壹城中心定位报告(部分)教材.ppt

壹城中心一期商业 定位规划及招商执行方案 壹方商业管理有限公司 2014 -06 2 报告说明 定位：壹城中心一期商业定位延续项目整体定位； 图纸：项目总平图纸基于2013年9月2日 Aedas设计方案； 项目一期商业规划图纸基于2014年6月11日Benoy设计方案； 预计：项目开业时间2016年12月开业； 3 目录 CONTENTS 12 34 商业定位商业规划 招商执行 商业管理 5 策划推广 4 壹城中心项目简介 u 壹城中心总建筑面积206万㎡ ，涵盖购物中心、商业街、山姆会员店、品牌 折扣店、酒店、办公、公寓、住宅等多种功能物业的超大型城区化城市综合体； u 壹城中心商业以“造城、造商圈”为规划理念，商业指标体量45万㎡，分四 期开发，一期商业包含美食娱乐城和山姆会员店，预计将于2016年面市 基础指标 备注：建筑面积数据为规划设计中心提供项目指标数据 5 壹城中心项目定位 p 形象定位：深圳北商业文化中心 p 规划理念：珍珠项链式、综合性、街区型主题商业 p 建筑规划：集中MALL+大型主力店+主题街区 p 消费定位：全客群、全业态、一站式生活消费圈 大龙华商业领导者——规模化、主题化、综合性、标志性造城、造商圈 6 美食娱 乐城 山姆会 员店 主题型 商城 仓储工厂 折扣店 集中式 mall p 深圳北唯一的体验式商业步行街 p 深圳独具特色的美食娱乐城 p 深圳北唯一的山姆会员店 p 深圳北特色的仓储式工厂折扣店 p 深圳北最具规模的购物中心 p 深圳首家儿童、家庭类主题商城 以上各主题业态既有独立辐射力与吸纳力，又能差异互补形成合力 壹城中心商业规划 泛商业、复合型商圈 7 客群定位：以大龙华区域中高端人群作为项目消费客群 龙华 民治 大浪 观澜 梅林关 坂田 核心客户：龙华老城居民+周边 中高收入产业人群（华为、富士 康员工），37万人； 主要客户：大浪、坂田、民治、 观澜村民、产业人群+龙华新城 关内外溢白领客户，100万人； 边缘客户：石岩、光明、以及梅 林关北的区域人群，124万人； 光明 石岩 壹城中心辐射范围(综合性区域型商业) 8 壹城中心分期规划 一期：美食娱乐城、 SAM+配套 二期：工厂折扣店 三期：集中式mall 四期：家居家电卖场 、 特色商业街 不含地下 商业约24.5万平米 ； 9 商业定位Orientation of project 商业定位篇（一期） 1形象定位 2市场定位 3客群定位 4业态定位 5主题定位 10 形象定位——01-02地块 龙华首个美食娱乐聚集地 美食娱乐 11 市场定位——01-02地块 商业一期，目的性消费、辐射力较强、培育期短、快速切入市场、形象提升、消费促进 市场补缺者：目的性消费、快速切入市场、辐射力较强、培育期短 商业升级者：业态升级、功能升级、形象升级、环境升级 消费预热者：塑造项目形象、形成市场影响力、持续商业开发基础 市场补缺 商业升级 消费预热 都市白领 年轻家庭 潮流群族 二人世界、三 口之家 小资一派、潮 流一族 时尚达人、都 市白领 核心客群特征 ——以“80后、90后”为主要年轻、潮流、时尚消费客群； ——以“社交、聚会、减压、休闲、夜生活”为主； 客群定位——01-02地块 13 业态定位——01-02地块 美食餐饮＞ 60% 休闲娱乐＞ 20% 目的性 与 体验性 14 形象定位——01-17地块 深圳北唯一品质生活目的地 15 市场定位——01-17地块 唯一性：龙华中心具有唯一性、排他性，因为唯一，所以独特 稀缺性：商品优势、价格优势、服务优势，因为稀缺，所以吸引 目的性：会员模式、中高端消费，凭借市场影响力，锁定、共享目标客群 唯一性 稀缺性 目的性 16 客群定位——01-17地块 核心客群特征： ——以家庭消费为核心消费客群； ——高收入、自驾，目的性，集中节假日消费； 二人世界三口之家三代同堂 家庭消费 17 业态定位——01-17地块 山姆会员店 + 餐饮、服务配套 经营经营 主题题 非经营主题 开放式与半开放式结合 移步换景、全天候休闲体验 特色餐饮美食街区 婚庆主题长廊 山姆会员式消费区 功能主题突出、兼具经营性与景观性 “地上、地下、地面”兼顾 主题定位——01-02地块、01-17地块 18 。