经适房：新里程可研报告[收益权完善版].doc

第 1 页 共 23 页华能信托·新里程-东山居住区经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划可行性研究报告 华能贵诚信托有限公司二 0 一 0 年五月第 2 页 共 23 页第一章 概况一、项目概述：贵州新里程房地产开发有限公司公司（以下简称“新里程公司”）是依法设立的有限责任公司，2009 年 10 月通过划拨方式取得位于贵阳市云岩区黔灵镇西瓜村93387 平方米（约 140 亩）的用地，用于修建总建筑面积 206741.77 平方米的经济适用住房，目前项目已获得“四证”，2009 年 10 月已开始施工，计划 2012 年完工项目预计总投资 3.8 亿元，目前已实际投入 8300 万元；项目预计全部销售收入 6.3亿元，实现净利润 1.7 亿元，为保证项目如期完成，新里程公司向华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能信托” ）申请信托融资 2.5 亿元，华能信托拟通过投资新里程-东山居住区经经适用住房项目收益权（6.3 亿元）方式，采取财产抵押、股权质押、个人连带担保、第三方监管等多重保障措施，为新里程公司融资 2.5 亿元，期限 24 个月，专项用于该项目建设二、信托计划概要信托计划名称：华能信托·新里程-东山居住区经济适用房项目收益权投资集合资金信托计划。

信托计划规模：不超过人民币 15000＋10000 万元信托计划期限：24 个月信托单位内别及预期收益率： 信托单位类别认购信托单位金额 预期年收益率A 类100 万元—300 万元以内（不含 300 万元）8.5%B 类 300 万元—800 万元（不含 800 万元） 9.3%C 类 800 万元以上（含 800 万元） 10%注：本信托计划的认购起点为 100 万元，认购超过 300 万元的自然人不受人数限制，认购不足 300 万元的自然人不超过 50 人信托受托人：华能贵诚信托有限公司信托资金运作：华能信托将信托资金用于投资贵州新里程房地产开发有限公司第 3 页 共 23 页现开发的新里程-东山居住区经济适用房项目收益权信托收益来源：华能信托受让新里程-东山居住区经济适用房项目收益权获得的收益及处分该项目收益权所形成的收益融资成本：13%（其中：委托人 8.5%-10%，银行或机构推介费 2%.，信托手续费2.5%--1.0%）信托收益分配方式：信托收益每半年支付一次，信托本金于信托到期日一次性支付保障措施： 1. 财产抵押：新里程公司用位于贵阳市省府西路 1 号商住楼（建筑面积2,688.49 平方米）的房产及土地使用权向甲方提供抵押担保；贵州世联投资有限责任公司用位于延安东路 20 号商办楼裙楼一至四层（建筑面积 7360 平方米） 、地下负一层 2000㎡，地下负二层停车场 1000㎡，塔楼 27-28 层 1850㎡的房产及土地使用权向甲方提供抵押担保；抵押率不高于 63%（最后以本公司推荐的北京评估机构评估价值为准） 。

2、股权质押：贵州世联投资有限责任公司（大股东）以其所持新里程公司 90%股权提供质押担保3. 个人无限责任担保：新里程公司法人代表李小文提供不可撤销连带保证担保4. 设立监管账户：新里程公司在浦发银行贵阳分行设立监管账户，确保资金专款专用，并对销售回款进行监管项目监管： 1、聘请贵州天健政信会计师事务所不定期监督检查项目的资金使用、销售进度、销售款回笼等具体事项，按季出具检查报告；2、聘请北京泰格工程监理公司不定期监督检查项目的工程进度、项目的工程用款、项目的相关合同签署等工程事项，按季出具工程报告；3、与企业及托管银行-浦发银行贵阳分行签署三方合作协议共同监管企业专用账户，预留公司项目经理章，依工程监理机构审查意见，按公司审批流程严格监督资金使用信托推介期：2010 年 07 月 10 日－2010 年 08 月 5 日（1.5 亿元规模） 2010 年 10 月 5 日—2010 年 10 月 20 日（1.0 亿元规模）信托计划成立日：信托计划推介期结束且达到计划募集规模的第一个工作日第 4 页 共 23 页受托人有权根据实际情况延长推介期 15 个工作日信托报批地：贵州银监局。

