国有土地上房屋征收与补偿条例[改].doc

房屋拆迁政策的发展与演变房屋拆迁政策的发展与演变作者：何明房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动改革开放以来，随着城市现代化进程的不断加快,我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段各地房屋拆迁规模不断扩大,呈快速增长趋势第一部分第一部分《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》的颁布的颁布1991 年以前，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章1991 年 3 月国务院正式颁布了《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称原“管理条例”)，标志着我国房屋拆迁法律制度的建立原《管理条例》对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用但是，随着改革的深入和社会主义市场经济的发展，原《管理条例》的不少规定已经明显不适应城市房屋拆迁工作的需要，主要有五个方面的问题：一、原《管理条例》规定的对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二、原《管理条例》规定的安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三、原《管理条例》将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益;四、原《管理条例》有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五、原《管理条例》对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发生。

第二部分第二部分《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》的修订的修订2001 年 6 月 7 日年国务院重新修订《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“管理条例”)修改的主要内容是：一、是根据市场经济的原则，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;二、是明确了被拆迁人为房屋的所有人，重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置将房屋所有人与使用人的租赁行为作为拆迁法律关系的从属关系，尊重所有人和使用人的权利在签订拆迁协议之前，能够解除租赁关系的，对房屋所有人进行补偿解除不了租赁关系的，实行产权调换在租赁协议中约定拆迁解决办法的，从其约定这一规定更加注重保护房屋所有人的合法权益三、是增加了被拆迁人对补偿方式的选择权 《管理条例》规定，除了拆除非公益事业房屋的附属物、拆迁人与被拆迁人解除不了租赁协议之外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式原《管理条例》没有规定被拆迁人对拆迁补偿方式的选择权，因此实践中是由拆迁人对被拆迁人的补偿方式作出选择，即拆迁人同意产权调换的，才能产权调换，拆迁人不同意产权调换的，不能进行产权调换，只能作价补偿。

四、是明确了管理程序，充实和完善了法律责任，加大了对违法行为的处罚力度第三部分第三部分《《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》》的生效、的生效、 《《国有土地上国有土地上房屋征收与补偿条例房屋征收与补偿条例》》的颁布的颁布随着国内经济建设的蓬勃发展， 《城市房屋拆迁管理条例》在实际应用中暴露的一定的问题，如应用范围过大、补偿标准过低、强制拆迁范围过大、部分强制拆迁手段过激造成的影响极差而随着2007 年 10 月《中华人民共和国物权法》生效，国内的部分知名学者认为， 《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》 、 《物权法》 、 《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定相抵触，比如：一、依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决二、征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系三、对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可为此，2007 年 8 月 30 日十届全国人大常委会第二十九次会议表决通过了《房地产管理法修正案草案》 ，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。

2010 年 1 月 29 日，国务院法制办在官网正式公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿） 》 （以下简称征求意见稿） ，向公众公开征求意见《国有土地上房屋征收与补偿条例》经 2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过，2011 年 1 月 21 日，国务院总理温家宝签署国务院第 590 号令，公布并施行修改的主要内容是：一、明确界定了公共利益的范围一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要二、明确了对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障具体办法由省、自治区、直辖市制定三、对房地产评估有了一些细致的规定（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定四、明确政府为征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作禁止建设单位参与搬迁活动五、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁六、取消行政机关自行强制拆迁的规定被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行第四部分第四部分 实施阶段应当明确的事项实施阶段应当明确的事项《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

在实施阶段上以下几点应当进行明确：一、只限于规范公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿条例，不扩大条例的适用范围二、旧城区改造项目，在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低挡住房否侧，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定三、保障性安居工程建设、旧城区改建，当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证四、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督五、市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活和身体健康的方式及不和谐行为六、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按征收范围的国有土地使用权的市场价格七、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼在行政复议及行政诉讼期间，终止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。

八、房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记与被征收人有争议时，应进行复查及复核，或依法协商解决九、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励不得变相利用补助和奖励惩罚被征收人，变相克扣被征收人的征地补偿款十、征收个人住房的，应优先考虑被征收人住房保障的，具体办法由省、自治区、直辖市制定，在省、自治区、直辖市制定实施之前，不得征收其个人房屋十一、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换选择房屋产权调换的原则要求：（一）必须能够提高被征收人的居住条件；（二）必须提高被征收人的居住环境；（三）不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房十二、因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时周转金或提供周转房超过约定的过度期限的，应向被征收人支付双倍的临时周转金或延长周转房的使用期限并支付一倍的临时周转金十三、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，确定是否给以补偿。

凡因行政不作为或违法行政的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给以补偿凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿十四、房屋征收部门与被征收人依照本条例规定订立补偿协议时，不得采用暴力、欺骗、威胁等非法手段，否则，该协议无效十五、作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料十六、依法拒绝和制止违法进行的房屋征收和补偿活动不适合条例三十二条规定结束语结束语《国有土地上房屋征收与补偿条例》是规范国有土地上房屋征收与补偿活动、保障被征收人合法权益的重要举措，也是深入贯彻落实科学发展观、促进经济社会全面协调可持续发展、构建社会主义和谐社会的必然要求同时我们期待集体土地上房屋征收与补偿相关标准早日出台，进一步规范房屋征收与补偿活动为建设和谐、法制社会做出应有的贡献。