深圳写字楼物业停车位调研.ppt

本报告是严格保密的本报告是严格保密的深圳写字楼物业停车位调研又一个富有投资潜力的物业本报告是严格保密的写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的深圳停车场市场研究u城市规划滞后和机动 车的快速增长凸显停车 场数量的不足u停车场供应方式加深 停车场供求矛盾《深圳市城市规划标准与规则》自1990年试行，当时规划的小区车 位比是10：1，1997年修订为2：1，2003年，重新订正为平均超过1 户1车位 目前深圳市共有经营性停车场1888个，停车面积65.7万平方米，停 车位数22.96万个而深圳市目前在册的汽车就将近60万辆，外地牌 照车10万辆，停车场非常稀缺车位汽车比为1：3按照国际上通行的标准，一辆汽车要有1.4个停车位，总停车位需要 近100万个，而目前才将近23万个因此，机动车量与车位配比失衡 的问题非常突出车位的增加主要依靠配建停车场的修建但由于停车场所带来的收益与其他物业带来的收益无法取得比较优势 ，开发商往往按城市规划中配建停车场指标中的低限进行建造不久前发布的汽车产业政策中明确“鼓励个人、集体、外资投资建设 停车设施”。

但由于政策缺少实施细则、收费价格不能根据市场调节 、土地使用政策模糊等原因阻碍停车设施的投资与管理本报告是严格保密的u东门、人民南片区物业名称 物业位 置营 业 面 积入住 时 间车 位 数停车场 形式使用 情 况国贸时 代广场 （裙楼）人民南 与嘉 宾路 交汇 处 500 0 平 米199 7 年180 个地下一 层、 地面 临时 车位使用 率 较 高 土畜产大 厦 （西武）罗湖区 东门 南路400 0 平 米199 6 年200 个地下两 层、 地上 临时 车位使用 率 高 ， 目 前 能 满 足 天安国际 动感名 城罗湖区 人民 南路3层 商 业199 3 年300 个地下三 层80% 使 用 率 鸿基东 港大厦罗湖区 东门 中路4层 商 场199 9 年100 个地下一 层100% 使 用 率 南海中心 罗湖区 东门 中路3层 商 业199 5 年126 个地下两 层、 地面 临时 车位使用 率 较 高深圳国际 金融大 厦罗湖建 设路4万 多 平 米199 7 年150 个3套电 梯塔 式使用 率 99 % 建设路停 车场罗湖区 建设 路100 个3层机 械立 体车 库40% 使 用 率 东门中 银金融 中心大 厦罗湖区 东门 中路200 3 年77 个仓储式 立体 车库试运 营 ， 认 知 度 不 高深圳停车场市场研究停车场配比数量位于建造标准下限本报告是严格保密的。

u东门和人民南片区 属于比较成熟的商业 办公区，停车位的使 用率较高东门是深圳早期的商业兴旺的地区，改造后主要是步行街、街铺档次 较低因此其停车位相对较少，使用率较高，停车位紧张人民南是市级商业区，是深圳目前档次最高的核心商业区商业所在 楼体都能提供较多的地下车位但在商业楼宇上层办公区消耗部分车 位，因此停车位也较紧张 东门金融中心深圳国际金融大厦国贸大厦深圳停车场市场研究办公物业停车位紧张 本报告是严格保密的u蔡屋围片区 物业名 称物业 位 置建筑 面 积入住 时 间车位数 停车 场形 式使用情 况发展 银行 大厦蔡屋 围 南770 00 平 米199 6 年 10 月地下 195 个、 地面 临 时 45个地下二 、三 层， 地面 临 时100%使 用率 ，尚 有200 多辆 车使 用附 近停 车场 红岭大 厦红岭 南 路198 5 年150个地面临 时 车位露天车 位， 100% 万德大 厦深南 路 档 案 大 厦 旁200 1 年440个两个地 下两 层 车 库、 地面 临 时 车位白天 100% ，晚 上 50%新闻大 厦深南 东 路660 00 平 米199 6 年180个地下一 层半 、地 面临 时 车位使用率 100%地王大 厦蔡屋 围 北138 07 5 平 米900个地下三 层停 车 场， 地面 临 时使用率 90% 以上商业 银行 大厦深南 东 路199 9 年150个地下两 层、 地面 临 时 车位工作日 90% 使用 周末 空置 率高深圳停车场市场研究停车位使用率极高本报告是严格保密的。

