土地登记中的几个难题及处理意见.doc

1土地登记中的几个难题及处理意见土地登记中的几个难题及处理意见● 姜志清姜志清（崇川分局）土地登记是土地产权管理的核心环节土地管理法实施后，全国各地相继开展了土地调查、登记、发证工作政府通过土地登记发证工作，有力地维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益，规范了土地管理秩序和土地市场秩序，促进了各地经济发展和社会稳定 相对而言，我国土地登记制度建立还是较晚，一些技术和规范制定相对滞后在土地登记工作中，经常会出现很多问题笔者结合多年土地登记实践，针对工作中遇到的几个难题，提出相应的处理意见，仅供参考●土地所有权登记方面难题一：““农改居农改居””地区土地所有权性质难区分地区土地所有权性质难区分因征地等原因，造成城市郊区大量村组变成无地（耕地）村组，或人均耕地 0.1 亩以下根据土地管理有关政策，这些村组应全组成员办理“农改居”手续，同时，征地后剩余集体土地收归国有但有些原属村组集体所有的土地，在改居之前，已被村集体、或乡镇集体办理使用手续，并给予原所有权单位相应补偿这些土地所有权如何确定，存在两种矛盾的看法2一种人认为，原村组集体土地在被其他集体经济组织（如村集体或乡镇集体）办理使用手续，并给予补偿后，其土地所有人已发生了变化。

虽然原村组已“农改居” ，但该宗土地仍为其他集体所有另一种人认为，该宗土地虽然进行了补偿，但仅办理了使用手续，仅为使用人发生了变化，土地所有者仍属原村组集体，它随该村组改居后，应一并转为国有土地由于有以上两种截然不同的看法，在城市建设需使用该宗土地时，是否需要征用，如何补偿，已成为使用土地的一道难题处理意见：对于上述土地所有权性质争议，笔者认为应区分不同情况，对照相应法律、政策，得出不同的结论 《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国有所有如果争议土地在城市建设发展后，已属市区范围，即就可定性为国有土地除此之外，笔者倾向了同意第一种看法，该宗土地仍为集体所有，所有权人为当时办理土地使用手续、支付土地补偿费的村或乡镇集体经济组织难题二：农村集体土地所有者是谁？农村集体土地所有者是谁？我国《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理3南通市郊区各乡（镇）村既有村民选举的村民委员会组织，又有到工商管理部门注册的村经济合作社或实业公司，其经济组织和村委会往往是不同法人。

法律上，村农民集体所有的土地，既可以由村集体经济组织经营和管理，又可以由村民委员会经营和管理在两者发生矛盾时，集体土地所有权该确定给谁呢？另外，在村一级，无论是经济组织，还是村委会，都有独立的法人但各村民小组，基本上也独立核算（南通市郊如此） ，但法人不明确其资产和财务等，一般由村里统管属于村民小组的集体土地，由哪一级土地所有者来经营和管理呢？由于土地所有者难以确定，给集体土地所有权登记、征地补偿安置和农村分配工作带来较大难度处理意见：上述涉及的两个方面，实际上都是集体土地所有者的主体确定问题对照有关政策，笔者认为，属于村农民集体所有的土地，应优先确权给村集体经济组织，它代表着农村集体组织全体成员的利益村民委员会是基层群众性自治组织，仅能在村集体经济组织未建立的情况下，代替行使土地所有权同样，属于乡（镇）农民所有的土地，其所有权应确认给乡（镇）农村集体经济组织《农村人民公社工作条件修正草案》（1962 年 9 月 27 日中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过）第二十条规定：生产队是人民公社中的基本核算单位它实行独立核算，自负盈4亏，直接组织生产，组织收益的分配第二十一条规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有。

根据以上条款，历史上已属于村民小组（人民公社时称生产队）所有的土地，就直接确权给各村民小组●土地使用权登记方面难题三：农村住宅合法用地界址不好确定农村住宅合法用地界址不好确定由于农村比城市用地相对宽松，农村宅基地实际用地面积一般较大，如一户 300 平方米在村民建房审批时，村镇建设管理部门（南通市区为规划管理部门） ，一般批准每户一定的规划档距，如东西长 15 米，南北宽 15 米，这样规划用地面积为225 平方米在政府及其土地管理部门审批宅基地时，根据《江苏省土地管理条例》和南通市崇川区、港闸区民房建设用地审批管理办法，正常户型（3-5 人户）一般为不超过 135 平方米这就造成一个农户宅基地合法面积 135 平方米小于规划用地面积 225 平方米，更小于实际用地面积 300 平方米 （象这种情况，农村里比较普遍，约占到 90%以上 ）这些农户的合法用地界址如何确定？超出合法用地的土地如何定性，如何处置和管理？这一直是农村宅基地管理的一大难题处理意见：从尊重历史、面对现实、依法确权的基本原则出发，农户宅基地如出现实际用地面积与土地审批面积不一致，且其用地与周邻无矛盾的情况下，应将该户的用地界址定在规划管理部门批准的用地范围内，但合法用地面积仍确定为政府及其土5地管理部门依法批准的宅基地面积。

