《购物中心前期介入要点》.docx

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业 服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建 设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的 角度提出各种合理化的意见与建议， 组织实施相关工作1、 前期准备及市场调研在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论 证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容 包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费 标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准 等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据， 为后续的管理费测算提供依据2、 优化项目设计项目论证及规划图纸出炉后， 应参与研究项目规划 图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等 不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从 商业物业经营和管理方面提出意见， 使项目设计趋于合 理化，减少后期管理成本3、 费用测算在对项目优化建议进行跟踪的同时， 应根据项目实 体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金 进行准备费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行， 且务必翔实4、 前期综合工作应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的 筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培 训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合 同结合物业管理提出意见，编制〈〈购物中心项目物业管 理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制〈〈商户 须知》或者〈〈商户手册》、〈〈管理服务公约》等，建立相 关的经营管理制度。

在人员到位后，应进行制度、经营 管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现 场安全规定等培训除此之外，应与公安、消防、城管、 环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟 通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障 物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水， 确保在开业前投入使用5、 保洁绿化在物业前期介入过程中， 由于购物中心施工进度的 影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品 景观接管，适时组织招投标制定垃圾清运及管理方案， 进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购6、 安全及车场管理办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许 可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、 雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行 采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账确定 消防安全管理委员会及义务消防队名单， 组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全7、 建筑本体及配套设备设施的工程管理除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优 化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备 系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参 与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、 物业验收参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、 房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理 水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括 相关的政府批文、项目图纸、验收批文等9、 商铺进场装修成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并 与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见， 监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解 决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业 户进行验收10、 开业准备设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开， 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案 和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进 行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行阶段前期介入工作重点在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的1、 规划设计阶段前期介入在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在 市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、 商圈状况、同类个案及本项目分析主要业态结构和规模、 空间布局交通组织、人车动线、出入口（包括各业态 客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）购 物中心内部交通组织的建议。

不同业态房产技术条件、 商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整扶梯、 垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾 客通道、夜间通道的设置要求及位置关于主要工程系 统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防 系统、设备房的设置与安排广告位的设置、制造及广 告位的安排商业管理组织的设立，前期人员的到岗， 相关资质证书的办理2、 项目施工阶段前期介入在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的 设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议 分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减 轻后期管理的压力审查有关工程（包括绿化工程）的 优劣，提供改善意见提供机电安装及能源分配的有关 专业技术管理意见提供功能布局或用料更改的有关专 业技术管理意见帮助施工人员做好对房屋材质方面的 保护，以避免施工对材质造成损伤提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用 建材的性能检查工程施工进度（定期巡查施工现场， 参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质 量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各 种设备、管线都逐一检查）检查前期工程的施工质量， 对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。

配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量找出 遗漏工程项目参与开发商的建筑、设备、设施的竣工 验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参 与重大设备的调试和验收制订物业验收流程，指出工 程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议3、开业筹备阶段前期介入在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、 组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训， 提供〈〈经营管理公约》、〈〈商户手册》样本并协助商户相 关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务， 制订物业管理收费标准予以明示， 配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在 管物业图片及资质等级证书等资料通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料， 根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案， 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准 备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过 渡与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 10102704160570270917088100343355238 10122936486142541417088100343356169 10186220440263571817088100343354928 101760654089788804。