第十二章 相邻关系.doc

第十二章 相邻关系第一节 相邻关系的概念和性质一、相邻关系的概念相邻关系，是指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人， 在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务 关系简单地讲，相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务 关系①例如，甲有一块承包地处于乙的地块中间，甲要行使自己的土地使用权必须经过乙 使用的土地，这样甲乙之间就产生了相邻关系我国《物权法》第七章专门规定了相邻关系相邻关系，从权利角度来讲又称为相邻权，它是为调节在行使不动产所有权时发生的权 益冲突而产生的一种权利根据法律的规定，不动产所有人和使用人行使权利，应给予相邻 的不动产所有人和使用人以行使权利的必要的便利这样，对于一方来说，因提供给对方必 要的便利，就使自己的权利受到了限制；对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利，则 使自己的权利得到了延伸正确处理相邻关系，也就是要解决两个或多个相邻的不动产所有 人或使用人因行使权利所发生的冲突，维护相邻各方的相对利益的平衡正如手泽鉴先生所 说，相邻关系“在规范内容方面，法律所采之手段为扩张一方之所有权，限制他方之排除请 求权，课以作为或不作为之义务并设补偿制度，以资平衡”。

相邻关系具有如下几个特征：1．相邻关系是依据法律的规定而产生的这就是说，法律为了维护相邻不动产权利人 之间的和睦关系，防止行使权利中的各种冲突，保障一方最基本的生产和生活需要，规定了 相邻的一方应当给另一方提供通风、采光、排水、取水、通行、排污等各方面的便利由于 一方要给另一方提供便利，使得自己的权利受到了限制，而另一方的权利也因此得到了扩张 相邻关系是基于法律规定而产生的，可以说，其本质上体现了法律对不动产权利的干预正 是因为相邻关系是依法产生的，〜方面，对提供便利的一方来说，其负有法定的义务为另一 方提供便利，而另一方也依法享有相应的权益《物权法》关于相邻关系的规定，确定了一 方依法应当有义务为他方提供便利，而另一方享受这种便利是合法获得的，通常不需要支付 相应的对价，双方也无须就权利的取得本身进行协商，确定对价当然，在特殊情况下，如 果因为行使相邻权给另一方造成一定的损害，也应当给予适当的补偿由于相邻关系是法律 对所有权的强制性限制，所以，相邻关系不适用物权变动的一般规则，也不需要通过订立合 同的方式设立，更不需要办理登记相邻权是依法产生的，不存在设定的问题，也不存在公 示的问题。

由于相邻关系是法律对不动产权利的一种干预，所以，当事人即使不能达成协议，也 应当依法提供便利虽然相邻关系是法定的，但不能完全排斥当事人的约定也就是说，在 相邻关系中，还是存在当事人意思自治的空间的允许当事人在行使不动产权利中享有一定 的自治空间，从而能更有效地利用资源，是十分必要的例如，如果相邻的不动产所有人和 使用人之间因不动产的占有、使用等问题达成了团体规约（如建筑物区分所有人之间的团体 规约）或协议，而相邻一方违反规约和合同的规定，将构成违约行为，其他相邻人有权请求 其承担违约责任如果当事人通过约定在一定范围内免除了一方应当向另一方提供的便利并 且作出了一定的补偿，或者双方通过合同设定地役权，改变了法定的方式，此种约定也是有 效的2．相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人因为一人不可能构成相邻相邻关系 可以在公民之间，也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生相邻权的主体不管是公民 还是法人，都必须是相邻不动产的所有人或使用人，对不动产享有合法权益相邻关系制度 旨在调解不动产权利人之间的利益冲突，因而必须以不动产权利人享有权益为前提3．相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的，例如因为房屋相邻产生了 通风、采光的相邻关系。