第二章 市场、项目及项目公司概况一、贵阳地产市场情况1、宏观经济分析——“中国人均GDP水平正步入住房消费高速增长期”改革开放以来，我国国民经济继续保持了增长的态势，城市居民人均可支配收入己达到10600元目前贵阳人均建筑面积在30平方米以下，人均GDP在800-1500美元之间，是住宅发展的高速期，我国正处在这个区间；从消费水平及人均占有住宅面积分析，今后10年我国住房建设会有持续的发展2、区域条件分析——“西部大开发战略的实施将大大促进贵阳市房地产业的发展”贵阳市作为贵州省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市、必将受益于西部大开发提供的各项区域政策3、配套政策分析——“国家对产业、税收及金融政策的改革将对房地产发展起到积极作用”随着住房制度改革的继续深化，个人购房担保抵押贷款及按揭政策的出台，为住房消费起到了非常积极的作用此外允许房改房上市交易，进一步推动了房地产二级市场，有利于形成合理的住房供求关系和价格体系，促使住房流通，带动住房消费特别是国家全面推动保障性住宅政策4、项目市场分析：林城贵阳在建设“循环经济” 、 “生态经济”的战略推动下，知名度和美誉度大大提高，近年来相继荣获“全国绿化模范城市” 、 “国家森林城市” 、 “中国十佳避暑旅游城市” 、 “中国避暑之都” 、 “中国舞蹈之都”等多项荣誉和称号，宜商宜居的城市特色不断吸引越来越多的省内外及境外人员前来购房置业，商品房外销比例逐年大幅度提高，贵阳市以外的购房者成为推动贵阳市住房需求持续增长的重要力量。

在旺盛的市场需求支撑下，贵阳市商品房价格将继续呈稳步上升趋势特别是地理位置好的项目和价值低于商品房 30％左右的经济适用住房更加处于竞争和市场占有的优势地位新里程项目地处贵阳市中心城区，其区位优越，环境优美，盘量大，规划设计科学，建筑品质高，比其他楼盘更具价格上的竞争优势，对消费者更第 5 页 共 23 页具购买诱惑力住宅均价和商业用房均价分别定位于 3900 元/㎡（此价格是综合项目地地段各类商品房及经济适用房价格，并与贵阳市房管局等相关部门沟通的预测价格，正式价格待取得预售许可证后贵阳市物价局才出正式文件） ，是较为谨慎和客观可行的二、项目基本情况1、项目名称：新里程-东山居住区经济适用住房项目2、项目批准依据1） 、立项文件2008 年 9 月 25 日，贵阳市发展和改革委员会向新里程公司印发《贵阳市发展和改革委员会关于贵州新里程房地产开发有限公司云岩区西瓜村经济适用住房项目登记备案的通知（筑发改投字［2008］646 号） ；2） 、批准文件 2008 年 8 月 20 日，贵阳市建设局作出《关于贵州新里程房地产开发有限公司申请建设经济适用住房的批复》 ，同意新里程公司在云岩区黔灵镇西瓜村建设经济适用住房；2008 年 10 月 9 日，贵阳市计划委员会核发《固定资产投资项目投资许可证》 。

