浅谈我国房地产企业融资格局与调整.doc

浅谈我国房地产企业融资格局与调整【摘要】本文从对我国房地产企业现存的融资方式的探讨出发，提 出在新环境下房企融资格局的调整思路关键词】信托；房地产基金；REITs房地产业属于资本密集型产业，具有开发项目规模大，投资回收期长, 所需资金量大等特点其中，资金融通在房地产开发过程中贯穿始终、关 乎成败，因此成为房企最为关注的问题一、银行信贷一一仍占主导地位众所周知，我国房地产企业资金来源很重要一部分是银行贷款根据 国家统计局数据，自1998年住房制度市场化改革以来至2003年，国内贷 款占房地产企业资金来源的比例一直在保持在20%以上另外70%以上资 金源于自筹资金、定金和预付款，这些款项中很大一部分是于银行按揭贷 款，房企累积从银行中获得的信贷超过70%2003年央行为抑制房地产泡 沫出台121号文件后，银行对房地产企业贷款受到限制，国内贷款比例开 始逐年下降，至2011年降为15%,但银行对房地产的输血仍达到40%以上对企业而言，银行贷款有着便捷、成本相对较低、财务杠杆作用大的 优势；对商业银行而言，房地产目前在我国仍然是一个利润较高的行业， 房地产信贷业务仍被视为优质资产商业银行为追求利润积极向房地产企 业贷款，在宏观上增加了货币供应量，微观上使得房地产企业的资金链得 到保证。

但过度依赖银行贷款作为资金来源存在很大风险：一旦发生还贷 危机银行为了从安全原则出发将迅速收回贷款，房地产企业资金链紧绷造 成后续开发资金匮乏，出现烂尾楼等现象；同时高度集中的银行融资体制 也加大了银行的信贷风险，若房价大幅下降，银行拍卖抵押物也无法收回 贷款本息，将成为风险最终承担者在我国，银行呆账最终可能需要财政 来买单另外，相比于国外多样的房地产开发贷款方式，我国的品种较为 单一，主要还是浮动利率抵押贷款，需要创新和拓宽二、发行债券和上市融资——对于大多数房企很困难以信贷融资为主，我国房地产企业和一般企业相同，还可以通过发行 债券和上市进行融资债券融资可以分担银行贷款的压力，分散银行和政府的风险对企业 而言，有利于降低融资成本因为相比于发行股票股息的税后支付，债务 的利息计入成本，这在一定程度上减少了税收对投资者而言，房地产债 券较一般债券收益相对较高，与股票相比，因可到期还本付息而有较高的 安全性，又具有一定的流动性，不失为一种较好的投资选择因而在国外 成熟的证券市场，企业债券是企业外部融资一大渠道，债券融资额往往超 过股权融资在我国，根据《公司法》，对发行债券主体要求严格，且对企业资产 负债率、资本金以及担保等都有严格限制。

目前国内实力雄厚的大型房地 产企业只是少数，大多数没有长期明确获利能力的民营房地产企业很难通 过发行债券融资我国目前房地产债券发行规模很小，债券发行程序不规 范只有在我国债券市场成熟起来的基础上，债券融资这一方式才有可能 得到进一步发展上市融资有国内IPO、借壳上市、海外上市等途径上市对企业的资 质要求更为严格且程序复杂我国房地产多为民营企业，实力有限，能通 过上市直接融资的企业数量并不多比如众多房地产企业由于单一的传统 融资渠道，一般负债率都在75%以上，达不到70%的要求且由于我国金 融证券和房地产市场发展尚不成熟，而房地产业在国民经济中所占比重又 较大，产业关联度高，牵一发而动全身，国家对房企的上市融资始终持较 为审慎的态度上市门槛高，许多房地产企业只能望洋兴叹借壳上市和 海外上市仍然存有这些问题三、信托融资——我国并不缺乏资金，缺乏的是成熟的金融工具在对房地产业持续调控不放松的宏观环境下，以间接融资为主的传统 开发模式将逐渐向依靠自有资金和直接融资方式转变由于上市融资和发 行债券的一些不合意之处，需要发展其他多样化的融资渠道随着"一法两规”的出台，信托开始正式走向我国市场我国自2003 年开始出现房地产信托。

信托产品主要用于短期融资，期限一般为1-3年, 提供确定的收益率，用于单一项目的开发从我国目前的房地产信托产品 来看，既有资金信托，即投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投 资，也有不动产及其他财产信托，即房地产企业将房地产项目、公司股权 等委托给信托投资公司管理但不论方式如何，其目的均是为了融资随 着银行信贷不断收紧，信托迅速发展，2008年以来成为受投资者热捧的对 象，构成房企融资的重要渠道2010年以来调控不断深入，市场销售放缓, 房企资金链整体趋紧，房地产信托发行和成立规模开始攀升信托受推崇 主要原因在于其较高的收益率，但这同时也蕴藏着较大的风险一旦房地 产业无法支付如此高的收益率，随之产生的信用危机将危及金融稳定至 2011年下半年，房地产信托的收缩开始逐渐加剧到今年一季度，为开发 商提供融资的信托渠道开始进入负增长的新阶段四、房地产基金一一需要促进发展房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的 融资方式对企业而言，可以解决房地产开发资金量大、周期长等问题， 弥补房地产经营运作因其专业性从而限制社会单个个体涉足房地产投资 的不足相比于信托产品的低风险偏好，基金属于高风险偏好，与前者可 以形成互补作用。

