(可编)房地产项目拓展工作流程说明.docx

房地产项目拓展工作流程说明This manuscript was revised by JIEK MA on December 15th, 2012.房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发 过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收 集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》 的编制等工作一、 信息收集1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的 选择余地2 .信息来源渠道：（1） 通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信 息通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息2） 通过政府招商部门获取项目信息3） 通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项 目信息4） 从新闻媒体获取有价值信息二、 项目信息筛选1.目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项 目1） 了解当地己有的政府招商项目实际运作情况（供参 考）2） 对项目进行勘探，了解土地自身素质3） 了解项冃区人文、自然环境4） 了解项目区交通情况5） 了解项目用地土地性质6） 对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发 展战略需求三、市场调研1、 目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行 深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。

2、 工作内容（1） 项目土地実地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高 情况、与周边地势比较）情况地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线 等对項目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项 目实际用地面积地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物 桩基、文物等如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化 带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等2） 项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面 积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建 筑密度、控高等内容3）区域环境人文环境：区域经济发展情况、人口数量、治安情况、风俗习 惯、城市基础实施情况、宗地附近商业、教育、医疗等设施情况 危险源情况（附周边环境配套图）自然环境：自然景观、空气质量、噪音情况、绿化程度、清洁 度等交通环境：宗地主要出入道路情况、区域现状路网及出行便捷 程度、交通便捷程度等市政规划：近期或中期周边环境的主要变化，如道路拓宽改 造、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心兴建等。

区域配套道路情况：道路现状道路及规划道路情况（现有道路及规划道 路路幅、规划道路施工时间、规划道路竣工时间与宗地关系等）供水情况：现有供水管道位置及管径管压、规划道路位置及管 径管压、接口位置、增压情况（附现状管网线路图）4）当地政府态度和优惠政策行业相关地方性政策（针对招商引资项目）土地价格政策、税 收政策、其它优惠政策等5）区域房地产业态区域房地产市场概况：形成时间档次、住宅区域分布状况、购 买人群变化、区域内房地产市场各项指标增长情况（开工/竣工 量、销售量/供需量、均价、区域市场在市内各项指标的排行状况 及发展趋势）区域代表项目：楼盘规模、产品品质、销售价格、销售情况、 项目特点及对区域内房地产市场的影响等备注：如果目标区域有集团投资的项目公司，项目公司可协助 拓展部进行市场调研工作四、项目分析与判定!1!目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境进 行经济测算并出具分析报告1 .对市调资料进行整理2. 召开项目分析会3 .项目情况的系统分析并汇总4.撰写项目分析报告五、项目定位目的：根据项目地块具体情况及项目所在区域市场情况及潜在 消费，完成项目定位及产品建议1. 根据当地政府及规划部门指导意见制定产品定位。

2. 结合当地房地产市场行业特点及市场需求选择市场定位3. 针对公司的发展战略制定适合公司的产品定位4. 根据项目地块所在区域交通环境及人文环境制定产品定 位5. 充分考虑国家宏观经济走向和当地经济现状对项目的影 响，充分论证后进行产品定位六、编制可行性研究报告目的：为项冃方案设计提供依据组织可行性报告与相关资料上报股东会及公司高层1.项冃基本情况2. 项目分析3. 项目经济收益分析4. 项目判定七、召开股东及公司高管人员会议，对项目分析论证，决定项 目是否投资（法律、拓展、财务、策划、营销、工程报建等人员参 会）o八、合作谈判1 .组建谈判小组2 .在与当地政府谈判中出现的分歧问题进行分析和预判3. 争取当地政府最大优惠政策支持4. 最终达成项目共识，签订项目投资合同。