年中山中仪花园地产项目全程战略营销提案报告页.doc

目录一、中仪花园战略营销之战略透视1、宏观经济概况1.1中山市概况1.2城市经济概况1.3城市经济特征1.4中山区域布局和功能特征2、行业及市场竞争分析2.1中山市2005年度房地产概况之销售排行中山市2005年度楼市销售登记排行榜 中山2005年楼市供需关系中山2005年度房地产营销事件中山市2005年房地产市场销售分析 中山市2005年宏基路段二手市场概况2.2中山市2005年度房地产市场发展概况城市化带动房地产业快速发展，城区繁华商圈辐射扩大楼市持续升温，供需比例背后存在隐忧2.3中山房地产2006年发展趋势住宅消费继续保持一定规模的增长中山市 2006年1月商品房销售登记备案统计表住宅开发出现过剩，市场竞争压力增大商业需求进一步扩大，利好促进商业地产升级商业地产开发稳步增长 3.1商业市场发展概况商业形态向大型购物中心方向发展商业物业价格狂飙，市场前景分析商铺闲置率创新高，市场前景分析商铺闲置率创新高，市场战略分析商铺闲置率创新高，项目战略部署二、中仪花园战略营销之战略制定1、SWOT分析1.1优势和机会点1.2劣势和问题点2、营销指导思想 2.1建议采用以商业物业促进住宅的销售策略 2.2先入为主，以快打慢 2.3差异化营销2.4注重项目和企业品牌形象包装3、商业物业概念定位 3.1核心概念 3.2规划概念 3.3形象概念 3.4投资概念4、活动配合4.1活动主题 4.2活动目标三、中仪花园战略营销之营销管理（略）1、推广策略2、营销管理3、营销信息系统4、客户管理中仪花园战略营销之战略透视中仪花园为什么要战略营销？战略的根本目的在于建立项目在市场中的地位，能成功地与竞争对手进行竞争，满足多层次客户需求，并获得卓越的销售业绩，真正实现投资的利润回报。

战略营销分为营销战略策划、营销计划制定和营销管理三大阶段企业所有的营销决策均具备战略性，简单地讲，战略营销就是有计划地扬长避短、趋利避害战略制定包括公司总体战略和营销战略，可以说，营销战略和营销计划是项目总体战略制定和规划的核心所在，主要围绕以下关键点的研究及解决——如何完成公司目标？如何打败竞争对手？如何获取持续的竞争优势？如何加强公司长期的市场地位？如何确保营销战略的实施、执行？如何开展项目的营销管理？战略的具体操作体现为针对项目环境、竞争对手及企业形势进行深入研究与精密分析，并拟定项目产品、目标市场、销售渠道和质量计划，从而制定相应的一系列战略目标、推广计划以及策略方向中仪花园战略营销之战略透视战略的第二阶段即计划制定是将营销战略转化成具体可执行的战略方案过程，也即是在营销预算、营销组合和营销资源分配上做出基本决策的过程最后，营销管理阶段是具体组织、执行、控制以及评估战略计划的过程，通过市场信息的搜集及反馈不断对营销计划和营销战略做出调整，从而增强企业的核心竞争力战略竞争在现代商业环境下已成为市场最主要的竞争模式，公司想要生存，想要获利，想要发展，必须要有计划，有目标，有预测，有一套自我评估和不断完善的管理体系，从市场营销的角度来说，中仪花园如能把自己同其它竞争对手区分开来就有能力抓住强大的竞争优势，因此，对内外环境进行充分、精密的分析与研究是必不可缺的首要条件。

中仪花园战略营销之战略透视1、宏观经济概况1.1中山市概况中山市是我国伟大的民主革命先驱孙中山先生的故乡原名香山县，1925年，为纪念孙中山先生改称中山县，1983年12月，经国务院批准撤县改市(县级)，1988年1月，升格为地级市现设24个镇(区)，拥有国家级高新技术火炬开发区和国家健康产业基地中山位于广东省珠江三角洲中南部，东临珠江口，南连珠海市，西接江门市，北通广州、佛山市，毗邻港澳，交通四通八达地貌由山地、丘陵、台地、冲积平原和滩涂构成，中部稍高，四周平坦年平均气温21.8℃全市总面积l800平方公里其中林业用地面积32216.5公顷，占全市总面积的17.8％，属平原地区2004年户籍人口139.45万，外来人口100多万，工农业生产总值2053.88亿元，本地生产总值610.14亿元中山市是我国沿海开放城市之一，近年来大力推进"工业强市"战略，先后建成了全国包装印刷基地、国家健康科技产业基地、电子信息产业基地、民营科技园等技术含量较高的工业园区，基本形成了以高新技术产业为龙头，以优质产品为拳头的多元化产品结构，有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁、凯达精细化中仪花园战略营销之战略透视工、华帝燃气具、嘉华电子等一批国内外知名的工业品牌。

小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服、大涌红木家具、南头空调、黄圃食品等区域特色经济蓬勃发展，产品在全国占有较大的市场分额全球500强在中山办了20多家企业，2004年全市实现国内生产总值 610.14 亿元,工业总产值2004.4亿元中山市的投资环境具有较强的吸引力全市现有公路通车里程1077.2 公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的"品"字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强从中山港往香港航程仅需75分钟中山供水供电充足，并初步建成以城区为枢纽，贯通各镇区、大中型企业的宽带高速大容量的信息网络，形成了"中山信息高速公路"近年来，中山市先后获得"国家卫生城市"、"全国城市规划管理先进单位"、"全国园林城市"、"全国环保模范城市"、"中国优秀旅游城市"、"全国畅通工程模范城市"、"全国创建文明城市工作先进城市"、"广东省文明城市"等荣誉称号，1997年还获得了联合国颁发的"人居奖"。

