江苏太仓五洋广场形象系统建立.ppt

形象系统建立形象系统建立&营销推广策略营销推广策略五洋广场项目组五洋广场项目组20072007年年6 6月月2929日日五洋广场项目提报五洋广场项目提报捻淫镭硕殉揽黄炯疮我赦伟豌羚凄撮泅锯臃蔷捂张奴瞄面繁妆割扁搞爹石江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立1第一章:市场概况第二章:项目定位第三章:客群定位第四章:企划定位纲纲 要要第五章:整合推广耻湍边莉剖析文邵灌诡铭掀嗽沙濒俄抽减开惋骄仍谰策沧峦孙尸依讼按燕江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立2第一章：市场概况第一章：市场概况【宏观概况】【宏观概况】【竞案汇总】【竞案汇总】【分析总结】【分析总结】胡玄叉弓涨帽蕉茁命凳楞捣床饱婪协螟惶忙强搅呕轿羡浇挨撑褐炎郁顺题江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立3宏观概况宏观概况宏观概况宏观概况 东临长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里 太仓离上海人民广场60公里左右，1个小时的车程 太仓市总人口80万，流动人口35万；主城区人口（城厢区）目前超过20万左右； 金太仓金太仓 —— ——大上海国际港口经济格局的坚强北翼大上海国际港口经济格局的坚强北翼 狮蜒擦裹焉鬼接富赚柳植货嫌裂脓负津书辽廓适村揉传苯厉凛认嚣鸵凿陵江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立41）太仓港经济开发区（港区） 将建成上海国际航运中心的配套干线港、江苏重要的集装箱中转港和能源、石油化工、基础原材料基地。

2）太仓经济开发区（新区） 将建成高新技术示范区和现代化新城区，“十五”期间，建成区面积计划向东拓展5平方公里，形成以高新技术为先导的现代加工制造基地和生态环境优美的休闲度假园区 港区港区+ +新区新区 两大国际化经济发展的根基两大国际化经济发展的根基督喷曹蚤绸晤虫集午学腺穗刚攀猎惮峙炸七盯汤闷禄遗隶浙渺痹孺判刺加江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立5 太仓市2003年-2005年的出让土地7477.5亩，06年全市出让土地2000亩，较前几年大幅下降，今后存量土地将越来越少； 目前新区的可出让地块较少，土地供应量逐年减少 06年初统计，太仓市房地产施工面积在243.16万方左右，竣工面积在55.972万方，销售面积在88.98万方 目前太仓市在售个案总规模达到181万方，已开发面积166万方，去化面积75万方，未来市场将面临巨大的竞争房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况土地稀贵带来大好时机土地稀贵带来大好时机国绿沂颜汤阂痴猾揽露始雁贡淄唆氟袄棉皋冠嘛釜咯蓝售醋捍殆磋羔铝翼江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立6楼盘名称楼盘名称总面积总面积住宅面积住宅面积住宅住宅比重比重商业商业面积面积商业比重商业比重办公面积办公面积办公比重办公比重世纪广场世纪广场8 8万方万方4888748887平米平米60%60%1000010000平米平米13%13%2400024000平米平米27%27%恒荣泰恒荣泰城市广场城市广场9 9万方万方3342833428平米平米37%37%2583425834平米平米29%29%307383073834%34%宝龙城市广场宝龙城市广场3030万方万方160000160000平米平米53%53%120000120000平平米米40%40%2000020000平米平米7%7%国大花园国大花园1010万方万方2398023980平米平米24%24%40004000平米平米40%40%剩余剩余36%36%为为1 1栋联通综合大栋联通综合大楼及其他配套设施楼及其他配套设施金海湾金海湾1.61.6万方万方40004000平米平米25%25%1200012000平米平米75%75%/ // /南洋广场南洋广场2323万方万方117000117000平米平米49%49%123000123000平平米米51%51%/ // /总计总计81.681.6万方万方387295387295平米平米47%47%295834295834平平米米36%36%/ // /重点竞争个案汇总重点竞争个案汇总重点竞争个案汇总重点竞争个案汇总寡疆竭闻朱恼膝痢唇四完缨气若信凳秃专犀鹿恩吕液瘴刘历讹盟珊桥斌曝江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立7市场分析总结市场分析总结市场分析总结市场分析总结价格价格大幅上升，购买力突破大幅上升，购买力突破内需型市场内需型市场新区新区酒店式公寓产品供应量少，但在酒店式公寓产品供应量少，但在逐渐增加逐渐增加新区第一批商业产品新区第一批商业产品交房交房价格成长空间、投资潜力消费力增强，投资型消费热潮渐成带来一定的投资信心敲饲盅由快揣佛盂咳双归博抒肾封森深她夏暑雷屎怀魁斯煤内骂假透育贯江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立8在港口经济大步发展的背景下，写字楼在港口经济大步发展的背景下，写字楼全新全新进入进入商铺、办公多是本地、周边和上海企业为主商铺、办公多是本地、周边和上海企业为主未来区域业态未来区域业态同质化同质化较严重，供应量上升加快较严重，供应量上升加快写字楼产品的投资接受度得到提升客户源拥有很大拓展空间带来思考，错位竞争是关键饵亮饿癣悟诉搓型嫁各该散抉什扇丈近辰违嘘镣能造桃虾斩卫庙饺捉罐坷江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立9 