试谈商业物业管理费的定价方法
7页1、精品文档 试谈商业物业管理费的定价方法试谈商业物业管理费的定价方法作者:佚名时间:2008-9-28浏览量: 摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。 一、影响购物中心管理费定价的因素 购物中心管理费标准的确定,除了上述各种因素的影响外,还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本等条件的制约。直接造成了管理成本的差异,造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。详细分析上述各因素、条件,我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。 .地理位置 由于各地区经济基础及发展水平不均衡,使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平;经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别,绝对值往往会达到1/51/2的水平。
2、除社会、经济方面的问题外,气候、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。 2.所在区域 由于人们的流动能力仍然有限,购物中心的幅射距离不足,虽然在同一城市或区域,但具体到不同的地域社区,群体的素质、结构不一样,环境条件的良莠有别,营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值,从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差,幅度几近1/4强。 3.市场定位、设备配套 这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低,因为该目标群体的消费理念很实在,到购物中心的目的很直接,不会有太多的奢求,就算个别人认为不满意也容易获得谅解,故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区的购物中心市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求,这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性,场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位,就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理,各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些,都必然增加大量的人力、
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