昆明螺蛳湾国际商贸城市场调查报告9页.pdf
9页
中国•昆明螺蛳湾国际商贸城市调报告 中国•昆明螺蛳湾国际商贸城市调报告 一、 项目概况 一、 项目概况 1、项目简介 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城位于官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩 云北路（新昆洛路） ，南连南绕城路，北邻广福路该项目是 2008 年昆明市重点 招商引资项目，已列为云南省重点工程 项目由浙商投资集团投资，云南中豪置业有限责任公司开发承建项目总投 资 350 亿元，计划用地近 12000 亩，规划总建筑面积 1000 万平方米，其中商贸 城占地面积 5705 亩，规划主体市场 550 万平方米；小商品生产加工区 3000 亩； 物流仓储区 3000 亩 项目一期市场商城占地 860.1 亩，总建筑面积 120 万平方米，主体商城长 650 米，宽 265 米，地面 5 层，地下 1 层，设计标准商铺 23000 个，一期市场将 于 2009 年 11 月 11 日交付使用； 同期交付使用的还有配套占地 1000 亩的物流仓 储区和占地 1000 亩的小商品生产加工区 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 区位图中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 区位图 1 2、项目卡片 项目名称 中国·明螺蛳湾国际商贸城 区位 官渡区彩云北路 5151 号 发展商 云南中豪置业有限公司 策划设计开发 奥远科技 项目网址 WWW.LUOSIWAN.NET 承建商 宿迁华夏、浙江八达、成龙集团、中建八局 占地面积 12000 亩 总建筑面积 1000 万㎡ 建筑类型 商场 其中： （一期） 占地 860.01 亩 建筑面积 120 万㎡ 标准商铺 23000 个（一期） 车位数 7000 车位比 0.3 建筑结构 框架 绿化率 — 容积率 — 交房时间 2009.11.11 开业时间 09.12.16 楼层 地下一层，地上五层 工程进度 2009年4月完成主体市场封顶， 6月份开始装修， 2009 年 11 月竣工验收并试营业；2009 年 12 月 10 日前一期市场二次装修完成。
售楼 7351111、7352222 800-889-5200 备注 于 2009 年 11 月 11 日同时交付使用的还有配套占地 1000 亩的物流仓储区和占地 1000 亩 的小商品生产加工区 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 主入口透视图 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 主入口透视图 2 3、项目综合分析 区域发展与项目定位 交通 该项目立足于省、市政府“提升昆明经济，调 整城市建设及产业结构，发展商贸流通”的战 略考虑，建立在“中国西部大开发”和“中国 —东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上 商城开业后片区必将成为面向西部地区和东南 亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精 品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流 通中心； 昆洛板块主要承担着新老城连接的枢纽作用， 辐射到整个大昆明的东城，未来区域将形成新 的居住集中区，并有望发展成为官渡新城； 昆明新国际机场、市政府新行政中心、新亚洲 体育城、领馆区、呈贡国际物流园区等一系列 城市一线配套将簇拥在商贸城周边，使其雄踞 昆明城市新中心 目前区域网络内官南大道、 昆洛路、 广福路、 三环路等都成了贯穿区域南北、 东西的重要 动脉； 由于是新城和老城之间的必经之地， 规划中 的多条轻轨线路从官渡区经过。
轻轨 1 号线 （现已动工，预计 2010 年底—2011 年投入 运行）停靠站直达商城西南侧三楼； 商城南侧规划在建的南部汽车客运站、 公交 总站（9 条公交线路） 、国际长途客运站、 云南省旅游大巴集散中心， 将与市场同步交 付使用； 新的铁路昆明客运站离商城 4 公里， 铁路集 装箱中转站、货运场距商城 3 公里； 商城功能配套及扶持政策 招商总原则 商贸城一期内部设主通道 6 条，进出口 20 个， 外部设置环形车道直达楼顶，设地面、地下、 楼顶停车位 7000 个，电梯 51 台，自动扶梯 58 台，均直达 5 楼 与项目同时配套的还有 3000 亩的物流仓储区， 3000 亩的小商品生产加工区； 为了培育发展市场，省、市、区出台了相应的 扶持政策，范围涵盖税务、工商、金融、海关、 市场管理等方方面面 为配合老螺蛳湾中央商务区（二级 CBD）建 设和三环路以内业态转移， 商贸城的招商总 原则为： 1、 优先优惠老螺蛳湾和云纺市场搬迁范围内 的经营商户，面向昆明市特别是三环内的批 发商户，确保有经营意愿者的商位需求； 2、 适度考虑云南省乃至全国、全球有经营能力 者，有名、优、特、新产品者的加盟； 3、 关闭投资、投机、炒铺者的入场之门。
