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物业管理企业重组、整合的必要性和可行性沈阳万科物业管理有限公司总经理 蔡菊茹背景：物业管理行业经过 20多年的发展，在发展的过程中，经历了由小到大，由弱到 强，至今，全国已发展到2万多家物业企业的规模但就其管理水平，目前，大多数物业管 理企业处于规模小、实力弱、专业化水平低的阶段，不足以与国外公司相抗衡根据我 国物 业管理发展的方向，物业管理企业通过资源的重组、整合，实现强强结合，优势互补，形成 管理的规模化、集约化，降低经营成本，提高经济效益，积聚人才，扩充实力，增强企业抗 风险能力这是必然的趋势一、 物业管理企业重组现状分析目前，物业管理的重组有三种状态：物业管理专业技术重组、物业管理单位重组、物业 管理企业重组前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来， 按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程；中者是通过物业管理单位（管理处） 的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程；后者是通过兼并收购、联合、改造 等方式来实现物业管理企业之间的调整过程1、专业技术重组（专业化分工）更为细化物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业 上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专 业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如劳动力密集的活洁和绿化。

据不完全统计，深 圳凡国家一级和市届甲级物管企业，其活洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业活洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利以至于这几年 深圳的活洁公司如雨后春笋股产生在深圳，停车场管理在物业管理工作届保安管理工作中的一部分，但随着《深圳经济特 区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应 运而生这就是说，物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位 的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（库）的高技术含量（自动化控制，机电等）是这一 专业技术重组的直接诱因目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管 理公司因此，物业管理行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密 集的非技术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将乂不断产生出新的专业2、物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变这一层面的重组，主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面在深圳、上海的物业 管理规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术 的整合来实现的，更多的表现在全委托物管上，亦即 ”有形的”.而现在则更多是以”无形的”重 组来实现企业的规模化经营，即通过半委托。

顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理（品 牌、智力）的输出等实现企业的总收入增加和利润实现前几年，南方许多物管企业大规模 发起在内地圈地运动，但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的十差万别 的物业管理环境，造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭， 这也是深圳物管企业从”有形 ”输出到今天的”无形”输出一个重要外因从近半年来大多”洋物管”进入内地，更能说明行业重组的”有形化”向”无形化”发展这些 年的外资物管企业进入中国绝不是象当年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业，而仅仅是一种”无形"的投资，带来的仅仅是品牌、管理理念等等如近来活跃于国内物管行业的 戴德粱行、嘉里建设等物业公司，看不到人、财、物的整合，这些企业从高管人员到普通员 工基本都是国内本土员工组成因此，不论是深圳物管企业之间的整合还是对内地物管市 场的拓展，抑或是”洋物管”的进入，我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实 现重组3、物管企业的资产重组实施的规模和跨度日益加大物业管理行业重组的前两种重组，在物管企业内部或物管企业之间可以实现，但跨行业、 跨区域的多企业重组却是一种社会经济行为，近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政 色彩，使得物业管理企业的资产重组的规模和力度前所未有。

深圳市常安物业对凯虹物业和 启利物业的兼并重组，就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的常安物业是市 届甲级物管公司，而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质，管理规模也不大，通过这一 ”政府 行为"重组后的常安物业规模得以迅速扩大， 管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区 物业等，也顺利度过了重组后的磨合期，目前常安物业成为南山区大型物管企业之一天津 市天孚物业管理有限公司的重组则是”政府行为"最成功的重组在天津开发区工委的主持下， 将天津市分届三个系统的8家物管公司组建为现在的天孚物业公司这种跨系统、跨单位的 重组，只有用政府这只强大的"手"才有可能顺利实现强强联合的企业重组使得物业管理的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大招商局物 业的整合重组应该是目前国内动作最大的重组之一其跨度之大，物业单位分布在香港、北 京、上海、南京等地区，面积1000多万平方米，人员4000多人，具有2个甲级，多个乙 级和丙级的品牌，在招商集团的主持下，最后重组整合为 "招商物业"这一个品牌最典型的 是近期发生的堪称目前国内品牌级别最高的重组一一中航物业和南光物业的重组，两公司都 具有国家一级和深圳甲级资质。

这些成功案例还有诸如上海中环陆家嘴物业的重组等等物业管理经过近几年的成熟期，其行业中的企业重组，已完全不仅限于优胜劣汰，大吃 小的范畴，新的重组趋势表明，物业管理企业重组将向跨区域、跨企业、品牌高度集中发展, 重组的目的是为了更好的实现企业的发展战略，通过资产重组来实现产权的多元化是建立现 代产权制度、扩大企业规模、提高企业竞争能力和参与资本市场的重要途径在政府或集团 的行为下，企业重组规模和态势将愈演愈烈二、资本重组的理论基础1、资本运营理论资产重组不仅符合建立现代企业制度的客观要求，而且也是企业实现资本运营和向外扩 张的有效手段随着生产和服务的社会化程度的不断提高，企业通过联合、合并、收购等资 产重组手段促进资本规模和企业规模的扩大是一种必然趋势对于物业管理企业来说，这种重组、整合的好处主要体现在以下几方面：首先，有利于 实现资源共享，节约管理成本，实现规模经济效益其次，有利于实施品牌管理可以将所 管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模 式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色再次，可以增强企业的竞争能力，物管 企业的发展不是凭借对特定物业管理的垄断经营权，而是凭借优质和人性化的服务与管理。