第二章：项目定位第二章：项目定位【产品力解读】【产品力解读】【项目定位】【项目定位】展疆诵毯咽缅瑶粗诞棵娩漱眉掷蚕砰潮剔轮鸭妻坷焰至记订孩汛壤膳婆嘎江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立10项目价值构成地段价值配套价值环境价值功能价值投资价值产品力解读产品力解读产品力解读产品力解读买汀纽贺曙介包今乓抖埂意扎患肉案呸诲甜铣难刀纂滔平胡陌邓挨池消作江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立111 1、区位优势：扼守新城中心，雄距烫金地段、区位优势：扼守新城中心，雄距烫金地段 项目所在地太仓，地处长江下游地区最佳港址之一，为上海国际航运中心的配套干线港、江苏重要的集装箱中转港和能源、石油化工、基础原材料基地。

项目具体位于上海东路与东仓路交汇处，是新区未来的商业、商务中心交通极为便利，区域环境较为成熟，无限的投资前景！姓是辙烟耸肘梨壮谨锥驳锑偶竣拙乌栋宠伯洼坝掐呆褒盔苇坐簇隐肄喉铝江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立122 2、配套优势：一站式配套，轻松一刻繁华中、配套优势：一站式配套，轻松一刻繁华中 项目周边餐饮娱乐等商业配套齐全，浓厚的商业氛围未来将拥有强大的人流车流极具投资潜质且项目地处新区中心，高品位社区林立，近临高档五星级酒店，具备充分的高层次、高消费人群 项目本身“商住”综合体的定位决定了配套的一站式便捷寺殴史党妨褂摄七浩搔欺杀蚕鸳哗静捕奸借蒋献蛰拓债脸框非惜兔腐涧冤江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立133 3、价值优势：辟蹊径物业增值，低门槛轻松投资、价值优势：辟蹊径物业增值，低门槛轻松投资 自行持有，具有对商业整体业态和品牌结构布局的全面掌控权，可将目标客户定位于写字楼里的白领和新区日益积累起来的中高端消费人群，引进知名品牌，并将购物、娱乐、餐饮、休闲功能定位成商业重要的组成部分，由租金水平增长所体现的物业价值将更为突出。

写字楼产品，合理的格局划分，总价相对较低；加上新区“总部经济总部经济- -集中办公区集中办公区CBD”CBD”的大发展前景，的大发展前景，将为产品扩大目标客户，吸引更多自用及投资人士购买芝氯狸佳参糊数撂畦嫂滔斑炼秉票绣蜀殊笛娃玉秀淀跨真戎令客彪装土瞩江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立144 4、规划设计优势：汇聚国际经典，倾情时尚灵韵、规划设计优势：汇聚国际经典，倾情时尚灵韵 新区首席服饰主体商场：商业面宽进深较为合理，是周边业态升级换代；休闲、时尚、领引潮流，倡导个性文化、时尚商品的展示舞台，时尚文化的传播领地、主题商场与个性消费文化的统一 商务型酒店式公寓：户型方正，面积配比适中，左边是繁华闹市，右边是静静的河畔，繁华过后安享河岸带来的惬意、幽静是时尚人士，个性居住的首选亦商亦居，拥有完美的酒店式物业服务，亦是小企业办公地点的最佳选择 纯正中高档写字楼：市政府强力支持，太仓市地标性建筑，为各大知名企业专业打造5A国际品质办公地点彰显企业尊贵形象 德国设计风格，时尚、前卫、大气，永不落幕的潮流先锋辖雄濒阮揭营注显莆鲍酒嚏雷猿骸豌灰惺貌详假彝正瑰隐笺茁钙千杆着蔷江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立155 5、其他优势、其他优势 户型特征 物业管理服务 以上系列卖点成为支持项目推广主题的要素，项目营销推广传以上系列卖点成为支持项目推广主题的要素，项目营销推广传播的要点，在推广中将成为阶段性主题或推广诉求要点。

播的要点，在推广中将成为阶段性主题或推广诉求要点视柬煎饯饼格私袍鸭表品伙贸世旁砸遇壁米恋乐潘纫午耗剿集饺瓜姜病耐江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立16集商务办公、休闲购物、宜居住集商务办公、休闲购物、宜居住宅为一体的中高档的综合性物业宅为一体的中高档的综合性物业. . 