德国财产税改革后的土地税在德国，无论所有者社会地位及收入如何，只要在其行政区内居住一年以上，所在地的市政府就会向其征收土地税按照德国的土地税法案，德国的土地税是地方政府周期性征收的税种，是一种循环型年税，其征税对象是土地和建筑物，不管其用途是农业、林业、商业或私人用途。

目前，德国的土地税细分为两种种类 A：农业和森林设施；种类 B：保持中的财产，包括工厂用房、世袭建筑物所有权、共管所有权和部分所有权土地税按年征收，由市政府在每个日历年度的 1 月 1 日，按照不动产的会计价值征收，不管其是私人资产或商业用途土地税一般分 4 次每季缴付在计算（企业）所得税和贸易税时，土地税可以扣除土地税的应征税基是根据“估价法”所确定的不动产的会计评估值由于历史的原因，老联邦州（指原西德地区）的税务部门基于 1964 年 1 月 1 日的会计评估价值进行评估，新联邦州（指原东德地区）的税务部门基于 1935 年 1月 1 日的会计评估价值进行评估房地产单价一般仅占当前公平市价 30％左右目前，土地税的评定分两个步骤：第一步，税务机关将房地产单价与适用的联邦基本利率相乘，从而确定基准数；第二步，市政当局利用其当地乘数来评定基准数在评定单价时，税务机关将房地产归属为纳税人所有房地产所有人一般为纳税人，同时，房产继承人或受益人也可成为纳税人当产权出售时，其产权归新业主、房产继承人或受益人所有，期限自交易完成后，翌年 1 月 1日起在此之前，产权归前业主、房产继续人或受益人所有。

计算所得税时，可扣除土地税通过将土地税的经济负担囊括在附加租赁费用中，从而通常可将其转嫁于住户根据现行法律，在财产评估时，营业器械不被考虑；会计评估值通常是获得可比较的不动产的平均租金的倍数；会计评估值是该不动产的国内价值，也是土地税的计税基础不动产的会计评估值是多种评估方法后的结果，例如：收入资本化价值的过程将影响单独家庭住房、自有公寓房、居住性不动产和多用途不动产的评估会计评估值是该年租金毛收入乘以法定乘数其他建筑物的评估也是基于这一主旨进行的评估土地税时不需要填写税收申报表，但是所有者必须向财政部门提交请求书财政部门评估不动产的价值（会计评估值）不动产所在地的市政府有权评估、征收、推迟或放弃土地税会计评估值将乘上联邦基本比例，该值取决于不同的建筑物类别上述结果再乘上市政府系数，系数从 280％～600％，从而达到有效税率在 0.98％～2.1％之间，平均税率在 1.5％左右例如土地税种类 A 和 B 柏林的系数为 150、660，法兰克福的系数为 175、460，汉堡的系数为 225、540，慕尼黑的系数为 490、490，科隆的系数为 165、500一个具体例子的计算：柏林的自由公寓（土地税种类B），会计评估值*系数* 联邦基本比例＝土地税，50000 欧元／年*0.35％*660％＝1155 欧元／年。

经过近 70 年的改革、调整和完善，德国已基本形成了一整套有关土地税的税收优惠政策体系例如，对于公共停车场、体育馆、慈善机构、宗教设施、学校，以及显著用于艺术、历史、科学和自然保护等公共机构或公益事业的不动产可以享受免税；新的 5 个州（原东德部分）的居民用房，如果是在 1980年 12 月 31 日至 1992 年 1 月 1 日间建造的，可以享受 10 年的免税期芬兰财产税改革和发展的有关情况芬兰财产税改革和发展的有关情况芬兰实行中央和地方两级课税制度，其主要特点为：一是靠税不靠费在芬兰，无论是居住还是经商，除了照章纳税外，几乎不收费，财政收入中个人所得税和财产税占了 80％以上二是税权高度集中财政部对税种的设立提出草案，报议会通过后执行其他任何部门和任何机构都没有权力设立税种，也没有权力提出收费项目和罚款项目三是税收征管诚信便民芬兰的税务机关遵循“平等、诚信、专业化”的工作理念，依法管理各项税收和非税收入，尽最大可能不给纳税人及他们的经营活动带来不便芬兰的税收种类主要包括：资本利得税、教堂税、公司所得税、赠与税、遗产税、城市税、不动产税、州所得税、资源税、转移税、增值税、非税收入（健康保险费、林业管理费）等。

此外，对资本（财产）不征税，仅根据净资产征税，即：就上一年度的净财富按年征收，计算净财富时要从总资产中减去负债一）资本利得税在芬兰，出售或交换诸如房地产、投资等产生的所得，最低税率为 28％，应纳税额计算公式为：出售价格－购入价格－费用（如果购入价格无法得知，个人可以按照出售价格的 20％计算；如果财产超过 10 年，则为出售价格的40％）；出售或交换诸如房地产等的资本损失，可以在发生的当年或以后的三年内予以冲减利息或租金所得，税率为 28％（公司税率为 26％），应纳税额计算公式为：利息或租金所得－成本，利息或租金损失可以在发生的当年或以后的 10 年内予以冲减分红收入由纳税人所在州进行征税，最高征收额不超过总数的 10％通常，芬兰对未列入名单或净资产在 100 万欧元以下的企业实行免税（超出部分分为收入所得和资本所得）二）不动产税在芬兰，除了农田和森林外的征收不考虑其用途，对所有种类的不可移动的财产征收对于租赁土地上的建筑物也征收不动产税，尽管这些建筑物在芬兰法律上通常被认定为可移动的财产对于居住用途的建筑物的不动产税率为0.22％～0.5％；对于其他种类的不动产，适用税率 0.5％～1％，1％～3％的特别税率用于某些都市圈的未建造的不动产。

计税额根据应税财产估值法案的规定进行计算市政府可以在以上范围内设定不动产税率；不动产税的收入全部属于不动产的所属城市三）转移税针对房地产、楼宇和有价证券等转移所开征的税收在转移发生的两个月内必须进行申报进行证券类资产转移时，税率是售价的 1.6％；进行房地产类资产转移时，税率是售价的 4％资产转移时，从一类资产转为另一类资产时，视为两次交易进行征税对我国物业税改革的启示和借鉴对我国物业税改革的启示和借鉴按照党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，“十一五”时期，我国将按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，稳步推进物业税改革，对不动产开征统一规范的物业税笔者认为，尽管我国与德国、芬兰的国情不同、市场化程度不同，在经济发展水平和文化传承等方面也存在差异，但在税制上仍有许多共同点，特别是两国在财产税制方面的改革、管理经验值得认真学习、研究和借鉴一）坚持以人为本的理念，不断提高物业税改革思路的开放性和前瞻性在物业税改革的推进过程中，应注重把握好以下三个关键环节：一是在改革方向的把握上，要按照“清理收费、简并税种，均衡税负、促进发展”的原则，清理不合理、不合规、不合法的收费，合并现行的城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，逐步将原从房地产开发建设、交易环节征收的税费转移到拥有或使用环节，突破“内外资有别、两套税制并存”的政策瓶颈，简化税种结构，建立起全面覆盖内外资单位和个人、规范统一的物业税制，建立起谁购物业谁缴税、多购物业多缴税的运行机制。

从而，通过降低流转环节税负，提高持有环节税负，鼓励自住性的合理消费，抑制奢侈性的过度消费，打击投机性的恶意炒作，促进。