如何理解“相邻”？传统民法理论认为相邻必须是“相互毗邻的不 动产”以及必须相互连接，但现代民法理论大多认为，相邻只是近邻，甚至并不邻接也可以 发生相邻笔者赞成第二种观点不动产相邻不，一定要求两个不动产必须邻接一方面， 相邻关系既包括不动产的地理位置相互邻接，也包括不动产权利的行使所涉及的范围是相互 邻近的例如，上游的人排水必须经过下游的人所使用的土地，尽管当事人之间的不动产并 不是相毗邻的，但其行使权利的范围是相互邻接的在许多情况下，相邻关系的发生也与自 然环境有关例如，甲、乙两个村处于一条河流的上下两个相连的地段，就自然构成了甲、 乙两村互相利用水流灌溉和水力资源的相邻关系问题另一方面，在不可量物侵害的情况下， 即使不构成不动产的相邻，也会发生相邻关系正如王泽鉴先生所指出的，“相邻关系不以 发生相邻接之土地者为限，举凡侵人物所生之土地，均包括在内”相邻关系中所说的相邻“不动产”，不仅包括土地，还应当包括房屋因为既然土地和 土地上的建筑物应当在法律上区别对待，所以在确定相邻关系的类型的时候，不应将相邻关 系仅限于土地的相邻，否则，在实践中大量存在的因建筑物的相邻而产生的通风、采光等关 系就不能包括在内。

现代社会城市居民大都居住在大厦、公寓之中，因建筑物区分所有而产 生的各种相邻关系迫切需要法律予以调整，如果相邻权不包括建筑物的相邻关系，显然是不 妥当的还要看到，不动产的所有人或使用人不限于享有物权的人，即使仅享有合法的占有 权的人，如租赁权人，也可以享有相邻权4．相邻权的内容十分复杂相邻权因种类不同而具有不同的内容，但是基本上都包括 两个方面：一是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便所谓必要 的便利，是指非从相邻方处得到便利，否则不能正常行使其所有权或使用权例如，从相邻 人的土地上通行，必须是在无道路可走的情况下，才能要求相邻人给予方便二是相邻各方 行使权利，不得损害他方的合法权益例如，从相邻方的土地通过，应尽量避免给对方造成 损失这种相邻权的内容实质上是以消极的不作为为内容的当事人在行使相邻权时，应尽 量避免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利相邻权从性质上说并不是一种独立的物权，而仍然属于所有权的范畴，其原因在于： 一方面，相邻权从内容上来说是指相邻不动产的所有人或使用人行使权利的限制或延伸，相 邻权在内容上都包括一方要求另一方提供必要的便利所谓提供必要的便利是指非从相邻方 获得此种便利，便无法行使其权利。

相邻的一方获得此种便利以后使其权利得到延伸，也能 够使其顺利行使其自身权利，相邻的另一方因提供此种便利使其权利受到限制而所有权的 限制问题不管是利用的限制还是行使方式的限制都是所有权本身的问题，法律对所有权限制 的问题，是所有权制度的重要组成部分另一方面，由于相邻权只是属于对所有权的限制， 因而不必将相邻权作为一种独立物权加以登记，而其他物权大都须登记，否则不能产生对抗 第三人的效力还应看到，相邻权是一种相对的权利、义务关系，即主要发生在相邻不动产 的所有人和使用人之间，当事人之间的权利、义务具有相对性而一般物权都属于绝对权， 发生在特定权利主体与不特定的义务主体之间，权利义务并不具有相对性5．相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益对于相邻权的客体，在学理 上历来有不同的看法一种观点认为，相邻权的客体是不动产本身；另一种观点认为，相邻 关系的客体是行使不动产权利所体现的利益；还有一种观点认为，相邻权的客体是相邻各方 所实施的行为（作为或不作为）笔者认为，相邻权主体是相邻不动产的所有人或使用人 相邻权的主体不管是公民还是法人，都必须是相邻不动产的所有人或使用人，对不动产享有 合法权益。