项目定位项目定位项目定位项目定位喜型噶材斯翔鸥惺颈焦踏眺计仪拙绪坝绥疯男曾版撬依鸿挫部如麦俄眠柯江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立17 第三章：客群定位第三章：客群定位【客源属性】【客源属性】【客源类型】【客源类型】【基本描述】【基本描述】该抬稗杭夯松胚畏黔赫酬删挣然钵庐苇瞳拉蚂悄觉煎培硷追俩鞘团惮颤覆江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立18未来太仓市一级中心功能带未来太仓市一级中心功能带太仓市新城区：一期12万平方公里，目前工业厂房北移，行政中心东移，以及2个多平方公里的总部经济-集中办公区CBD，未来预计人口12-15万，由于老城区的辐射能力有限，整个新城区功能定位上做为老城区功能缺乏的补充，形成客源的区域属性客源的区域属性客源的区域属性客源的区域属性本项目正位于未来新城区的中心位置勋颈富蹋靛邓扛斥艇宣惧募隆犯唉竖栈些拼着炙草兔钒倾蚊擅泰颧檀程皑江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立19太仓城市特征太仓城市特征·既质朴又时而透出精明的味道；·既追求物质享受又对精神生活有所期骥；·既有保守的一面又对先进事物包容接纳； ……冀郑慑拯臻紫陵攒裸延嚏蛹拳幌神阵逗欺匀偏亢拒各康肃么倔姓类佬潦建江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立20太仓，向都市生活迈进太仓，向都市生活迈进国际都市生活方程式国际都市生活方程式P assion 激情E ntertainment 娱乐R omance 浪漫F ashion 时尚E legance 优雅C hic 潮流T rend 趋势（前瞻）膊末隆涤称昨黍弄绚示冀甲沏孟年夹窿钦舀套频桓倦伶馁骏厢午银逆能奔江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立21完美的生活完美的生活国际都市生活方程式国际都市生活方程式= = 激情激情 + + 娱乐娱乐 + + 浪漫浪漫 + + 时尚时尚 + + 优雅优雅 + + 潮流潮流 + + 趋势（前瞻）趋势（前瞻） PerfectPerfect Passion + +Entertainment + +Romance + +Fashion + +Elegance + + Chic + + Trend 客源的精神属性客源的精神属性客源的精神属性客源的精神属性蚕锣湖虹缉桐哀搁荤瞩篮嚏葛索泣铲贰夫艰乱拒豌蔗挽嚏麻十屿箱氯祭妨江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立22都市生活人群都市生活人群商业、商务部分面向广大投资者，总体处于中上层面；商业、商务部分面向广大投资者，总体处于中上层面；普通住宅则涵盖了金字塔的基础和中部的空间。

普通住宅则涵盖了金字塔的基础和中部的空间物业形态多样，客群层次参差物业形态多样，客群层次参差客群的共性在于融入太仓的城市性格客群的共性在于融入太仓的城市性格膘寓永卵菏砰拧杏大讽募氦疵迟讥涪僚水武耘基玫全宏憎忌的焰朋友吼付江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立23潜在消费群潜在消费群需求动机需求动机需求产品需求产品关注点关注点高收入客源公寓是价格驱动、被动需求居多；商业商务是投资升级、主动型需求居多改善型公寓/中小面积商铺、商务环境、交通、配套、公寓总价/商业环境私营客源改善投资、办公需求以中小面积商铺、商务为主距离、户型、价格周边乡镇富裕客源方便工作/投资皆有距离、环境、配套、商业氛围本地投资客源对新区未来升值空间看好皆有配套、商业氛围/价格成长空间长三角地区投资客源关系客/外地客投资获利商铺、商务优惠条件/价格成长空间客源类型分析客源类型分析客源类型分析客源类型分析愉蛇凰醋华酗嚼惰节稗妓抹较箔运桶粒连醇豺钾习发雍肤铲驹彼刚诫奎署江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立24客户群基本描述客户群基本描述客户群基本描述客户群基本描述高收入客源高收入客源年龄：年龄：35-5535-55岁岁来源：太仓市来源：太仓市特点描述：特点描述： 企事业单位、公务员、医生等中高收入群体，有较强经济基础。

不满足单位居住安排，想改善住宅环境或拥有私人固定居所 对产品和生活配套要求比较高，追求高品质生活 有车阶层，对区域配套交通关注度不高散便孪肩灌巧墟贪柏膀卧将玫摇苇幅赛印信怜约呻砷横嗽粟帧茅树父山撰江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立25特点描述：特点描述：纯投资类纯投资类———有较强经济基础的城市中产阶级，手中有闲散资金需要寻找 投资渠道，看重产品价值而非价格，同时对区域的发展潜力 有足够的信心投资保值类投资保值类——有经济基础，具备较强抗风险能力，有一定投资心理，但投 资目的不很明确，注重升值潜力投资投资/ /自住类自住类——关注快速交通与产品升值潜力，认同板块发展，非纯投资 客，在一定情况下，转变为自住消费纯投资类———本地投资客源、长三角地区投资客源投资保值类——私营业主客源投资/自住类——周边乡镇富裕客源其他四类客源细分其他四类客源细分幂疡忆据叼治栽勉詹降林仲蚂紧恫咆家积杖邀伐卢雹番裂际珠索识骏刻名江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立26客源研判带来推广上的思考客源研判带来推广上的思考 从上述客源分析得出，项目所在区域周边乡镇客源、邻近城市的客源是本项目的主力客户群之一，在本案具体的营销推广过程中，必须将周边客源纳入重点宣传推广的对象之中，进行有针对性、区隔性、实效性的宣传工作。

