后湖房地产项目策划方案.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑后湖房地产项目策划方案 1.4区域市场及本工程周边市场调研 地理位置及产业布局： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，片面中档住宅小区的创办区域印象有所改观 销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右 销售率一般未能达成梦想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70% 左右 媒体关注度较高， 户型分析： 供给的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供给特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普遍住宅1600-1900左右，2000 元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，片面江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。

城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达成300-500人/平方公里 综合治理大气污染后湖、四新、南湖综合组团的片面居住新区大气质量达成国家一级标准武汉居住区中最好的） 操纵城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开工程和几个盘的后续开发，供给量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家 园、城开工程（未出工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图： 金银湖片区 常青片区 张 公 堤 杨叉湖片区 后 湖 片 区 进展大道 大批国家机关 西北湖 金融一条街 解放公园 竞争片区对比表 对比工程 后湖 金银湖 杨叉湖 目前片区集中均价 多层1800，小高层多层1600-2300 2200 多层2000，2500 市政配套 商业配套 距市中心距离 交通 较差 较差 较近 较差 较差 很远 较好 较好 较近 交通线路少，轻轨、通轻轨，目前交通线交通线路较多地铁未通过 路少 金银湖 无 景观 区域形象 无景观资源 新兴片区，城乡结合新兴片区中高档住宅相比属于旧城带向中高档住宅区过区 渡 进展前景 临科技园，大型综合环湖中高档居住组团 开发潜力较小居住组团 综合评价 后湖在目前的片区对比中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 工程的脱颖而出主要要依靠工程本身。

1.6竞争工程对比 区域内：后湖生态花园、城开工程、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 — 4 —。