中仪花园战略营销之战略透视1.2城市经济状况2005年中山市实现生产总值817.6亿元，人均7200多美元，分别是“九五”期末的2.4倍和2.2倍；2005年地方财政一般预算收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别达到54.3亿、321.4亿和276.6亿元，分别比“九五”期末增长210.3%、192.3%和95.1%2005年实现工业总产值2495.7亿元，增长21.7%，工业增加值473.9亿元，增长15.5%，工业对经济增长贡献率为59.7%，规模以上工业企业经济效益综合指数为130.9%市产业结构进一步优化承接国际产业转移的大趋势，2005年中山市加大产业结构调整力度，推进产业强市战略，使产业高级化、适度重型化趋势明显增强，第二产业已成为市经济发展的支柱，三次产业比例由2000年的6.8:52.4:40.8调整为2005年的3.8:61.4:34.82005年全市装备制造业（规模以上）产值520.9亿元，增长18.2%高新技术产品产值600亿元，增长31%产业集群快速壮大，拥有国家级产业基地19个，省级专业镇10个，五大支柱产业带动作用突出，生物医药、汽车配件、包装印刷等特色产业有较大增长，产业集群优势不断增强。

中仪花园战略营销之战略透视1.2城市经济状况2005年民营经济发展步伐迅猛，新增民营企业共9.4万家，对外贸易规模扩大，实现外贸进出口总值186.9亿美元，增长19.7%，全年进出口总额是2000年的3倍多招商引资力度快速提升，实际利用外资6.5亿美元，增长28.3%，2000年至今累计实际利用外资26.6亿美元新增外商直接投资企业320家，外资企业增资扩产总额4.7亿美元规模以上民营工业企业实现产值678.9亿元，增长19.9%服务业实现增加值284.9亿元，增长16.6%2005年全市对外直接投资2300多万元2005年中山市荣获“全国品牌经济城市”称号，拥有国家级、省级名牌、名标262个，东升、板芙成为广东省专业镇技术创新试点2005年城镇居民人均可支配收入17255元，增长9%；农民人均年纯收入8102元，增长10.1%，城镇居民人均可支配收入比2000年增长45.3%，城镇工业商贸经济持续快速健康发展，人民生活水平不断提高中仪花园战略营销之战略透视1.2城市经济状况中山市2005年1-12月GDP构成中仪花园战略营销之战略透视1.3城市经济特征【工业和建筑业】　　工业生产快速增长。

2005年完成工业增加值371.99亿元，增长24.1%其中，规模以上工业增加值324.00亿元，增长24.1%；民营工业增加值147.46亿元，增长27.2%工业总产值2004.39亿元，增长27.8%工业对GDP增长的贡献率达76.5%，拉动经济增长14.3个百分点　　工业结构继续优化结构调整步伐进一步加快，高新技术企业产值占全市工业总产值比重达22.3%支柱产业带动作用明显，五大支柱产业共完成工业总产值956.45亿元，增长29.5%，增幅比全市平均水平高1.7个百分点其中,电气机械及器材制造业、纺织及服装业和金属制品业产值增长速度均在30%以上区域特色产业支撑效应明显增强,包装印刷、饮料、家具和医药等四大特色产业共完成产值110.49亿元，首次突破100亿　　工业效益稳步提高2005年规模以上工业企业实现利税总额82.21亿元，增长30.7%盈亏相抵后，实现利润总额43.73亿元，增长30.4%经济效益综合指数达131.0%，比上年提高6.3个百分点其中，总中仪花园战略营销之战略透视资产贡献率8.8%，提高0.7个百分点；资本保值增值率118.0%，下降1.4个百分点；流动资产周转率2.8次/年，提高0.1次/年；成本费用利润率2.8%，提高0.1个百分点；资产负债率61.2%，提高0.3个百分点；产品销售率97.1%，下降0.8个百分点。

　　建筑行业平稳增长2005年建筑业实现增加值24.50亿元，增长1.2%建筑业总产值50.84亿元，增长13.9%；房屋建筑施工面积897.18万平方米，增长14.0%；竣工面积385.83万平方米，增长10.1%建筑企业效益有所提高全年实现工程结算收入41.33亿元，增长3.2%；实现工程结算利润1.85亿元，增长2.2%按施工产值计算，全员劳动生产率10.1万元/人，增长22.7%中仪花园战略营销之战略透视中山市2005年1-12月份国民经济综合指标中仪花园战略营销之战略透视1.4中山区域布局和功能特征石歧区地处中山市中心城区，总面积26平方公里，现辖38个社区居委会，户籍人口16万人，外来人口4万人旧时分为石岐及东南西北五个区，经济发展需要，现中心城区近年来不断合并增扩版图　　石歧区现有中山民营科技园、海景工业区、富湾工业区、白沙湾工业区等4个工业园区，建有标准厂房110多万平方米，“三资”企业、“三来一补”企业、民营企业及混合型工业企业785家，其中规模企业100家，基本形成了以高科技为龙头，以家电、电子、化工、五金、机械、塑料、制衣、食品、生物技术、家具、包装印刷、通讯等为主体的工业产业体系。

年工业总产值79亿元，年出口创汇逾7亿美元，产品远销东南亚及欧美国家　　石歧区第三产业资源丰富，现代物流业与房地产业发达，大型的农贸市场、专业市场、百货商场及娱乐场所分布其间，著名的民族路、光明路、莲员西路、悦来路、民权路、拱辰路、太平路等特色商业街纵横全境，环境优美的大型高雅住宅小区遍布整个城区中仪花园战略营销之战略透视为明确城市发展重点，中山市规划局正在全力开展“五纵五横”为骨干的市域交通网络规划，以营造中山市“半小时生活圈”目前“五纵五横”市域交通。