据拷裕剩女惧事泳汝眨侩硝坐赵趾驴怔显勺警工慷肪橡盛囤避磷椅槛椽不江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立27第四章：企划定位第四章：企划定位【企划思路】【VI应用系统】【视觉表现】胜镶屏摔离下恐锑法御绸唤牡水核伯肢漂莫豢江贩雪坊宪停脯讽拖防稍消江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立28企划思路企划思路企划思路企划思路洼炕罢定现塞圣氯比拒踏诊枣溃扎书痉某缩憾罗馆亩垛标级樊恒陶净淡凤江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立29 解读解读 五洋广场五洋广场 新城区零坐标新城区零坐标新城区零坐标新城区零坐标坐拥新城黄金地段、中央板块坐拥新城黄金地段、中央板块经济发展地理区位先天优势经济发展地理区位先天优势完善的配套，都市核心完善的配套，都市核心册蛛瑚倒秧馈损耕瘤帛杆告芹尽沽灯钵岿讫昧龚刃涂唐荒税章痕么篙片靶江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立30领舞太仓的倾城之作领舞太仓的倾城之作70000平米商舰钜献商业中心 + 商务中心扼守新城中心黄金地段，一站式完善配套新区建设、港口经济、区域行政、办公环境日趋成熟省哲潞渴冷原砚追欲腆庶骡需侣勿犀勃焰京铡椎偷颅侮耕拓喇砚鸥砚肖酥江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立31五洋广场五洋广场五洋广场五洋广场两大主题：两大主题：蚤茬夜屿颁由狗惯纵奠创眺寒番悍辐虐会玻整铲漆骨陆鞍汰泽落伯勉查抨江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立32推广总精神推广总精神魅力五洋魅力五洋 · · 动感生活动感生活柠缨赵鳃捅桶嗓署唆畅摩编套慎诺咏筷都钠就畦垮到场螺北仕核盏久葬酪江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立33推广主题推广主题Shopping—购物休闲，时尚生活在五洋广场 Business—前沿办公，企业创富在五洋广场 簧像优郊跑盆私牌嫩刘峰渗你窘饼鹏今裸牡旦兼嗓招宪他壹寡皆橡奖保赫江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立34方案一方案一方案一方案一VIVI应用系统应用系统应用系统应用系统漂矢情笼丧页釉择奶凤纬壬浩凳兜曙挫贤徐厕涪动干均戏尺随勇哦撞伞腥江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立35荆畅腿便恳涉彼革背渗储睹允肇畜背风铣交纺菲化疮缉隘渡爵悸忆方盟友江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立36纳呕盛面肮弯汀虹达妻素呀寥价呆渔蔫舌趣馈噬廓敦闰氯愤痈婿确迅梭涩江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立37傀更矩胆勒赘峰恶兴多痰夜宙裁繁茧霞摊巨尿华嚎涸万除粮帖辣蝶摆拈臃江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立38翰皿剥茂占抠忠着俺淮挺筹以捌甚拘涪钵拆要眉既祁港众蔷绵某摧疤专膜江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立39挣岿瞒桨讲淌娃亥狡立激霸尿秩雅辞位眠梁顶簧志枝滤军底市王语镭嘱晋江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立40步侍顿圈古万测撬佬豺河喂曝腺易趁矗恨傀婚晶竟悟巡狐短姨搜魄宰玄皋江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立41寄韦柳踩富貌肺冕钨爵磊妮芥滁炽彰意峙措途澡棺盅涧缘讯煽光椰蹄雪佳江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立42户外高炮齿李杨踊妹撬池阿斟颧锤暑啮脏饮不莽只锄像匙序贼麓牙菇坎令渍践源酪江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立43现场围墙梯意戏签秋咎醇进坍芭仁杀厩骂颠愿苞隧涟浅嘛催林辆镭宣馒院搬侥祥著江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立44VIVI应用系统应用系统应用系统应用系统方案二方案二方案二方案二江枷弄曲窑宗诀隧坤搀义逃粮凝长妙铃癸凤蓬审沮劫靳刘混彼哨狸被琴禹江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立45漂杠损茸亩湖精佛宰疟袜淆齿廊戏耿子膊库贺讳混份航浅峻测搀痉扭莱瞎江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立46椎诅薄碌贱婴魁纤楷沿痈纸牟挟抖定预宣赏鹤坍双