《资产评估学》全套课件【完整版】.ppt

资产评估学 学期教学内容 n资产评估方法 n机器设备评估 n房地产评估 建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 n无形资产评估 n长期投资及其他资产评估 n流动资产评估 n企业价值评估 n资产评估报告 教学目的 n对资产评估的基本概念、理论、评估方 法有较全面而深入的掌握； n通过一定量的案例和企业资产评估的讨 论，使同学们对如何对企业资产进行评 估的能力得到一定程度的锻炼和提高 考试方式: n平时学习表现 15% n作业15% n期终考试70% 资产评估学 第一章 总论 一、资产评估的概念 n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为 n资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货 币表现则是资产的价格 资产 评估 n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家 有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照 相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型， 运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量 的鉴证行为 二、资产评估的基本要素 n评估主体 资产评估机构和相关人员 n评估客体 被评估的资产 n评估依据 对被估资产定价的依据 n评估原则 内在行为规范 n评估目的 资产交易业务本身经济行 为的特征 n评估价值类型 对资产价值的质的规定 n评估方法 具体技术和手段 n评估程序 工作顺序 三、资产评估的特点 n现实性是对被估资产价值确认的现实基础 资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据， 对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。

资产评估是以资产现实状态为基础反映出来 现实性强调的是客观存在 n市场性是对被估资产价值确认的市场基础 资产评估活动来源于市场 资产评估的主要信息来源于市场 资产评估作价结果必须接受市场的检验 n预测性 是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用 价值的预测 n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的 评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程 序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证， 具有行业公允的业务规范 评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的 ，由此得出的评估结论必须接受市场的检验 评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者 n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见 四、资产评估的对象和特点 n会计学的角度看待资产 n资产评估的角度看待资产 资产必须由某一特定权力主体拥有或控制 资产对于特定主体来说具有获利能力 资产能够用货币计量 资产 是指企业所拥有或者控制的能以货 币计量的经济资源，包括财产、债权和 其他权利 （一）资产的分类 n按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产 n按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产 n按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产 （二）资产评估的分类 n按评估对象的不同划分，可分为单项资产 评估和整体资产评估 n按资产评估工作的内容分类，可分为评估 、评估复核和评估咨询三类。

n按资产评估活动于资产评估准则的关 系分类，可分为完全评估和限制评估两类 五、资产评估的目的 n一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易 资产的公允价值 n特殊目的：满足不同的经济业务的要求 引发资产评估特定目的的经济行为 资产转让中外合资合作 企业兼并企业清算 企业出售抵押 企业联营担保 股份经营企业租赁 资产评估的价值类型 n概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属 性和表现形式，是对资产评估价值质的规定 n分类 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格 六、资产评估的假设前提 n交易假设 n公开市场假设 n持续使用假设 n清算假设 （一）资产评估的工作原则 n科学性原则 n公平性原则 n专业型原则 n可行性原则 七、（二）资产评估的经济原则 n预期收益原则 n供求原则 n贡献原则 n替代原则 八、资产评估与会计核算的联系与区别 n资产评估与会计核算的联系 对象相同 计量标准一致 资料来源有联系 结果可以互为依据 n区别 职能不同 发生条件不同 服务主体不同 价值确认方法不同 执行者不同 资产评估基本方法 第 二 章 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原 理、内容和各项参数指标的确定方法，熟 悉资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。

能够运用三种基本 方法对常见的资产进行评估 本章重点 n对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键 本章难点 n对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径 资产评估方法 资产评估方法是实 现评定估算资产价值的 技术手段是在工程技 术、统计、会计等学科 中的技术方法的基础上 ，结合自身特点形成的 一整套方法体系 资产评估过程结构图 评估环境 社会 经济 技术 法律 形成问题 评价指标 综 合 分 析 选 择 实 施 意 见 1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7 活动过程 思维过程 资产评估基本途径和方法 市场途径成本途径 收益途径 评估基准日 过去未来 成本法市场法收益法 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资 产价值的一种资产评估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说 服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的 技术参数指标等资料是可以收集到的, 并且能够在价值形态上量化 四、操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等 2.参照物数量：三个以上 1.选择差异因素：根据资产种类 ，选择对资产价值影响较大的因 素2.指标对比、量化差异 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性 相关参数 五、常见的评估方法 直接法 是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时 间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定 的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购 置价格作为被评估资产的评估值的评估方法 1、直接比较法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选用 价格最低的一种 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当调 整。

直接法应当注意以下问题： 类类比法，又叫市场场成交价格比较较法， 是在公开市场场上无法找到与被评评估资产资产 完 全相同的参照物时时，可以选择选择 若干个类类似 资产资产 的交易案例作为为参照物，通过过分析比 较评较评 估对对象与各个参照物成交案例的因素 差异，并对对参照物的价格进进行差异调调整， 来确定被评评估资产资产 价值值的方法 2、类类比调整法 关键字：客体、参照物、差异、调整 类比法的基本计算公式为： 被评估资产评估值 参照物价格 调整系数 被评估资产评估值 参照物价格 （1 调整率） 1.时间时间 因素 时间时间 因素是指参照物交易时间时间 与被评评估资资 产评产评 估基准日时间时间 上的不一致所导导致的差异 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的 影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估值值参照物价格交易时间时间 差异修正系数 参照物的主要差异因素有： 2.区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资 产价格的影响差异地域因素对房地产价格的 影响尤为突出 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影 响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估值值参照物价格区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有： 3.功能因素。

功能因素是指资产实体功能过剩和不足对 价格的影响 当评估对象与参照物之间只有功能因素的 差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有： 4交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条 件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件 与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市 场以及市场供求状况交易条件主要包括交易批 量、动机、时间等 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差 异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有： 5个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规 格型号等资产的质量主要是指资产本身的建造 或制造的工艺水平 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差 异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估值值参照物价格个别别因素修正系数 参照物的主要差异因素有： 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差 异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有： 3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈 率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘 ，借以确定被估资产价值的方法。

被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率 优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接从市场获得，评估 值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受 六、市场途径的优缺点 缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有 时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无 形资产，以及受到地区、环境等严格限制的 一些资产评估 案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨 评估基准日为2003年2月1日 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该 设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备 成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳 ，其他条件也基本相同 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应 该是多少？ 案例1分析 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160150/210=114.29(万元) 案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹 市区，评估基准日为2003年5月1日 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交 易活动，交易价格为58000元经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造 时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相 同 案例2分析 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升 了9.3%，则： 资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元) 案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2002年6月，成交价格为。