3） 、 环评文件2009 年 4 月 3 日，贵州省环境保护局出具《关于对新里程-东山居住区经济适用住房建设项目环境影响报告书的批复》，同意按照新里程公司上报的《新里程-东山居住区经济适用住房建设项目环境影响报告书》所列建设项目的性质、规模、地点、采取的环境保护对策等进行项目建设 4） 、地质灾害评估文件2005 年 12 月 19 日，贵州省国土资源厅出具《地质灾害危险性评估报告备案登记表》 ，同意备案5） 、人防文件2008 年 12 月 22 日，贵阳市人防工程质量监督站出具《贵阳市地下室防护设计第 6 页 共 23 页审查合格通知书》 ，经其审查，新里程报建的新里程-东山居住区 4-8 栋防空地下室防护设计文件符合相关规范要求3、项目规证情况项目已取得四证，分别为：1） 、 《国有土地使用证》 （筑国用（2009）第 24753 号、筑国用（2009）第 24754 号、筑国用（2009）第 24755 号）2） 、 《建设用地规划许可证》 （筑规地字：2009-061）：3)、 《建设工程规划许可证》 （筑规建字 2010（云岩）025 号、026 号）：4） 、 《建筑工程施工许可证》 （编号：520103200908310101）4、项目位置概况项目位于云岩区黔灵镇西瓜村，西邻贵阳市师范大学，东邻中天世纪新城，北接北京东路，南接贵阳市实验三中,距离主干道 扶风 路约 0.5 公里，周围有中天世纪新城 、金狮小区、贵阳市实验三中教师宿舍 、龙砚东山、东山美庐等多家已竣工楼盘,有 44、6、32 路公交车直达,距离东山市场不足 2 公里；距离贵阳市名校第三中学直线距离不超过 0.2 公里，距离贵阳市东山公园 0.7 公里。

位置优越，交通发达，环境幽静，生活设施俱全，是闹市区难得的理想居住地5、项目总规概况：序号 主要经济技术指标 指标值1 规划总用地（㎡） 933872 总建筑面积（㎡） 206741.773 住宅面积（㎡） 139686.734 临街公路商业用房面积（㎡） 5299.845 教育（㎡） 70066 容积率 1.87 建筑密度（%） 19.18 绿化率（%） 32.499 总停车位（位） 7036、项目进展情况截止尽调期，该项目进展情况为：1-3 栋平基；4-8 栋地下室地板钢筋混凝土浇筑完成；9-22 栋地勘；10 栋拆迁场地上附着物；23 栋征地项目预计 2010 年 12 月部分楼盘销售；2011 年主体楼盘销售；2012 年前销售结第 7 页 共 23 页束7、项目特点：■政策支持：为贵阳市旧城改造及市政拆迁安置重大项目、贵阳市政府强力支持的民生工程、贵阳市经济适用房十大都市名盘■位置优越：西邻贵阳市师范大学，东邻中天世纪新城，北接北京东路，南接贵阳市实验三中,距离市中心区喷水池直线距离不足 1 公里，交通发达，位置优越■环境优美：本项目位于贵阳市东山之巅，北部新兴住宅小区集中地，交通路网发达，市政、生活配套设施齐备，小区被贵阳市环城林带包围，环境幽静，是闹市区难得的理想居住地。

■性价比较高：本项目销售基准价为 3900 万元/平方米，周边楼盘销售均价6000 元/平方米，性价比优势明显■进度可预期：本项目范围内拆迁工作完成，项目用地为净地，项目一期土石方深基坑开挖已完成 90%，二期已开工，项目进度 2012 年可预期完成8、项目建设前期投入与资金来源计划（概况）（1）项目前期投入 8300 万元构成情况：序号 用款名称 金额（元） 时间1 土地征用补偿 31，226，924.00 2006 年-2009 年2 拆迁补偿费 24,705,947.08 2006 年-2010 年3 其他拆迁费 14,674,569.36 2006 年-2010 年4 供水供电等 3,617,147.73 2009 年-2010 年5市政配套费及新增城市建设费3,979,291.00 2007 年-2008 年6 设计、审图费 656,787.22 2006 年-2009 年7 评估、审计费 173,045.00 2008 年-2009 年8公证费、法律费、保险费等207,034.65 2007 年-2009 年9 测绘、勘察、检测费 576,682.00 2008 年-2010 年第 8 页 共 23 页10 其他费 740,543.35 2006 年-2010 年11 补计 2010年投入费用 1212，656.01 2010 年以上前期投入合计 8300 万元。

2）、项目成本及费用测算情况一、土地及拆迁费用 　 　 60,000,000.00支付的土地及拆迁费用 　 　 　 60,000,000.00二、前期工程费用 　 。