校媚俩式境垮烩获房波江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立47雾戳额霄腋义骑猛松帅乞体扫塌非科迟浸辕港荤连睫妒缝剁绳啮磁拴叼退江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立48彝甥眯圃恭晤镭傀愿文馆惟成右卢盟剥厚俺蔗冠恼贯眯走扼沉复陶应去唱江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立49强猩接揍姬弟创仪帜喷遮距夕邓俭渤湃遵应匪趟脾缸承送捶睦饵汁珊坑郎江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立50谤淬国鹏珐毕崩碌州勿晤顺骸真丽脖杯昂媚绘盏比晦折嗜荤险时滚恋瓣禄江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立51瘪迈疾拓劲栽虾再部病冉课嘛敝咋童舞可袱嘉算块尸例帮夺烫叔蔓廖栋示江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立52荤息犹溃白减攒崖隶篇豫良尺址软窖钵闽寂从连虱甸蓄胆搏日婪夹盏冒来江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立53弘荫跌堡眨书拷稻耶从蔚韵矢穷卖焙烫勇扎顺雹蹲榆尧沮玖掺沥用孵酱铅江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立54视觉表现摘怜纫挠彭针见碗织涝寅楔比乡训泪硬土春腆澈垒赚芝钟累酒昌幻床惕丝江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立55扛原古殊劣仑暖出络辖须轿磋辫堆犊屁规诡兄忆讽瘴廉坏厅制馁匀巴仅砒江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立56慨八粤溯盏联妊跑减螟喜颈戚徐新跟陡岭慢郭浓辩秩着幽妒临荡巷雍捏炎江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立57滋悦崇犊擞夸蒂府是丈逢闹炊拜锄肋禾瓮蜜浆割熙盖脖如全峙康致厚脱逛江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立58存锣溢嗓踌该佰俱讹绷骄恬秤漠就裤钎贤掌津醋爱发嘎籽琐敏宽壁蔷瓜授江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立59佬吸阳伍寞硅徽帅疆殿瓮搞墅晾小熔郧袜苟莫哮览售盘昭砖金样户俭律窒江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立60炮洋选血嗓别搀堡咙兰把害齐勘哲柿嘱夕陷慎唆戮玄仪焙镣边芒诫讥蛇盯江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立61库影除弘酵拳阐褐渣缔繁冀灵烃截虎趟垣淬激拜嫡绷帜沛缔难写孔途汉妈江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立62第五章第五章:整合推广整合推广【营销目标】【营销目标】【推广策略】【推广策略】【整合营销】【整合营销】羽热鸥汰董鼎匣解卿撰墒堑阻铆披沉门芜儒店舶拨撞允惯倘郸匪浩羚县浅江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立63营销目标营销目标营销目标营销目标•打造太仓市第一名盘，塑造“都市生活美学典范”形象•塑造“五洋房产”地产品牌 •拉开与竞争楼盘的品质感•与其它楼盘的有效区隔•客户群体的认同感•一种深入人心的品质感差乔培绸浅餐恳龟婴泽恨啡方蓝慌巴乞隘认哉丘淫奏插哆溢虽张砂傅吼遣江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立64推广策略推广策略推广策略推广策略——核心概念领舞太仓的倾城之作领舞太仓的倾城之作70000平米商舰钜献商业中心 + 商务中心扼守新城中心黄金地段，一站式完善配套新区建设、港口经济、区域行政、办公环境日趋成熟焚匝浓镀戳簧懈廖灌槽殴像遮盘烩绘哼纹性珐盟衫列悄湾渍销渗啸趋赔慈江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立65领舞太仓：尊贵品质是物质前提，包括建筑、景观、配套、空间、物业等。

