母公司拿地、项目公司开发存在风险和税务筹划处理.docx

母公司拿地、项目公司开发存在风险和税务筹划处理 母公司拿地、项目公司开发存在风险和税务筹划处理！ 房地产开发实践中，往往存在母公司中标拿地，成立项目公司（子公司，下同）对中标土地进行独立开发的现象该模式下，要实现项目公司对土地的独立开发，母公司名下的土地使用权必须过户到其注册成立的项目公司如果操作不当，土地过户将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，面临较大的法律风险即使变通处理，也必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税，母公司将因此承受沉重的税收负担 ?例：A公司是一家房地产开发公司2022年6月，A公司中标拿地，与国土局签订国有土地使用权出让协议，支付5亿元土地出让金，取得出让金收据，土地证办在A公司名下，2022年3月，A公司设立全资子公司B作为项目公司（注册资本0.1亿元），将土地装入项目公司（此时该宗地评估价格15亿元）由B公司独立开发 此例中存在什么样法律和税务风险呢？ 1、土地作价入股是土地使用权转让的一种形式，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，房地产企业以出让方式取得土地使用权后未按照出让合同进行投资开发，或者开发不足投资总额25%的，不能进行转让。

因此在一部分地区，这种取得土地后未进行开发即以土地作价入股的做法是被禁止的 2、实务中很多企业采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理，对于全资子公司，很多地方土地管理部门认定为同一控制人，在投资额未超过25%情况下也允许过户这种情况下，母公司A向项目公司B转让土地使用权时，土地产生了10亿元溢价母公司转让土地，需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税（本案例中子公司B契税可以免除，印花税金额小，分析时不予考虑），计算如下：（1）增值税：10/1.1*0.1= 0.91亿元 城建及教育费附加：0.91*12%=0.11亿元 实践中，部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时，不允许扣除相应的土地价款本案中假设土地出让金可以扣除 （2）土地增值税： （10/1.1-0.11）*50%- (5/1.1+0.11)*15%= 3.79亿元 （3）企业所得税(15/1.1-5/1.1-3.79-0.11)*25%= 1.3亿元 A公司以土地作价入股B公司税负合计： 0.91+0.11+3.79+1.3=6.11亿元 如何规避以上的法律和税务风险呢？ 就实务中成功案例的具体操作及原理与大家分享如下： A公司在向国土部门提交土地中标申请书约定：①拟成立全资子公司B作为项目公司独立开发中标地块；②B公司的出资构成、成立时间; ③A公司代替拟成立B 公司垫付土地出让金，土地出让金的收据等B公司注册成立后直接开给B公司名下等内容。

母公司拿地、项目公司开发存在风险和税务筹划处理！ 房地产开发实践中，往往存在母公司中标拿地，成立项目公司（子公司，下同）对中标土地进行独立开发的现象该模式下，要实现项目公司对土地的独立开发，母公司名下的土地使用权必须过户到其注册成立的项目公司如果操作不当，土地过户将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，面临较大的法律风险即使变通处理，也必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税，母公司将因此承受沉重的税收负担 ?例：A公司是一家房地产开发公司2022年6月，A公司中标拿地，与国土局签订国有土地使用权出让协议，支付5亿元土地出让金，取得出让金收据，土地证办在A公司名下，2022年3月，A公司设立全资子公司B作为项目公司（注册资本0.1亿元），将土地装入项目公司（此时该宗地评估价格15亿元）由B公司独立开发 此例中存在什么样法律和税务风险呢？ 1、土地作价入股是土地使用权转让的一种形式，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，房地产企业以出让方式取得土地使用权后未按照出让合同进行投资开发，或者开发不足投资总额25%的，不能进行转让。

因此在一部分地区，这种取得土地后未进行开发即以土地作价入股的做法是被禁止的 2、实务中很多企业采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理，对于全资子公司，很多地方土地管理部门认定为同一控制人，在投资额未超过25%情况下也允许过户这种情况下，母公司A向项目公司B转让土地使用权时，土地产生了10亿元溢价母公司转让土地，需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税（本案例中子公司B契税可以免除，印花税金额小，分析时不予考虑），计算如下：（1）增值税：10/1.1*0.1= 0.91亿元 城建及教育费附加：0.91*12%=0.11亿元 实践中，部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时，不允许扣除相应的土地价款本案中假设土地出让金可以扣除 （2）土地增值税： （10/1.1-0.11）*50%- (5/1.1+0.11)*15%= 3.79亿元 （3）企业所得税(15/1.1-5/1.1-3.79-0.11)*25%= 1.3亿元 A公司以土地作价入股B公司税负合计： 0.91+0.11+3.79+1.3=6.11亿元 如何规避以上的法律和税务风险呢？ 就实务中成功案例的具体操作及原理与大家分享如下： A公司在向国土部门提交土地中标申请书约定：①拟成立全资子公司B作为项目公司独立开发中标地块；②B公司的出资构成、成立时间; ③A公司代替拟成立B 公司垫付土地出让金，土地出让金的收据等B公司注册成立后直接开给B公司名下等内容。