土地使用年限“缩水” 业主开发商“博弈”.docx

土地使用年限“缩水”业主开发商“博弈”-自住房市场化改革以来，在房地产市场之上一直有一把高 悬的达摩克利斯之剑，那就是土地使用权使用年限绝大多数购 房者都不清楚在我国法律中土地使用权 与 房屋所有权 是两 个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承 等方式世代享有而事实是在我国法律中，房产和地产是独立的， 购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地的 使用权房子的土地使用年限到期后，必须续期方能继续使用 依据《土地法》及《物权法》等相关法律之规定，住宅土地使用 权年限为70年，商业物业的使用年限为40年，工业与综合物业 的使用年限为50年，现实情况中购房者拿到的房子的土地使用 年限远未达到这个标准就实践中接触到的案例来看，导致惠州房屋使用年限缩水 有以下几个原因：1、开发商开发消耗了土地使用年限依据法律规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开 发商起开始计算开发商从开发到销售的周期一般在1〜3年， 房屋产权的实际寿命也就随着开发商开发住宅时间的增加而 缩短更有销售不畅的尾房、空置房，尤其是一些烂尾楼改造的项目，其拥有的有效住宅土地使用权远未达到70年，购房者必 然面临明显的房屋产权期限缩水。

此外本地房地产市场深受历 史因素影响，上世纪90年代，惠州出现了一股地产开发热潮， 很多单位和个人疯狂炒地，囤积了大量土地由于市场和经济发 展速度受限，本地房地产市场至06年止都没有明显的红火过， 大批90年代初被透支的土地到这几年才开始开发，导致了在售 项目中，土地年限只有50几年的项目较多2、开发商呈报土地使用性质导致土地使用年限不同依据国家规定，商业用地使用年限为40年，住宅使用年限 为70年，现实生活中许多住宅项目是商住两用型，开发商以商 业项目的名义进行呈报或将原来的住宅用地申请改变成商业用 地则土地年限自然不可能达到70年购房者往往无法理解这一 点，认为国家明确规定住宅是70年，为何我的却只有40年?矛 盾由此产生因土地使用年限缩水购房者与开发商对簿公堂的事情在全 国屡见不鲜，如浙江赵某诉浙江万达房地产有限公司房屋使用年 限纠纷案、广州曹某诉番禺区绿庭雅苑房屋纠纷案，惠州本地土 地使用年限缩水购房者不满找开发商讨说法的事情也被屡次报 道但凭心而论单纯的把责任推到开发商头上其实也不公平很 多时候开发商受银行资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期并非单独的集团或者个 人可以控制;相关土地使用权年限到期后是否需有偿付费国家立 法机关也采取回避的态度，更让开发商应对此类诉讼雪上加霜。

笔者将通过相关案例对土地使用权年限相关方面的法律及具体策略进行简单说明，希可抛砖引玉，共同应对此类问题案例1商用住宅用土地年限有别购房者应清楚土地使用 规定案情：2004年9月，台州人赵某与浙江万达房地产有限公 司签订商品房买卖合同，购买位于台州市椒江区凯悦大厦02号 商业用房，总价80余万元合同第一条项目建设依据记载了 国有土地使用权的方式为出让，合同号为台开土合(2001)年第 35号，该《国有土地使用权出让合同》明确了土地使用年限商 业用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为50年合同第 三条标明土地用途为 商业用地2007年4月，赵某在办理土 地证房产证等证书时发现，土地使用时间登记为40年使用年 限一下子缩水了 30年，赵某感觉上当了，与开发商多次交 涉未果后，赵某向法院起诉，要求万达公司退还多收的30年土 地出让金379017元。