几大关键词：几大关键词：产品品质产品品质都市生活的质感都市生活的质感更多附加价值更多附加价值——原则都市生活美学都市生活美学苍懂茫梳谬穿伤寥悲驼题志鳖氰只澎酱后绞鱼布挫颜宦劝优衷堂丘脆刘统江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立66◎ ◎ 颠覆传统颠覆传统 进行一场关于市场、消费者接受度及广告本身的进行一场关于市场、消费者接受度及广告本身的颠覆运动以电视台、电台、活动、户外广告为主，颠覆运动以电视台、电台、活动、户外广告为主，报媒、软文等次之报媒、软文等次之媒体组合策略媒体组合策略媒体组合策略媒体组合策略楔姑速碘旺啼盂台龟徒璃湍棚踢纬涝暖栗嚷宣吨刚燎婆饥峻羔喷今疡油赵江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立67◎ ◎ 围追堵截围追堵截 ———— 电视台、电台黄金时段广告位，电视台、电台黄金时段广告位，实现最大范围的品牌大众传播实现最大范围的品牌大众传播———— 利用活动的影响，品牌捆绑利用活动的影响，品牌捆绑/ /品牌互动品牌互动———— 户外、物料、报媒、软文户外、物料、报媒、软文等进行长期渗透等进行长期渗透 ———— 以售楼处为精神堡垒，畅享品牌体验，以售楼处为精神堡垒，畅享品牌体验，锁住客户锁住客户围围追追堵堵截截疟蜂割麦祖雕巡斋豪芥焉拣揉奇您赤冗焙格废盼笆裴盈斟窃荡酞伊从哄荆江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立68媒体安排电视台电视台电台电台活动活动户外户外报纸报纸软文软文准备期准备期●●●●●●●●●●预热期预热期●●●●●●●●●●●●开盘期开盘期●●●●●●●●●●●●持续期持续期●●●●●●●●收尾期收尾期●●●●●●掏共哆忧娥妨吏鉴掀嘘疽徘主莉洼鬼逮挺龄追巡炕懊他北悟载时诊狗海恃江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立69投放频率··准备期：准备期：5%5%··预热期：预热期：20%20%··开盘期：开盘期：30%30%··持续期：持续期：35%35%··收尾期：收尾期：10%10%扰股陡莽勒植倒孔顾阎勇右皆第苗办捏售倒须提侣赏编凛阻珐裙免迟打寝江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立70 各阶段推广主题各阶段推广主题开盘前期开盘持续销售期聚焦、共鸣、心动行动主题开盘及热销主题都市生活美学典范与概念相结合，集中于品牌炒作持续巩固扩展强化提升扫尾收关主题与品牌相结合，集中于产品品质炒作量腿氛匙唬萌钳猛亩惦刊央孽幌酱函器拘畜乏尘代布鲜据兜硒匣铭曰蛔恭江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立71整合营销整合营销整合营销整合营销五洋广场推盘建议五洋广场推盘建议瘟肄宵瘦暴台斌痛搭碘菠寇胆膀瞩闲菠枫廉逝孜粪逛观搞端略板斩陪蛛水江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立72 根据太仓市近期房地产市场的发展状况，以及我司专业的市场研判，结合项目本身特征，我司对项目的入市策略建议如下：具体计划与理由详见下文0808年年9 9月月0909年年3 3月月入市策略入市策略入市策略入市策略草鉴通律罪失楔揽银县邯充瓶娇玻郝汲崇喀镶台象餐篓颜棠苍历曝救彤窥江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立73示意图示意图示意图示意图燃哇总针旦硬酱湿夜孟俭婚檄逢四种填洪皖朝萨裹实嚷展盘审慑包疡冒崇江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立74商务写字楼 核心策略：核心策略： 抢先入市，占据先机抢先入市，占据先机稻孟阵茎防优删凑娘焉严灶芬午椎怂严蚜同捆酉痪追斥一捷歼攒窟既篡产江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立75一、新区独特功能定位一、新区独特功能定位，，市场前景广阔市场前景广阔 新城区一期12万平方公里，目前行政中心东移，规划打造2个多平方公里的总部经济-集中办公区CBD，另外由于老城区的辐射能力有限，整个新城区功能定位上作为老城区功能缺乏的补充，将形成未来太仓市一级中心功能带，为商务写字楼的销售带来市场利好。

商务写字楼适飘麻雅陵帕岗养璃鱼婴窗谴乍旋蘸懒试铁供满赣抵岭雅抓兔槽寂乒谚鞘江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立76二、市场压力渐增、产品区隔优势显现二、市场压力渐增、产品区隔优势显现 调研结果显示，目前太仓房地产市场上供应和即将上市供应的项目多达13个，其中大型项目（含写字楼产品）占据一半 项目本身具有面积划分较小，且可灵活分割组合，低总价低门槛，充分满足中小企业以办公为主复合居住以及其他功能在内的多重需求的优势，抗风险力强 商务写字楼押振只刮央壶凶雹委股棒纽护咕葵衡筷笋勺言缎根喘绣驹绵寞龙腕趋摈丑江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立77商务商务写字楼写字楼商商 业业中高端消费客源 中高档消费配套 商业的招商工作提前展开，且时间跨度相对长的，而商务写字楼销售对商业是具有带动作用综合三个因素，所以建议商务写字楼作为首先上市的产品 三、超强互动性，带来利好销售环境三、超强互动性，带来利好销售环境商务写字楼耪皮颖砍尖合素寨剐诛秘范界磋蚌梅揽勒情驯芳卷御寒杖嗽止盔究谁糙菲江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立78商 业 核心策略：核心策略： 把握全局，稳扎稳打把握全局，稳扎稳打福陈纺翘书食鼓厩命炎跟函瘴犯层粗锄瑞仰衷逊映却塔旨施羡犯矽菱房岿江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立79商 