盘锦市商业调研报告 - 图文.docx

盘锦市商业调研报告 - 图文 锦 市 租 赁 市调 研 报 告 场盘 一、前言盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，距离锦州仅110公里，总面积4 071平方公里，辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县占辽宁省总面积的2.75%主要支柱产业是石油生产及相关附属产业，GDP位居辽宁省第五位城市行政划分主要由地方政府与油田系统组成，人均收入与消费水平较高同时盘锦市也是兴隆百货集团的发源地，兴隆大家庭起源于盘锦兴隆台区，如今其分店遍布整个辽宁省二、中兴步行街商圈概述盘锦市商业主要分布在兴隆台区，以中兴步行街为轴心，形成了如今的中兴步行街商圈，占地面积约为140000㎡〔宽230米、长600米〕现有商业物业共六家，租赁市场有海湾商城、润达购物广场、百特服饰，百货业态商场有鼎信商厦、兴隆大家庭、银河商厦、新赛特购物广场〔停业〕不仅如此在建的商业工程就有四家，分别为大商城市广场、圣鑫大都会、金玛宏寰购物中心、盘锦水游城租赁业态中，百特服饰货品档次较高，商场硬件设施完善，商铺装修精致；润达购物广场与海湾商城物业设施老化，货品档次较低，但客流相对而言好于百特服饰；百货业态中，兴隆大家庭在当地一枝独秀，在同行业商场中明显处于领先地位，其次是鼎信商厦，客流量较为稳定，银河商场客流较少，新赛特广场已短暂倒闭停业。

三、中兴步行街在建商业工程 〔一〕大商城市广场1、地下步行街〔1〕隶属关系：大商集团 〔2〕合作方式：买断〔3〕建筑面积：110100㎡〔长600m、宽32m〕〔4〕主流户型：20-25㎡〔5〕买断价格：34000-45000元/㎡ 〔6〕业户转租价格:140-220元/月.㎡ 〔7〕商场出铺率：53%〔8〕物业性质：40年产权式商业物业 〔9〕商场动线：以五通道为主〔10〕备注：10年7月开盘出售，此时此刻已无未出售的商铺 2、地上高层物业 〔1〕隶属关系：大商集团 〔2〕合作方式：买断、租赁〔3〕民宅买断价格：5500-6000元/月.㎡〔建筑面积〕 〔4〕主流户型：40-120㎡ 〔5〕民宅得房率：75% 〔6〕商铺出铺率：47%〔7〕备注：高层物业地下局部为购物商场，买断价格和详细政策未定，10月下旬开盘买断后以托付返租的形式与公司签订合同，合同期为15年，期间业户不得自营，年回报率7% 2、圣鑫大都会购物广场〔1〕建筑面积：35000㎡ 〔2〕合作方式：买断〔3〕各楼层品项划分及主流户型楼层 一层 二层 三层 四层 〔4〕买断价格楼层 一层 二层 三层 四层 〔5〕出铺率：50%买断价格〔元/㎡〕 43600 41600 38000 34000 经营品项 小百、化装品、饰品 男装、女装、内衣、童装 箱包、鞋、外贸服饰 精品品牌女装 主流户型 10-20㎡ 10-20㎡ 10-20㎡ 10-20㎡ 3、金玛宏寰购物中心 〔1〕建筑面积：38000㎡ 〔2〕合作方式：租赁、买断〔3〕备注：详细价格和相关政策还没有出台，故其他状况不详4、盘锦水游城该商业区域包括星级酒店、高档会馆、水上乐园、奢侈品购物中心。

