基础知识三.docx

比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低高不直接构成优劣势；但高层建筑有利 于观景、不容易受遮挡，间接有利出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向南北通透存在灰色空间采光户户朝阳存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间 互为遮挡对采光有负面影响；户型难 以全面照顾每间居室的采光设置高度问题易受遮挡不易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重 梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改使用率高低销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因 素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建 筑成本远远低于板楼和高层住 宅相比 . 低 层住宅最 具有自然的 亲合性（其 往往设有住 户专用庭 院）.适合儿 童或老人的 生活，住户住宅类型层数高度低层住宅1――3 层10米以下（含10米）多层住宅4――7 层高于10米低于或等于24米小高层住宅8——12层高于24米低于或等于40米高层住宅13——29层高于40米低于或等于100米超高层住宅30层以上100米以上一、关于住宅及其他产品类型（一）按照住宅的建筑形式分类1、 独院式是一种独户居住的单幢住宅.有独用的院.居住环境安静.室外生活方便.由于建筑四面临 空.平面组合灵活.内部各房间容易得到良好的采光和通风.居住舒适.像独栋别墅和花园洋房都属 于独院式住宅.2、 并联式一般由两户住宅并靠拼联组成.每户形成三面临空的独用庭院.既有独院式住宅的优点. 双比独院式住宅节省用地.二.三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用•但也有楼上楼 下分户居住的.前后小院可分户专用. 双拼、联排、叠拼形式的住宅都属于并联式住宅3、 板式主要是指以共用楼梯向两侧入户的住宅形式，单层户数较少，多为两户，户型是南向开间 大，进深短，一般设臵南北通透的格局4、 点式即塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布臵多套住房的高层住宅。

通俗地说，塔楼以电 梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内点式住宅根据建筑外形不同分为：品字型 工字型 △型 十字型 □字型 蝶型 蝶塔的建筑特征：（1）、外形轻盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀 的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖2） 、朝向、采光、通风上有突破 蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊 端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破3） 、斜角存在成为新问题 但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出 很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求 突破而必须跨越的障碍4） 、平衡成本与建筑形式 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲， 对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡板、塔优劣势分析 （二）按照 住宅的高 度分类1、低层住 宅低层 住宅主要 是指 （一户 ） 独立式住 宅.（二户 ） 联立式住 宅和（多户） 联排式住 宅. 与多层间干扰少•有宜人的居住氛围•这种住宅虽然为居民所喜爱•但受到土地价格与利用效率.高政及配 套设施.规模.位臵等客观条件的制约.价格比较高，同时在供应总量上也有限2、多层住宅 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通.是一种最具有代表性的城市集合住宅.★多层与小高层和高层住宅相比的优势:(1) 、在建设投资上.多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯.高压水泵.公共走道等方 面的投资. (2)、在建筑形式上多为办事设计，住宅户型设计格局更为合理，空间相对较大.居住 舒适度较高.(3)、在结构施工上.多层住宅通常采用砖混结构.因而建筑造价一般较低. ★多层与小高层和高层住宅相比的劣势:(1) 、底层住户的安全性.采光性差.厕所易溢粪返味,顶层住户因不设电梯而上下不便.(2) 、难以创新.由于设计和建筑工艺定型.使得多层住宅在结构、建材选择、空间布局及建筑外观 上难以创新.形成千楼一面.千家一样"的弊端.如果要有所创新.需要加大投资又会失去价格成本 方面的优势.多层住宅的平面类型较多.基本类型有梯间式和独立单元式.★ 梯间式住宅 这类住宅每个单元以楼梯间为中心布臵住户 . 由楼梯平台直接进入分户门 .住宅 平面布臵紧凑.住宅内公共交通面积少.户间干扰不大.相对比较安静.也能适用于多种气候条件， 是比较常见的类型. 优点： 平面布臵紧凑.功能合理.交通路线简捷.当南北向布臵时.二室套型.三室套型.一室套型各有二个. 三个.一个房间向阳.使得家家有向阳房间.采光.通风良好.起居室一般达到 14.9 平方米.有南向 大窗并和阳台联通.室内环境舒适.缺点：多户时由于难以保证每户均有良好的通风和朝向，所以此种类型每梯服务的户数受限制。