u蔡屋围片区的写字 楼的停车位总体处于 供不应求的状况 u高档办公区每100平 米建筑面积停车需求 达0.6以上较早写字楼的停车场主要是地面停车场，而新建写字楼的停车场大多 采用地下车库的形式 办公区写字楼的配建停车场使用率较高，工作日白天基本上都在90% 以上，晚上空置率较高地王大厦发展银行大厦商业银行大厦深圳停车场市场研究本报告是严格保密的u华强北片区物业名 称物业 位 置建筑 面 积入住 时 间车 位 数停车 场形 式使用情 况鹏基停 车场华发 北 路300 个地面临 时每天每 车位4 -5次 中航停 车场中航 路100 个地面临 时每天每 车位4 -5次 莱英达 停车 场华强 北 路50 个地面临 时每天每 车位3 -4次 深纺大 厦 （女人 世界 ）华强 北 路200 个地下81 个， 地面 临 时100%使 用率 ，每 车位 每天5 次 东方时 代 （住宅 未入 伙）华强 北 路 、 茂 业 百 货6.7万 平 米2003 年260 个负二 层使 用， 负三 层未 用工作日 负二 层 60% 使用 率赛格广 场华强 北 路 与 深 南 路 交 汇16.9 万 平 米1999 年500 个地下四 层工作日 95% 使用 率群星广 场华强 北 路 与 红 荔 路 交 汇14.5 万 平 米2001 年699 个地下三 层工作日 70% 使用 率深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。

u华强北片区是大型综 合性商业办公区，停车 场利用率高，平均每车 位每天周转3-4次华强北片区为市级商业区，平均日客流量逾50万人次，成为深圳市最 旺的商业中心之一，是集商业、办公、餐饮、娱乐、居住的大型综合 性集中式商业，整体属中档 华强北很多铺面主要由厂房改建而来，因此车位不足，停车位非常紧 张鹏基停车场中航停车场群星停车场赛格停车场深圳停车场市场研究本报告是严格保密的u 其他大型商业商业总营 业 面 积车 位 数停车场形 式收费 情况使用情况香蜜湖 北山 姆会 员店2000 0平 米40 0 个地面临时 车位免费使用率较高 ，周末 100%梅林家 乐福6000 平 米30 0 个地面临时 车位免费使用率高， 顾客可免 费停在梅 林一村车 库 中信城 市广 场6.75 万 购 物 中 心71 9 个地下车库 、地上 临时车 位5元/3 小 时 280/月 室内总体不够用 ，旁边小 道停满国贸 时代 广场5000 平 米18 0 个地下一层 、地面 临时车 位5元/小 时 500/月 室内使用率较高土畜产 大厦 （西 武）4000 平 米20 0 个地下两层 、地上 临时车 位5元/小 时 500/月 室内使用率较高 ，但不显 拥挤天安国 际动 感名 城3层商 业30 0 个地下三层5元/小 时 500/月 室内80%的使用 率深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。