由于目前只是土建阶段，无法询问，故其详细状况不详 四、中兴步行街租赁市场 〔一〕百特服饰城 1、商场概述百特服饰城位于盘锦步行街商圈东侧，位置离中心商圈稍远，是兴隆台区老牌精品商场之一，其一楼品类较高档有固定的老客户群体，二楼由超市改为服饰正在起步期间 2、商场自然状况〔1〕 商场全称： 辽宁百特商业有限公司 〔2〕 地 址： 盘锦市兴隆台区兴三街 〔3〕 性 质： 民营 〔4〕 法 人： 耿玉红 〔5〕 成立时间： 11019年 〔6〕 营业时间： 8：30------17:00 〔7〕 经营方式： 零售〔8〕 营业面积： 20000㎡ 3商场经营状况〔1〕 各楼层经营品项及规模楼层 1F 主营品项 男装、女装 餐饮、小百 2F 服饰、化装品、内衣、童装〔2〕各楼层业主户数及经营品项占比楼层 1层 品项 女装 男装 小百 鞋包 水吧 餐饮广场 总计 2层 女装 男装 童装 鞋包 化装品 针织 小百 美护 空闲 63 13 4 6 5 4 23 3 144 数量 62 14 18 4 3 300平米 占比 62% 14% 18% 4% 3% 1% 101% 21% 4% 1% 2% 2% 1% 8% 1% 50% 主流户型 20㎡ 35㎡ 15㎡ 营业面积 10100㎡ 10100㎡ 总计 101%〔3〕各楼层租金价位及转兑费用〔租金含税、无押金〕楼层 一层 二层 〔4〕辐射区域： 兴隆台〔5〕货品来源： 北京、广州、沈阳 〔6〕经营者构成: 以本地人为主 〔7〕其他费用：物业费：6元/月/㎡ 水费： 按水表指数各家均摊 电 费：1.1元/度 税收：暂无4各楼层描述〔1〕 一层：主要经营的品项为男装、女装，主流户型20㎡，共有107户经营业住,有3户位于死角的位置空闲。

客流状况一般，但成交率相对较高，有固定的老客户群，货品主要来源北京、广州、杭州单价较高200-800元之间其主要是买断模式，大多数经营业主是租赁个人档口运用租金价位〔元/月.㎡〕 170 80 转兑好处费〔万元〕 4万 无〔2〕二层：本层今年6月由超市改建成服装精品间，共有档口300间其中空闲144间，空置率到达50%主要以上滚梯后的最内圈为好位置，已经全部买断方式售出外圈根本空闲买断和租赁模式皆有，有的商户都不知道自己租赁的店铺已经被买断卖出商品价位相对一楼较低在101-300元之间5、综述该商场一层是老牌的精品服饰区有长期稳定的老顾客群体，商家有实行会员制的，上货回来老顾客群发信息销售新品二层改造刚刚完毕，前身是超市，相对较不成熟商场法人与润达商场法人是夫妻关系，与润达商场、海湾商场形成租赁市场三角形商圈，三家商场商品价位档次分类比拟清楚拉开层次该商场内商业管理较差，几乎看不到工作人员在卖场内巡察检查业户经营状况，二楼经常有业主留假条贴门上不开门营业且不开室内照明商场管理松散，对外租赁无统一的章程与标准，租金定位随意性较大，以二层为例明价1101/年/㎡，找关系后可到达900/年/㎡。

商场一层业主实力较强，二层相对教弱且不稳定随着兴隆台区其他高端商业的开发及运用及百特服饰城周边民宅的动迁导致环境的混乱，预料其近年内经营不容乐观〔二〕海湾商城海湾商城位于盘锦步行街东侧，地理位置优越，处于繁华的商业街区，交通便利、人员密集，总面积2.4万余平米，主要以低档消费为主，消费群体辐射市区及周边各县1、商场自然状况〔1〕 商城名称：盘锦海湾商城 〔2〕 地址：盘锦市兴隆台区步行街 〔3〕 开业时间：11016年5月 〔4〕 经营管理单位：盘锦市建立银行 〔5〕 营业时间：8:30—17:00 〔6〕 经营方式：零售 〔7〕 合作方式: 买断 〔8〕 建筑面积：2.4万平方米 〔9〕 货品来源：沈阳五爱、西柳 〔10〕辐射区域：市区及周边县、镇 〔11〕货品档次：根本以低档为主 〔12〕经营者构成：当地人个体经营 〔13〕主营品项：女装、小百和美甲 2、商场经营状况〔1〕经营区划分：区域 一层 二层 三层 四层 总计 一层、主营小百、美甲等经营品项 小百、箱包、美甲 女装、内衣 女装、男装 无 数量 69 128 84 无 281家 主流户型 柜台：1.5m 精品屋：15—18㎡ 精品屋：15—18㎡ 无二层、主要经营女装、内衣。