业态布局总原则 商铺租赁价格定位 总体业态布局实行划行归市，所谓划行归市就 是业态分类，经营户根据自己的经营商品实行 申报，以协议形式确定下来，不得更改在政 府主导，部门参与下，多方听取经营户意见， 把商品属性、用途相同相近相似的商品组合在 一起，按照有利于繁荣，方便经营的原则，确 定并公布各楼层的经营业态； 商铺定位坚持公开、公平、公正的“三公”原则，每 个楼层和区块的商位安排，实行抽签定位抽签选铺 后，经营户自愿决定该商位的租、售关系 对老螺蛳湾及云纺市场的搬迁经营户每月 一至五层平均租金 68 元/平方米 （按建筑面 积计） ； 对其他市场的经营户每月一至五层平均租 金 89 元/平方米（按建筑面积计） ； 云南中豪公司承诺免除第一年的租金和物 业管理费；同时承诺经营期满 6 年后，经营户有 优先承租权；为确保市场繁荣，不鼓励经营户买 断 40 年的产权 3 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 入口大厅透视图 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 入口大厅透视图 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 市场内部透视图 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 市场内部透视图 4 二、开业简报 二、开业简报 开业情况 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城开业庆典现场中国·昆明螺蛳湾国际商贸城开业庆典现场 2009 年 12 月 16 日， 中国·昆明螺蛳湾国际 商贸城盛大开业。
该项目 自去年 2 月份筹建以来， 通过一年多的努力， 一座 设施配套， 功能齐全， 立 足昆明， 辐射全省， 面向 东南亚、 南亚及中东、 非 洲地区的国际商贸城， 展 现在世人面前 中 最新动态 云南中豪置业董事 长刘卫高在开业现场透 露： “螺蛳湾商贸城发展 的最终理念是——在云 南旅游、在昆明螺蛳湾 国际购物、在小商品加 工 园 区 生 产 在云 南旅游、在昆明螺蛳湾 国际购物、在小商品加 工 园 区 生 产 ‘ 昆 明 制 造 昆 明 制 造’” 截至 2009 年 12 月 16 日螺蛳湾现有 16800 家商户，其中老螺蛳湾搬迁过来 的商户有 9800 余户其中：一二楼开业率已经达到 90%以上，四、五楼还正在 装修，预计一个月以后，市场的开业率将达到 95%；明年二期市场的建成，两年 内市场市场开业率要达到 99% 国际知名品牌阿玛尼西南地区总代理店预计将于 2 个月后入驻商贸城， 占地 568 平米，现正在紧锣密鼓的装修中；迪士尼等品牌的旗舰展示区也将陆续在商 贸城里开业螺蛳湾商贸城二期将开设国际馆，占地 50 万平方米，将把世界一 线品牌引入昆明， 打造世界领先品牌的旗舰店聚集地， 为商贸城创造国际影响力。
5 三、项目营销策略研究 三、项目营销策略研究 1、 价格策略：差别定价 注重经营 实行差别定价， 优先、 优惠老螺蛳湾和云纺市场搬迁范围内的经营商户； 为确保市场繁荣，不鼓励经营户买断 40 年的产权； 关闭投资、投机、炒铺者的入场之门； 楼层差价： 一层每个标准商铺差价 2 万元， 二层 0.5 万元， 三层不补交； 淘汰制度：对经营不善的商户每年实行 15%的淘汰，具体标准暂未出台； 通过各种举措保证商城统一招商、统一经营管理；注重后期经营，意在 做强做大市场 2、产品策略： 划行归市 科学布局 规划 商贸城一期市场按当前最新现代化规划设计，呈现楼层差异少，光线、 通风性能好、通透性强，人流物流通畅快捷，商位布局科学合理等特点 业态布局 总体业态布局实行划行归市根据经营户申报资料，把商品属性、用途 相似的商品组合在一起，按照有利于繁荣市场，方便经营的原则，确定各楼 层的经营业态 一期商城业态布局示意 一期商城业态布局示意 楼层 业态 备注 1F 2F 3F 4F 5F 1F 2F 3F 4F 5F 时尚服饰 休闲运动服饰 牛仔服饰 中老年服饰 皮鞋皮靴 其他鞋类 鞋类配件 旅游运动鞋 皮具箱包 品牌服饰 西装 裤类 衬衫 帽类 羊毛衫 童装 服装 针织 电子电器 钟表眼镜 小五金 护理美容用品 日用百货 饰品 玩 具工艺品 文体用品 服装 布料 床上用品 窗帘 毛线 云南商贸品牌展厅区 （服装、童装、针织、玩具、工艺品、饰品、日用百货、皮具箱包等） 标准商铺 （实用面积） 一至三层为 10-19 ㎡； 四层为 25-45 ㎡； 五层为 50 ㎡ 6 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 1-3 层业态布局图 中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 1-3 层业态布局图 目标客户（招商对象） ① 老螺蛳湾商业片区、云坊商业片区、金商业片区、双龙商业片区的经营 户及业主（优先级） ； ② 昆明市批发商户，特别考虑市三环内的批发商户（普通级） ； ③ 云南省乃至全国、外商有经营能力者，并有名、优、特、新产品的经营 户（普通级） ； ④ 有物流仓储和小商品生产加工需求的公司。
3、渠道策略：借势力营销 全方位推广 借势昆明市政府、 西山区政府对螺蛳湾商业片区商业业态升级改造的相 关文件，强势宣传推广——老螺蛳湾片区的拆迁改造是大势所趋，新螺蛳湾 商贸城将实现“一年招商、二年培育、三年繁荣” 主要媒体推广渠道：招商新闻发布会、电视、报纸、网络、车身广告、 广播、户外、大型活动（开业庆典、 《欢乐中国行》 、书画活动等） ； 辅助媒体推广渠道：房展会、DM、短信、工地围板、道旗、派夹等 7 4、促销策略： 免租期 20 个月，免物业管理费 1 年 租赁合同期限为 6 年整， 自 2009 年 11 月 5 日始至 2016 年 1 月 4 日止 租赁期满经营户有优先承租权和认购权； 对经营户有税务、工商、金融、海关、市场管理等方面的相关优惠政策； 例如：免费办理工商营业执照和税务登记 差别化促销政策： ①租：优先级商户有比普通级商户每平方米每月 21 元的优惠； ②售：只租不售 8 9 。