u大型商业都充分考 虑停车问题，多数每 100平米营业面积车 位数超过1对于比较大的独立商业，例如山姆会员店、梅林家乐福以及中信城市 广场等，都充分考虑了停车问题，山姆会员店有400个车位，家乐福 300个，中信719个，每100平米的车位供给数都超过了1山姆会员店中信城市广场天安国际动感名城深圳停车场市场研究本报告是严格保密的类型形式优缺点经营成本认 可 度 自走 式 平 面 停 车 场地面临 时停车方便，建 造成本、运 营费用低， 但土地利用率 低较低较 高自走 式 立 体 停 车 场 （含 地 下 ）多层停 车场 及配 建地 下停 车场土地利用率相 对高，多层 停车场四层 以上进出时 间长钢砼建造成本 约1500- 2000元/m2 ，运营费用 50元/位一 般机械 式 停 车 场智能仓 储式 车库 （地 下、 半地 下、 地上 ）土地利用率高， 存取车1-2分 钟/次，但运 营成本较高 建造成本约5 万元/个，运 营费用170 元/个•月， 其中维护费 100元个•月 一 般电梯式 停车 塔（ 地上 ）高密度停车， 耗电低，存 取车1-2分钟/ 次，但建造和 维护成本高 建造成本8-11 万元/个，运 营费用220 元/个•月， 其中维护费 170元个•月 。

较 好升降横 移式 （地 上）多为临时 性质 ，存取车慢 ，1-3分钟/次 建造成本3.2万 元/个，运营 费用120元/ 个•月一 般钢砼 停 车 场 加 装 机 械 停 车 位地上多 层、 地下 车库车位提高80% ，存取车时 间约1-2分钟/ 次建造成本5万 元/个（ 加 装费1.8万 元/个），运 营费用120 元/个•月较 好u停车场类型：深圳停车场市场研究本报告是严格保密的收费 方 式适用场所定价原则每车位收 费价格 （小车、 室内） 市场 调 节 价商业场所（含室内 专业停车场、商 场、娱乐场 所、 宾馆、饭店、写 字楼等） 经营者按补 偿成本、 依法纳税 、合理利 润的原则 制定价格 目前商业 办公区 收费水 平：5元 /小时、 月卡 500- 600元/ 月 政府 指 导 价住宅小区和工业厂 房市价格主管 部门制定 公布统一 基准价 ， 经营者在 不高于基 准价的前 提下制定 具体价格 5元（3小 时内） 、10元 （3小 时后） 、月卡 250元/ 月政府 定 价机关事业单位；机 场、车站、码头 、口岸和旅游景 点；扣车场 ；商 业场所、住宅小 区或机关事业单 位等混为一体 市价格主管 部门根据 停车场成 本和市场 情况适时 制定和调 整收费标 准。

机关事业 单位5 元/天、 扣车场 20元/天 、其他 10元/天u停车场收费方式：u本项目收费方式参考市场调节价收费备注：以上规定根据《关于加强机动车停放服务收费管理的通告》（深价[2002]32号）深圳停车场市场研究停车场收费以市场指导价为基础本报告是严格保密的现状写字楼停车场建设情况总结n深圳机动车保有量持续增长n深圳市总体停车位不足，特别是早期发展区域，缺乏规划，造成停 车位紧张n目前深圳由于停车场收费较低，不能进行市场买卖，投资回收期长 等原因，较难吸引社会资金开发建设n综合性片区如华强北停车场的使用率和利用率较高，每车位平均每 天周转次数3-4次n高档办公区每100平米建筑面积车位需求数达0.6以上n大型商业每100平米营业面积车位需求数基本超过1本报告是严格保密的写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的汽车市场研究注：以上数据来自《经济导报社》（2003.11.17） 进入21世纪以来，中国汽车需求量和保有量出现了高速增长的趋势 2000－2003年实际汽车保有量分别为1608.91万、1802.04万、 2053.17万和2421万辆，年平均增长速度分别达到了10.73%、12% 、13.94%和13%。

居民收入提高、汽车价格的下降和消费环境的改善等三大因素将推动 中国汽车市场规模的持续扩大2003－2010年中国需求预测：汽车年增长16%－20%；轿车年增长 19.2%－24% u中国汽车需求将持 续高速增长本报告是严格保密的深圳市近几年机动车保有量增长示意图：保有量增长数据来自：深圳统计年鉴（2003） 2000年以来，深圳机动车保有量以月均超过6000台的速度高速增长 ，其中小汽车年均升幅超过20％，平均日上牌量500台目前全市机动车保有量已达62余万台，其中私家车30余万台，深圳 汽车消费增长迅猛 汽车市场研究u深圳近几年。