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2024-2025年度宁夏回族自治区房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷B卷附答案.docx

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    • 2024-2025年度宁夏回族自治区房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷B卷附答案一单选题(共80题)1、当以标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=标准临街宗地总价×( )A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B2、将房地产称为物业的国家或地区是( )A.法国B.意大利C.日本D.中国香港【答案】 D3、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 C4、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】 C5、以房地产抵押为目的的估价,除了遵守一般原则外,还应遵守( )A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】 C6、关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B7、一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。

      A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 D8、从本质上讲,价值时点是由( )决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 C9、收集信息( )的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D10、比较法中交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】 B11、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元A.536B.549C.557D.816【答案】 A12、“阴者,藏精而起亟也;阳者,卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】 B13、下列不属于土地权属证书的是( )A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D14、关于房地产互补品的说法,正确的是( )。

      A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 D15、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽,应滋养肺肾B.气虚自汗,应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人,应紧急止血【答案】 D16、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是( )A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 C17、某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的( )A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 D18、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为20万元如果以更新改造为前提,专业估价为25万元如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为40万元如果以重新开发为前提,专业估价为30万元,则这所住房的价值应该为( )A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 C19、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。

      因此,重置成本通常( )重建成本A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 A20、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 A21、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )A.相同B.不相同C.可能相同,也可能不同D.单边波动【答案】 B22、某建筑物的建筑面积为200m2,有效年龄为12年,重置成本为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C23、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益,但不会为此向他支付任何费用这是由于房地产的( )特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 C24、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。

      该项目涉及C村农业人口50户,180人据查征收前,C村人均耕地面积为1亩另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩按照规定,B房地产开发公司应安置C村( )个农民A.30B.60C.100D.180【答案】 C25、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是( )A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区B.建筑面积1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区【答案】 D26、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元,同时还有一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为( )万元A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 B27、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类( )。

      A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D28、关于估价资料归档的说法,错误的是( )A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的,即可销毁D.估价机构终止的,其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构【答案】 C29、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是( )A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】 B30、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 B31、报酬率的表达式为( )A.投资回报/所投入的资金B.投资回收/所投入的资本C.(投资回报+投资回收)/所投入的资金D.(投资回收-投资回报)/所投入的资本【答案】 A32、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】 A33、关于房地产位置固定性的说法,错误的是( )。

      A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 B34、房地产开发利润率由大到小的顺序是( )A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 A35、采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是( )A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 D36、在实际估价中,选取( )应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取的A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】 D37、报酬率的求取方法中,可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率的是( )。

      A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 C3。

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