相邻权的种类十分复杂，不同的相邻权因其内容不同，权利和义务所指向的对象 及客体也不同例如，在因士地使用权权属不清而发生的相邻关系中，其客体是不动产本身， 但是大多数相邻权的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产权益和其他权益相 邻各方在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权 益至于相邻各方的行为，应视为相邻权的内容而不是客体所以，相邻关系的客体是行使 不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益二、相邻关系的性质 相邻关系是依据法律规定而产生的一种社会关系现代民法有关相邻关系的理论基础 尽管是多种多样的，但是按照许多学者的解释，其重要理论基础之一乃是所有权的社会化理 论1 8 世纪至1 9 世纪，民法中的土地所有权是一种绝对所以列举穷尽，所以，《物权法》 第 85 条规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯处理对于法律没有规定的相邻 关系类型，是否应当允许强制性地提供便利，除了依据习惯以外，还要依据当事人的约定来 解决例如，上下楼层的两个住户，就可以订立合同，禁止空调滴水或屋檐滴水我国台湾 地区学者苏永钦认为，所有相邻关系的物权调整规定中，有必要通过当事人的约定来填补法 律漏洞。

第三，相邻关系的具体化对相邻关系而言，法律规定毕竟是抽象的概括，但具体妨害 的程度、使用道路的宽窄、通行的车辆大小等需要通过当事人约定解决对于提供便利的范 围也可以由双方作出约定这就是说，即使是法律强制规定要提供便利的情况，双方就如何 提供便利的问题，也可以达成协议例如，《物权法》第87 条规定：“不动产权利人对相邻 权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利但关于提供通行的便利的问题， 双方可以约定，一方可以给另一方提供行走的便利，而不必为另一方修建一条道路让其货车 通行对提供便利的具体内容，是可以由当事人约定的第四，当事人通过约定就补偿问题作出安排《物权法》第92 条规定：“不动产权利人 因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人 造成损害；造成损害的，应当给予赔偿其中，规定了因用水、排水、通行、铺设管线等 利用相邻不动产的，应当依法给予补偿但究竟如何进行补偿，法律没有规定由此可以看 出，相邻关系虽然是强制性地要求一方给另一方提供便利，但是，这并不是说，提供此种便 利是无代价的如果确实是因为一方给另一方提供便利，使自己遭受了损害，受害一方也有 权获得补偿。

对于补偿的问题，原则上应当由双方达成协议尽管《物权法》第92 条列举 了应当补偿的情况，但实际上也不限于这些情况即使是依法不需要补偿的，如提供通风采 光的便利，如果接受便利的一方当事人愿意给另一方提供补偿，在法律上也不应当予以禁止第五，对相邻关系纠纷的解决可以通过订立合同或者管理规约的方式进行处有权，所有 人享有无限制的不受他人干涉的权利土地所有权的效力“上穷天空，下尽地心”，所有人 可以对自己的所有物为任何行为或不行为，任何人行使自己的所有权都不会给他人的所有权 造成丝毫妨害这种所有权观念既与社会利益维护形成尖锐矛盾，也不利于社会秩序的稳定， 而影响发挥物的效用所以自1 9 世纪末期以来，德国潘德克顿法学的代表人物耶林在坚持 罗马法维护私有制和绝对个人私有财产的原则的同时，开始强调所有权的社会性，强调个人 利益与社会利益的结合，并主张对私人所有权进行干预而按照王泽鉴先生等人的解释，土 地所有权限制的重要内容就是相邻关系的规范现代民法关于相邻关系的规定是十分具体和 详尽的，对所有权的限制并不限于物权法，还有大量的公法的规定对所有权的内容和行使方 式也作出诸多限制所以，相邻关系是一种法定的权利安排，它不是法律设定的一种物权， 而是两个不动产权利之间相互关系的制度安排，只是法律对所有权的限制，所以其不能够形 成独立物权。

笔者认为，法律之所以要通过相邻关系规则协调相邻不动产之间的权利冲突，对一方的 所有权进行干预，其原因在于：1．保护个人的基本生存利益在社会生活中，人们要维护正常的生活，必须要享有基 本的通风、采光、通行等权利这些权利涉及人们的最基本的生存利益，是最高位阶的权益 从表面上看，相邻关系调整的是不动产的利用关系，但这种利用是与个人的基本生存利益密 。