通县东北部项目调查报告.doc

通州区东北部地区市场调查报告一、 区域概况北京近几年东部地区经济发展迅速，尤其将通州区定为北京市重点建设发展 的卫星城之一，更加快了通州区的建设发展速度通州区东北部地区属于通州区的郊区，人文环境较差，文化水平、人均收入 偏低，商业和交通都很不发达等现象都是其历史表现近年来随着通州区整体的 快速发展，已有了一定的改观目前区域内已有多条公交线路可直达市区，虽然 路面大多狭窄且维护不当，使得路面情况较差，但解决了当地人们出行的问题 此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售, 并吸引了部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高此地区的 市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模、高档次的房地产项目市调区域范围：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林 庄地区二、 区域市场分析此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表 现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上 潞园、丛林庄小区、天润别墅因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地 域划分成西区、南区、北区三个部分1. 西区（北关地区）西区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。

项目情况表项目名称富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园发展商北京开原房地产开发公司北京正圆房地产开发公司北京五龙新村开发公司北京民望房地产开发公司代理商无个人3、4期信达行代理无地理位置北关环岛西北角北关环岛正北2公里东潞路西侧东潞路东侧建筑规模17 万 nf共32万nf； 一期20万；二 期8万；三期4万一、二期158栋；三、四期97栋10 万 nf规划类型多层多层别墅多层配套情况四期有会所超市网球、足球场、泳池超市、小学、幼儿园、医院价格（元/nf）二期2650-2980；三期均价3000均价2200精装 8500；毛坯 6000-7000起价1780；最高2150优惠比例98折95折未定无工期情况一期现房；二期年底入住；三、四期在建一期现房；二期2003年1月入住•、二期现房；三期在建； 四期未建现房开盘日期1995 年1998 年1995 年2000 年销售进度•期 100%；二期 95%；三、四期未开盘•期 100%：二期 40%一、二期80%；三、四期未 开盘90%潜在供应量6万nf10 万 nf280栋3000 m2户型面积（nf）二居 85-114；=居 114；五居180三居92-129173.16-541.88二居 88-89；=居 125主力户型二居 103 m2二居 73-79 m2250 m2三居125 m2园林绿化30%30%40%30%装修标准毛坯毛坯毛坯初装媒体选择北青通栏分栏广告北青分栏广告客群分析市区内百领市区内年轻人、打工族市区内的成功人士市区内人群销售热线65680596695220958959875165811127交通及环境分析此区域显然已经与通州区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的 公交线路、完善的市政配套设施、整洁的周边环境，温榆河与潮白河穿流其间更 增添了居住生活的美妙感觉。

项目情况分析富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目普 通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区 建筑形式为多层楼，户型种类齐全，格局新颖，均价2200元/平方米，价格较低 但社区只有一个超市，配套设施不够完善枫露花园与西潞苑的项目基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积 10万平方米富河园是这一地区的精品住宅项目，位置优越、外观华丽，楼体 设计新颖社区内有多层楼，也有高层塔楼，建筑形式丰富项目分为四期建设, 在四期中建有会所，会所这在该区域住宅项目中数量很少一、二期的销售工作 已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000元/平方米与西潞苑相差800元 /平方米西区的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通条件、市政环境都具有先天优势2. 南区（潞邑地区）南区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目项目情况表项目名称华龙小区新潮嘉园上潞园发展商北京民望房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司北京海涛房地产开发公司代理商无无个人地理位置潞邑地区潞邑地区潞邑地区建筑规模53栋楼，32万m'47 万 nf9栋楼，8万itf规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市、7 万nf绿地超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公 园（30000 m2）无价格（元/nf）起价1850；最高价2200起价1740均价2160起价1530；最高价1950优惠比例—次性98折—次性98折无工期情况现房一期现房、二期10月入住一期现房、二期有一栋未完工开盘日期1995 年2000 年2000 年销售进度90%…期90%；二期50%…期80%；二期30%潜在供应量4000 m230 万nf5万nf户型配比（nf）一居 57-60；二居 60-90；三居 96-122一居59；二居88-89；三居129；四居167一居 54；二居 73-93；=居 81主力户型二居80二居88二居73园林绿化30%40%30%装修标准毛坯房精装毛坯房媒体选择北青、晚报分栏广告分栏广告小宣传单客群分析市区内的拆迁人口市区内的拆迁人口生活水平较低的人销售热线895902168959622289593383交通及环境分析南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区，市政配套较完善，人们 出行、购物、娱乐较方便，近年来有大量城市居民落户在此。