在美国，房地产开发以基金为主的直接融资所占比重超 过80%,而在我国仅占5%左右近几年流入中国的海外基金不断增加，其进入可以缓解国内房地产业 对银行信贷的过度依赖但由于我国法律法规的不完善，再加上国内一些 房产企业运作的不规范和房地产市场的不透明性，所以，海外房产基金在 中国的投资还存在着一些障碍且海外资金在政策上得不到支持，为防止 海外资金过多涌入，2006, 2007年国家陆续出台限令使得海外基金在中国 运作苦难重重而国内地产基金的由于缺乏相关法律制度的规范发展也受到了限制， 2007年人民币基金才在我国出现据不完全统计，2010年国内人民币房 地产私募基金资金规模达到了 500多亿元从总量看，仅占2010年房地 产开发投资额的1%左右随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的 实行，在“限购”和“基金”成为2011年地产业的关键词的背景下，房 地产基金正在成为房地产融资方式的新宠五、其他融资方式目前我国还存在委托贷款、典当融资、战略私募等融资方式，这里不 再一一赘述六、融资格局的调整建议目前房地产投资存在不理性现象，发展地产基金可以引导投资需求过去10年，房地产的投资性需求主要集中在市场末端，对房价控制产生 极大压力。

私募投资基金的出现将有效分流房地产市场投资，能够减少房 地产实物投资需求，将投资从需求端引向供给端，既有利于调节供求关系, 也有利于推动开发企业的产品定位和品质的提升与此同时我们也要关注 发展私募基金存在的风险一方面，基金自身运作管理水平参差不齐，信 用制度不成熟，退出机制不完善；另一方面，行业的监管和引导也不充分 如果不能规范运作，盲目发展，有可能放大风险，反而阻碍行业正常发展上世纪60年代在美国发展起来的房地产信托基金（REITs）,是由房 地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等）， 将投资者不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机 构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种 融资模式REITs可以为房地产提供长期低成本的资金来源，特别适用于 商业地产的融资REITs兼具信托、上市公司、基金的多重特征，其拥有 的税收优惠、稳定的高收益和流动性强、较强抗通货膨胀能力和基金普遍 具有的专业化管理等优点使得在美日韩澳大利亚等国广受投资者欢迎在 我国由于制度基础的障（下转第193页）（上接第191页）碍，产业环境、 金融环境的制约，REITs的发展远远滞后于国外。

2008年以来，我国房地产业面临的资金压力逐步增大，REITs的推出 显得日益重要而我国现有的房地产信托产品属于私募性质，其与REITs 的区别主要在于：流动性弱；资金配置策略单一导致收益具有较大的偶然 性；客户主要是机构投资者或资金力量十分雄厚的个人投资者，而REITs 主要面对的是中小投资者，使得中小投资者不需要拥有大量资金也可以参 与房地产投资中来若能逐步实现房地产信托产品的标准化、基金化，之 后建立起相对稳定的契约型投资基金模式，不失为一条发展REITs的道路2008年国务院常务会议提出的“创新融资方式，通过并购贷款、房地 产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企 业融资渠道从国家层面上给出了支持发展房地产信托投资基金的信号 但目前我国还没有一个真正能对基金的资产运用、利润分配和税收政策等 加以明确界定和限制的房地产投资信托基金法的出现，致使国内的房地产 投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则另 外制约我国REITs的一大因素为缺乏大批精通REITs运作程序，了解房地 产市场的专业管理人才和相关律师、会计人员制定适合我国的REITs的 法律法规，推出税收优惠政策；建立和完善其二级市场，培养相关专业人 才，这对发展我国的REITs具有重要意义。

随着2009年北京、上海、天 津成为REITs试点的首批城市，具有中国特色的房地产投资信托基金也有 望成为房地产融资的主渠道之一七、结论房地产的调控只是阶段性的，不可能永远紧缩或放宽而人们对住房、 商业用地的需求却是生生不息的节流”的同时我们要注意开源因此 融资模式的调整变革不仅是调控下的话题，而且是我国房地产产业得以健 康发展所必须面对的一个问题目前我国证券市场上的可交易品种大部分 为风险较高的股权类产品，低风险产品规模小且品种单一，风险结构不合 理，不能满足广大投资者的投资理财需求通过探索资产证券化的道路， 有侧重地发展REITs等低风险的市场产品，不但能引导房地产的健康发展, 还能使我国证券市场产品结构趋于合理要充分发挥银行机构间接融资对 风险的跨时间分担作用和金融产品对风险的跨空间分担作用相结合的作 用，同时注意防范资产证券化链条将信贷市场风险传导到资本市场，再传 回信贷市场导致的金融不稳定投融资的多元化、市场化，必将成为未来 的发展方向参考文献［1］ 秦虹，周江，浦湛.人民币房地产私募基金发展报告［R1.2011.［2］ 李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示［J］.国际金融 研究，2005.［3］ 沈炳熙.资产证券化与金融改革［J］.金融研究,2006.［4］ 王晓燕.中小房地产企业融资研究［M］.中国金融出版社,2012.作者简介：陈倩雯（1990—）,女，福建三明人，大学本科，现就读 于厦门大学经济学院金融学专业，研究方向：金融学。