三层、主要经营女装、男装 〔2〕买断及转租价格：区域 一层 二层 三层 原始买断价格 7000元/平 6800元/平 6800元/平 现买断价格 26000元/平 25000元/平 20000元/平 现转租价格 148元/平/月 138元/平/月 90元/平/月 〔3〕其它收费工程：商城每月收取140元物业管理费〔含水、电费〕 17、商城综述：海湾商城与业者的合作方式是买断终身商城开业以来始终无国、地税和工商管理费近两年经营状况出现紧要下滑，出租业者较多，但无出售现象，也有局部精品屋现无人经营，其中，精品屋空闲20家，合计占整体床位数的7% 商城人流较多，但实际购置者较少，经调查造成这种现象出现的主要缘由有五种：一是商城管理水平低下，已经不适应此时此刻市场环境须要，而且现已无负责人；二是商城内业者的上货来源有90%来自西柳，与室外街边上货地点始终，导致受冲击较大；三是整条步行街现正改造，导致人流来往受阻；四是商城面临拆迁问题，现正与市政府交涉中；五是品类单一，主要经营女装，而且，消费群体年龄段主要集中在青年女性以上是对盘锦海湾商城调研的状况 〔三〕润达购物广场 1、商场自然状况〔1〕 商场地址：盘锦市兴隆台区步行街 〔2〕 商场法人：李学仁 〔3〕 成立时间：11016年 〔4〕 营业时间：9：30-17：30 〔5〕 建筑面积：20000㎡ 〔6〕 经营方式：零售 〔7〕 辐射区域：盘锦及周边 〔8〕 货品档次：低、中档 〔9〕 经营者构成：本地人为主 〔10〕货品来源：沈阳和西柳 2、商场经营状况 〔1〕经营区域划分 楼层 1楼 2楼 3楼 4楼 合计 经营品项 箱包、小百、饰品 男女装、内衣、裤子 鞋、童装、内衣、女装、床品 女装 业户数量 106户 110户 152户 148户 主流户型 10-20㎡ 20-40㎡、柜台1.8米 10-40㎡ 10-30㎡ 516户 〔2〕各楼层租金转兑价位楼层 1层 2层 3层 4层 〔3〕好处费：1-4万〔4〕电费 ：1元/度。

税费：310元/月 〔5〕各楼层描述：一层：箱包、小百、饰品主要人群为年轻女性租金〔元/月. ㎡〕 209-230 175-193 141-162 93-119 二层：男女装、内衣、裤子三层：鞋、童装、女装、内衣及床上用品四层：女装 十八、综述润达广场成立于96年，该商场法人与百特法人为夫妻关系东邻银河商厦、西邻新建商厦、北邻兴隆商厦，地理位置优越建筑面积20000㎡，是本地区成立较早的租赁市场，商场经营较好，转租转兑现象较少，但管理比拟松散主要以年轻女性为主流消费人群，货品来源于西柳与沈阳五爱，货品档次整体较低，商品价格带在10-200元之间客流量稳定，大局部为习惯性消费群体五、双台子区商圈双台子商圈主要由三家百货商场和三家租赁市场组成，其中百货商场有：兴隆二百、盘锦供销大厦、辽河商业城；租赁市场有盘锦商贸城、顺地城购物广场、赛富迪购物中心这六家租赁与百货业态市场构成了盘锦市双台子区的核心商业中心〔一〕盘锦商贸城1、商场自然状况 〔1〕开业时间：11019年 〔2〕隶属关系：盘锦物资局 〔3〕法人：贾宝生 〔4〕建筑面积：18000㎡ 〔5〕营业时间：8:30-17:30 〔6〕货品来源：北京、西柳、沈阳 〔7〕经营方式：零售 2、商场经营状况及各项费用 〔1〕各楼品项划分及主流户型 楼层 一层 二层 主营品项 鞋、箱包、内衣、小百 服装、裤子、童装 主流户型 10-12㎡ 18㎡ 三层女装、内衣 12、30㎡ 〔3〕业户数量及品项〔共计：523户〕楼层 一层 品项 鞋 内衣 化装品 床品 饰品 小百 女装 音像 二层 男装 女装 裤子 内衣 童装 服装裁剪 水吧 三层 女装 男装 内衣 美容 小百 童装 水吧 〔4〕买断及租金价格。