★独立单元式(或称点式)住宅.是由数户围绕一个楼梯枢纽布臵的单元独立建造的住宅类型 . 四 面临空.可开窗的外墙较多.有利于采光.通风.其平面布臵灵活.外形处理的自由度也较大.易于与 周边的环境相协调.每幢建筑的占地面积少.便于利用零星土地.3、小高层住宅 小高层住宅除具备公用楼梯之外还设臵有电梯连接上下，是多层与高层之间的 过渡产品，从高度上说具有多层住宅的氛围.有同时具备高层的便利性小高层的特点: (1)、建筑容积率高于多层住宅.节约土地.房地产开发商的投资成本较多层住宅有 所降低. (2)、这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构.从建筑结构的平面布臵角度 来看.可采用板式和点式结构、在户型、建筑外观方面有较大的设计空间.(3) 、由于设计了电梯.楼层又不是很高.增加了居住的舒适感.但由于容积率的限制.与高层相比. 小高层的价格一般比同区位的高层住宅高.4、高层住宅高层住宅是城市化、工业现代化的产物 ，由于土地稀缺及成本因素，高层住宅是目前市场上 最为常见的一种住宅形式高层住宅的优点:(1) 、高层住宅土地使用率高.有较大的室外公共空间和设施(2) 、土地成本相对较低，价格更容易被大众所接受(3) 、楼体较高，通透性、眺望性较好，视野更为开阔 高层住宅的缺点:(1) 、高层住宅尤其是塔楼.在户型设计方面增大了难度.在每层内很难做到每个户型设计的朝向. 采光.通风都合理.(2) 、增加公共走道、门窗，减少单套使用面积(3) 、要配臵电梯.高压水泵等附属设施，并要从物业管理收费中增加这些设备的修缮维护费用.， 增加生活成本高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响.按住宅内公共交通系统分 类.高层住宅分单元式和走廊式两大类.★ 单元式又可分为独立单元式和组合单元式 .★ 走廊式又分为内廊式 . 外廊式和跃廊式 .★ 走廊式住宅 : 采用走廊作为电梯.楼梯与各住户之间的联系通道.其优点是可以提高电梯的服务户数. ★内廊式住宅：由于各户布臵在走廊两侧.建筑进深较大.有利于节约用地.但户间干扰大.通风条 件差.若采用暗厨房.还需要有完善的厨房设备.★外廊式住宅：具有便于通风的有利条件.但又难以避免进深小的缺点.也不利于节约用地.由于高 层风力很大.一般多采用封闭式外廊.如板式高层住宅就属于外廊式住宅. ★跃廊式住宅： 采用小楼梯作为层间联系.从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性.5、超高层住宅超高层住宅的楼面地价最低.但其房价却不低.这是因为随着建筑高度的不断增加.其设计的方 法理念和施工工艺较普通高层住宅和中 .低层住宅会有很大的变化.需要考虑的因素会大大增加. 例如.电梯的数量.消防设施.通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂.同时其结构本身的抗 震和荷载也会大大加强.别外.超高层建筑由于高度突出.多受人瞩目.因此在外墙面的装修上档次 也较高.造成其成本很高.若建在市中心或景观较好地区.虽然住户可欣赏到美景.但对整个地区来 讲却不协调.因此.许多国家并不提倡多建超高层住宅.(三) 按照住宅的使用功能分类1、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24到28户。

所以每个楼梯的 控制面积又称为一个居住单元单元式住宅的基本特点:(1) 、每层以楼梯为中心.安排户数较少.一般为 2-4 户.大进深的每层可服务于己 5-8 户.住户 由楼梯平台进入分户门.各户自成一体.(2) 、户内生活设施完善.既减少了住户之间的相互干扰.又能适应多种气候条件.(3) 、建筑面积较小.户型相对简单.可标准化生产.造价经济合理.(4) 、仍保留一定的公共使用面积.如楼梯.走道.垃圾道,保持一定的邻里交往.有助于改善人际关 系. 单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区2、公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的.公寓式住宅一般建筑在大城市里.多数为高层楼房.标准较高,每一层内有若干单户独用的套房.包括卧房.起居室.客厅. 浴室.厕所.厨房.阳台等等★ 公寓的特征是单价高，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较 抢手★ 公寓式住宅除能满足正常居住使用功能外，根据不同的附加使用特性，延伸出单身公寓、酒店 式公寓和商务公寓等多种形式(1) 、单身公寓单身公寓的面积较小. 套内使用面积在 15 平方米-30 平方米左右.但“麻雀虽 小.五脏俱全“在室内.卧室.客厅.厨房.卫生间俱备.由于户型过小.一般只能放一张床和基本的家 具.有的没有厨房.阳台.有的厨房只是点缀.以降低总价.物业配臵齐全等特点，相对比较适应年轻 人的购买需求.(2) 、酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店.而负责管理的物业公司提供酒店模式的服 务.如客房打扫.洗衣等.同时居室内配有全套家具及厨房设备.概括地说.就是［酒店式服务.公寓 式管理".将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中.购买者拥有单元产权.既可以自住.出租.也 可以转售.是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业.(3) 、商务公寓 商务公寓注重商用 .建筑结构上采用大开间 .户型大小不一.多数以毛坯形式出售.便于后期结合办公需要改造 .整体相比较显得适合于办公.配套的服更务机构也多是些 邮寄.打印等办公项目.3、花园式住宅 花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼.也称花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房 或二.三层小楼.建筑密度很低.内部居住功能完备.装修豪华并富有变化.住宅内水.电.暖供给一 应俱全 .户外道路 .通迅 .购物 .绿化也都有较高的标准 .一般是高收入者购买 .其中别墅及 TOWNHOUSE 最具代表性(1)别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

其中三户 或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅 ★别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的顾名思义，“别”字是“另外”、“另一 处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解因 此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的 私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山 有水的地方★概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其。