这也满足了土地登记发证需“权属合法、界址清楚、面积准确”的基本要求界址线内超出登记发证用地面积的部分，应实行有偿使用难题四：住宅楼每套房分摊用地面积大小难定住宅楼每套房分摊用地面积大小难定城市住宅小区内用地大致分为住宅楼建筑占地、周边绿化用地、小区道路用地和其他配套用地等每套住宅分摊用地面积， （住宅楼内各住户共用一个宗地，每套住宅占地须进行分摊应仅以其所在楼房建筑占地为基数，还是应加上绿化用地、小区道路用地，甚至还应加上其它配套用地在住宅楼土地登记中，分摊用地面积大小说法不一，争议颇多另外，有些住宅楼一楼住户有供其独用的天井，该天井范围，是否也应和楼上住户分摊呢？处理意见：为保障房屋所有人权益，同时方便土地登记操作，住宅楼每套房分摊土地，应以住宅楼建筑占地和周边绿化用地形成的封闭宗地的面积为基数，小区道路用地和其它配套用地不计入一楼住户独用天井，其土地应确权给一楼房产所有人●土地他项权利登记方面难题五：土地租赁权登记率极低土地租赁权登记率极低这里的土地租赁权登记，仅指土地二级市场里土地使用权承租权登记《江苏省土地登记办法》第三十六条规定：依法出租土地使用权的，出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后 156日内，持土地登记规定的文件以及土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同等，共同向国土管理部门申请变更土地登记。

土地使用权出租期内，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后 15 日内，持有关文件申请变更登记第四十四条规定：申请土地使用权出租登记，当事人应当依法如实申报租金现在，人们的土地登记意识比过去已得到较大提高初始土地登记、转让变更土地登记及抵押土地登记率一般较高唯独出租土地使用权后，变更土地登记意识不强，登记率极低就南通市区而言，这两年土地他项权利登记中，国有土地使用权出租登记几乎是零，农村集体非农业建设用地使用权租赁登记也很少出租土地使用权不登记，势必造成国有、集体资产流失，土地二级市场秩序混乱，出租土地纠纷、诉讼不断，严重影响了经济发展和社会稳定处理意见：针对土地租赁权登记率极低现象，政府首先还是要加强法制宣传和政策引导，普遍提高群众的出租土地登记意识其次，合理制定出租土地登记办法，简化办事程序，提高办事效率，方便群众申报再次，应降低土地出租登记收费（包括税收）标准，甚至为促进土地出租登记工作，一段时间内，免收这部分土地登记费和交易费同时，政府还应加大土地执法力度，开展土地出租市场的检查和监督7难题六：土地抵押权难以实现土地抵押权难以实现各类企业生产经营、房地产开发所需大量资金主要来源于各金融机构。

近几年，金融机构在为企业贷款时，往往要求企业以自身合法的房地产作为抵押担保为防范抵押风险，根据《担保法》和《城市房地产管理法》的要求，银行和企业大多已到政府土地管理部门办理了土地抵押登记手续，领取了《土地他项权利证明书》 但房地产抵押本身存在不少风险，难免会出现抵押人还不了贷款此时，抵押权人银行有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿但《城市房地产管理法》第五十条同时规定，抵押土地是以划拔方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿另外，各级政府还规定，企业有职工未安置的，拍卖所得首先应用于安置职工，补发和缴纳所拖欠的职工工资和福利按此顺序，抵押权人得到的往往所剩无几了更何况，处理抵押房地不动产，价值大、环节多，不同与一般的动产处置，周期较长遇到城市规划控制、市场滞销等因素，抵押土地使用权就变不了现若抵押物为乡村企业所使用的集体土地非农业建设用地，抵押权的实现，相对于国有土地而言，还需要征收或征用抵押土地，那就更难了处理意见：针对土地抵押权难实现的问题，银行应首先考虑降低抵押风险一是要选择企业信誉好，投资项目发展前景大的8贷款对象。

二是要看抵押房产、土地具体状况，特别是土地区位、规划限制情况，准确评估房地产价值和确定合理的抵押率对划拨土地使用权，要考虑补交土地出让金因素，抵押率不能高同时，银行应督促贷款人一起到政府相关部门办理抵押登记手续三是要加强贷款资金跟踪管理银行要随时掌握企业的生产和经营状况，对贷款资金的流向要了如指掌，和企业共同防范资金风险因企业破产等因素，企业确实不能履行债务时，银行要及时与抵押人协商，并达成还款协议协商不成的，及时向人民法院提起诉讼，对抵押土地使用权进行拍卖抵押权人要充分利用其对拍卖所得的优先受偿权，减少或避免贷款损失作为政府土地管理部门，应积极配合银行、企业和人民法院处置抵押土地使用权，充分维护国有、集体土地所有者权益，防止土地资产流失，保障土地抵押权人的合法利益，促进土地抵押权的顺利实现，共同营造一个诚实信用和稳定有序的社会、经济大环境。