在这方面大企业比中小企业具有明显的竞争优势通过资产重组来扩大企业的规模，除了采取并购的方式之外，一个重要的途径就是利用 现有的资本市场进行资本运营资本市场的发展为物业管理企业的资产重组提供了良好的外 部环境2、资源配置和战略管理理论广义的资产重组实际上包括业务重组、人员和机构重组以及资产和债务重组三部分内容 资产重组的目的有两个，一个是为了实现企业资源的优化配置，另一个是满足企业的发展战 略的需要以资源的优化配置为基础的资产重组主要是根据市场的需要来不断的调整和整合企业所 具有的各种资源比如许多物业管理企业主要是以项目管理为基础来组合和配置企业的人力 和物力资源，但是随着对物业管理水平要求的不断提高和物业管理中科技含量的不断上升， 越来越需要专业化的物业管理服务适应这种市场变化的企业就可以考虑对企业进行资产重 组，根据自己的核心竞争能力来确定自己的核心业务以企业发展战略为基础的资产重组则是弥补企业资源短缺、实现企业发展战略的一个有 效手段比如当从事单一的物业管理的企业在向综合的项目管理公司发展的过程中，往往面 临资源的短缺，这时企业就可以通过合并、兼并、收购等资产重组方式来满足自己的发展需 要。

当然对于任何一个企业来说，如果能够通过资产重组而进入资本市场，资产重组对企业 发展就具有更加重要的意义三、资产重组的现实意义对物业管理企业进行资产重组对我国物业管理行业的发展具有重要的现实意义我国物 业管理企业主要有三类，一类是由房管所转制的物业管理公司，这类企业由于缺乏完全的企 业经营自主权，所以难以发挥其积极性和潜力另一类是由开发商建立的物业管理企业，这 类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上具有一定的垄断 性，市场化程度不高第三类是适应市场需要而自发产生的各类保安、保洁、绿化等专业化 物业管理企业，这类企业的一般服务单一而且规模较小这些企业如果要获得发展必须走联 合发展的道路1、 资产重组有利于建立现代企业制度物业管理作为一个特殊的服务行业是房地产业在消费领域的延续，是随着我国经济的发 展和住宅的商品化而产生的新生事物当前我国物业管理行业发展所面临的一个重要问题就 是产权结构不合理，企业缺乏经营自主权和积极性对于开发商自己组建的物业管理企业来说也存在产权结构不合理的现象,这主要表现为 大部分物业管理企业是房地产开发商的二级企业而没有成为完全的企业法人，它们主要承担 一级企业开发的项目的物业管理，经营上没有压力和动力，同时缺乏经营自主权，也缺乏创 业意识。

因此，通过资产重组实现产权的多元化，尽快的建立起适应市场化运营的现代企业 制度，是完善物业管理行业市场主体的重要措施2、 资产重组有利于消除垄断促进市场竞争我国物业管理行业中存在的另一个突出问题是市场发育不充分，公平竞争的市场环境还 没有建立起来除了缺乏市场需求主体和必要的法律环境这样一些外部因素之外，由于物业 管理企业自身产权主体的问题而形成的经营垄断是导致市场缺乏竞争的重要原因作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业，竞争的市场环境对企业的发展具有巨大 的推动作用但是从我国物业管理企业的主体来看，无论是在房管所转制基础上形成的国有 物业管理企业，还是房地产开发商的物业管理公司，都有自己特定的经营领域和垄断市场， 彼此之间很难展开公平竞争以后者为例，绝大多数物业管理公司是开发商自己组建的，是 房地产开发中的一个环节，遵循着“谁开发，谁管理”的经营模式这种模式所产生的保护 机制是形成市场垄断的基础一般说来垄断经营都会产生可观的垄断收入，但有些开发商为 了推销自己的商品房和写字楼推出“零物业管理收费”服务，这不仅破坏了市场竞争环境， 而且使物业管理企业处于从届的地位，彳艮难独立的进行自主经营针对物业管理市场中存在的垄断经营现象，各地的政府管理部门都在积极的推行物业管 理项目的招投标制度，希望以此来消除垄断，营造公平竞争的市场环境或机制。

通过市场竞 争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿但目前通过招投标方式承接的 物业只占整个行业的少部分商品房管理市场的物业基本由房产商自己组建的物业管理公司 所垄断这种情况表明，政府的行政十预在不具备独立的市场主体的条件下很难发挥它应有 的作用要彻底的解决物业管理市场中的垄断现象，尽快的形成竞争的市场环境，还必须通 过资产重组来塑造自主经营的市场主体3、资产重组有利于物业管理企业的规模化经营虽然物业管理是一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业，但是其经营效益仍然是建立 在规模经营基础上的特别是对于某些经营性物业项目来说现代化的物业管理手段和技术的 应用的前提条件是物业管理必须具备一定的规模然而，我国物业管理行业中存在的另一个 问题就是企业的经营还没有达到合理的规模由于物业管理企业的经营规模较小，专业化程 度较低，因此成本高效益差，大多数企业处于微利或者亏损状态由此看来，通过资产重组, 促使小企业之间的联合，实现集约化和规模化经营是物业管理行业发展的客观要求通过资产重组实现规模化和集约化经营对改善物业管理有非常重要的意义首先其有利 于资源共享，实现优势互补和资源的优化配置资产重组合并之后，公司可以对所管辖。