由于此地区建设开 发正在进行当中，所以环境卫生脏乱，这一现象有可能持续时间较长项目情况分析南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区 的总建筑面积32万平方米，共53栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采用的 是落地阳台、铁艺护栏、外墙涂料色彩鲜艳，户型种类多样且户型格局也比较合 理，但房屋的使用率比较低小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站, 均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了 10万平米，大 部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共 四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价2160元/平方米，有一定的价格优势， 随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景 比较乐观与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项 目价格比较相近，起价1530元/平方米，总建筑规模30万平方米，户型种类较 少，格局陈旧，社区无配套并且环境卫生条件差，居住人口素质较低随着其通州区内的新华大街不断向东延伸，使此区域到通州县城更加便捷， 再有珠江地产集团在此大片征地，要建设通州区的“城中之城”，势必会带动此 区域房地产业的发展，使得该区域具有较大的发展潜力。

3. 北区（丛林庄地区）项目包括：丛林庄小区、天润别墅2个项目项目情况表项目名称丛林庄小区天润别墅发展商北京鑫华房地产开发公司北京鑫华房地产开发公司代理商无无地理位置通洲县城东北6公里通洲县城东北8公里建筑规模81栋,40万E10 万 nf规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网球场、文化广场价格（元/更起价1380；均价1600独栋4200； 69万/栋、联排3000； 52万/栋优惠比例一次性99折一次性98折工期情况现房现房（一期）；二期50%,余下50%年底交房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%；联排35%潜在供应量2000 m24万户型配比（nf）三居106 （唯一的户型）独栋 339-800；联排 180-246主力户型三居106独栋339；联排186园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择分栏广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位集团购买市区内人群、追求生活品质销售热线8959980989591041交通及环境分析北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线路， 无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地区项目情况分析两项目的开发商是同一家房地产开发公司，项目建筑规模都比较大。

丛林庄 小区在售的仅一种户型且格局的设计陈旧，起价为1380元/平方米，此价格在通 州区来讲是最低的天润别墅户型种类比较单一，建筑密度较大，每栋别墅的间 距很小，起价为3000元/平方米两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设 施较少，生活、娱乐条件较差今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两 项目增加一些休闲娱乐设施两项目停留在满足不同购房群体的最低要求层面， 价格低是唯一的优势三、区域项目分析1. 社区规模分析西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了 30万平方 米，每一期平均开发10万平方米左右其他项目的开发规模每一期也是10万平 方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景 看好2. 配套设施分析由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完 善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，有的 项目还有学校、幼儿园，特别是华龙小区和新潮家园修建了7万平方米的社区公 园3. 建筑形式分析此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较 大、档次低。

4. 市场供应量分析此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有56万itf5. 户型分析户型分析表户型住宅别墅户型面积一居室50—60 m2180 m2—800 m2二居室70—90 m2三居室90—110 m2户室比例一居室10%联排30%独栋70%二居室50%三居室40%此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型 可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用二居室、三居室的布局大 多是两厅一卫，南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻 合而且由于是多层楼，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了 75%O 户型配比以二、三居室为主，配有少量的一居室区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全共有十余 种户型，部分独栋别墅配有400 m2以上的私家花园，可满足满足消费者的不同需 求。