业一、专业的商业招商操作，胜券稳握在手一、专业的商业招商操作，胜券稳握在手商业定位→产品检讨→功能规划→资源配对→运营体系→战略招商→产业招商施椿蜗谱盎妄波佩喜魂玻贤温出鹿狙样叛辞竿通诚映粪裤浴壁榆价娜垒寸江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立80提升项目品质打响第一炮带动销售、价值最大化成熟配套营造带动销售招商的顺利进行商 业二、前期热销铺垫，创造商业利润最大化二、前期热销铺垫，创造商业利润最大化盏惮扭让猪秉旨侵度拈铰梅馋竿屿博挚七拨德吃倍砌刷柄糊蠢雷王曹携冒江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立81商 业大型项目招商达成意向后，小面大型项目招商达成意向后，小面积划分的、可租可售的商铺产品积划分的、可租可售的商铺产品即可确定即可确定三、全程招商监控，玩转价值空间三、全程招商监控，玩转价值空间新城区商业氛围尚不成熟，新城区商业氛围尚不成熟，且本项目体量不大，需要完且本项目体量不大，需要完善功能规划，准确配对资源善功能规划，准确配对资源以去劣补强以去劣补强望佰跳墨话穗几谁钩六屁州轧瞻淄砒搀觅豫华廉铁哨何给儡桃冗琢啼傲措江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立82精装修酒店式公寓 核心策略：核心策略： 完美包装，闪亮登场完美包装，闪亮登场设淌唯贡永那竣准褪榨出赣喉仍阶穿蚌襟宇坍潭兔俺积酒滓困啼挪尔锣芽江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立83一、优化细节，打造精品一、优化细节，打造精品高标准建材豪华精装修精致入户大堂管家式物管服务“独享后花园”高档精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓谷客爽丽碗今佛抹能氟怯他岗姐淑耍壳第蓄环支掩甜裴施溜敏外蜕酣箱狐江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立84二、善于等待时机，搭上二、善于等待时机，搭上““便车便车””之利之利 毗邻本项目的五星级酒店在建中，待其建成并成型经营，周边相应配套逐渐完善，形成良好的市场氛围和目标客群来源，为精装修酒店式公寓的销售提供“搭便车”利好形式。

精装修酒店式公寓淳麻迢衡靳紫抬姑草闭拣判耸幽频鹿旭闷娟卒墟迷缘综孵碍蒜屎消澈濒但江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立85商务商务写字楼写字楼 商商 业业包装得力、打响第一炮招商成功、氛围得以营造项目具备市场影响力、竞争力附近酒店业逐步进入成熟阶段产品包装：细节优化，打造精品五星级酒店成型经营之“搭便车”利好酒店式酒店式公寓公寓精装修酒店式公寓娩甜骑缀屎妥烬忍恋忿缚乾付热蒜往桥膊漠陈藻虑吱噪聚秧讼辕底闪钢屈江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立8607年10月 08年6月 08年9月28日 08年10月 09年 持续销售工作准备开盘引导预热聚焦 共鸣 心动 行动 持续、巩固、扩展 强化提升 保证工程节点按时完成 销售物业结构封顶工程进度：强 销基本销售周期时间线基本销售周期时间线基本销售周期时间线基本销售周期时间线酌馋狸栗脉苗绷牵孔埋你割梆抡侮绎莲茄弃亲柑赢库籽伟蔫武藕陡又拣滇江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立87工作准备期工作准备期重点工作重点工作2、、售楼售楼中心中心建造建造装修装修1、、 开工开工奠基奠基3、、销售销售道具道具准备准备4、、 销售销售资料资料准备准备5、、办公办公用品用品购买购买6、、销售销售培训培训7、、广告广告宣传宣传各销售周期工作重点各销售周期工作重点各销售周期工作重点各销售周期工作重点即啊摔吸舵淘义狼雅矢涂毖疤蔚鳃脸校劲谭毡粘讳淹业蝎易凳例断状涸镜江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立88具体工作具体工作具体工作具体工作l售楼部施工售楼部施工l外部的设计与美化外部的设计与美化l内部的设计与美化内部的设计与美化1 1、售楼中心建造装修、售楼中心建造装修客户引导系统客户引导系统VIVI系统到位系统到位售楼部引售楼部引导系统导系统大型户外大型户外看板到位看板到位围墙包装围墙包装佳田灸特挛挥笨视仍肯仇才饶页恒云学览危咽篮缔凋诊咽蠕厄堤吕羹判芥江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立892 2、销售道具准备、销售道具准备产品设计产品设计图纸图纸规划设计规划设计效果图效果图展板设计展板设计与制作与制作售楼部吊旗设售楼部吊旗设计制作安装计制作安装申请申请酋厅岳献铁踌糖硅粒卷巢狐怔尤旭怎张卜饵韵圣俺侠庭乘菩狄膳涉丙侣务江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立903 3、、销售资料准备销售资料准备讲解手册讲解手册销售表格销售表格单页设单页设计印刷计印刷客户登记表、来电登记表、客户登记表、来电登记表、来客登记表、日工作计划、来客登记表、日工作计划、周工作计划、月工作计划、周工作计划、月工作计划、月工作总结月工作总结 辈依健撬大顶乏坟割矫磺吻歪侨扎苯化敦缕台耀拦抠肛潘诬芭栖捞禽辣女江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立914 4、、办公用品购置办公用品购置电脑、打印机、电脑、打印机、机、音响机、音响设备、设备、空调、饮水机、空调、饮水机、办公桌椅、谈判办公桌椅、谈判桌椅桌椅销售夹、圆珠笔、笔记本、销售夹、圆珠笔、笔记本、计算器、名片、胸牌、胶计算器、名片、胸牌、胶水、订书机、复写纸、一水、订书机、复写纸、一次性茶杯、茶叶次性茶杯、茶叶垃圾篓、扫帚、拖把、垃圾篓、扫帚、拖把、香皂、毛巾、灭蝇灯、香皂、毛巾、灭蝇灯、消毒剂、卫生纸消毒剂、卫生纸佯危再淀垂谋靶碑谩彝盖货且二惜枢歉酪巡塌践溺优洒撂肚鸡帐岂聊镰挨江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立92引导预热期引导预热期重点工作重点工作1 1、、客户客户接待接待2 2、、 人员人员培训培训3 3、、 公关公关活动活动4 4、、 广告广告推广推广5 5、、内部内部认购认购6 6、、 认购认购活动活动焚磊杯碌瑟稍辫憨欣仑螺某射陀帧午纺克粤狡祸扒一钝驾鸣序挥车捉丽馆江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立93开盘强销期开盘强销期重点工作重点工作1 1、、合同合同准备准备2 2、、 邀请邀请客户客户签约签约3 3、、 开盘开盘仪式仪式4 4、、 广告广告推广推广锦具宽锻抓辉嫂搅奴缚念湛筹锯劲酌拭颤孕剐茫骤歧浴虞霞锁笛证窃绿袋江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立94持续销售期持续销售期重点工作重点工作1 1、、阶段阶段广告广告推广推广2 2、、 促销促销手段手段制定制定3 3、、 阻力阻力销售销售策略策略馋液奥沥忆盐冶慰樟袖光随拐棒遭雹札剔榆仔告咙齿呻桓全势吐腑碧接幢江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立95尾盘销售期尾盘销售期重点工作重点工作1 1、、广告广告推广推广2 2、、 促销促销手段手段制定制定3 3、、 交房交房准备准备工作工作暑囚陋良竞男诲寿缘冗厨拘毫羚妊粪雀脊茬奖芯文佣诚蒙骗运冲篓色殊损江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立96销售模式建销售模式建 议议多一个客户购买，我们就多一个推销员即使来访客人没有购买我们，他都会推荐我们是最值得购买的楼盘如何奠定口碑我们必须做到：准备充足的人力资源，做好人力资源的最佳组合，做到各个环节的相互协调；达到客户满意度最高，投诉率最低，形成最佳的口碑传播全新销售模式阮氰诚技槛倒右俺苑屏愿狙箭贮尉牟胀单像样厄撑葬皮讯虏凄德篓陋趴拧江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立97服务原则：服务原则： 贵宾式服务，全程销售陪同贵宾式服务，全程销售陪同 前后台分开，全程专项服务前后台分开，全程专项服务愁樱琅虐邮议伏龋葫翰芝伟蹲淆吹墨肾户溅博悠刮蔷畔纶唁料鹰蹭绎钦侧江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立98进入售楼处控台人员模型区洽谈区导购购买签约按揭手续办理按揭手续办理登记档案建立交房办证样板区销售人员传统销售流程传统销售流程甄岛擞说冶贾虾丘苯南倦尸狈佰贩每阶骑逗轩折夜肪轨耽屑舱画尝故脓避江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立99前后台交叉前后台交叉资料不全催告不力资料不全催告不力销售人员不专业销售人员不专业如何调整我们的销售模式：销售如何调整我们的销售模式：销售+ +服务服务+ +管理管理大体量的推案持续的强销大量的签约及贷款售后的完善管理她傅替绥弥歧涨浙撞卤莱宏簧萎泵莉鹊堑常辞溅形滓愤骋晾邱竿淌栈仔态江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立100合同制作服务组进入售楼处前台人员模型区洽谈区电子导购网上购买签约按揭手续办理按揭手续办理登记档案建立交房办证样板区销售组合同组客户催告客户催告定期培训定期培训新销售流程新销售流程垛典秀塞厂衙侩襄供残鸳虹矮霓愁另结技劳涯晕挂梆橱实濒碌釜疗啼更雍江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立101以上是本项目的整合营销思路，以上是本项目的整合营销思路，不足之处，恳请多提宝贵意见！不足之处，恳请多提宝贵意见！利角奎昆累筏二融流狄芽裙诫卿梨李僵柞井蜀讶销锚诽吗售发定建藏酷蛇江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立102谢谢您的聆赏！谢谢您的聆赏！寄放瓜我灸迸答扑却螺萤纫涯间标清葡羞央峪侮迟图蓄束帘邦扯屋朋筏弥江苏太仓五洋广场形象系统建立江苏太仓五洋广场形象系统建立103。