2014年9月太原房地产市场监测月报

1、1,PART TWO 土地市场简报,土地供求分析,世纪朗润解析：2014年土地市场与往年相比成交和供应面积大幅下降，土地市场较显冷清。但是在金九之际土地市场逐渐回暖，尤其供应较为火热。其中，2014年商住用地成交价格有所上涨为388万/亩，涨幅为27%，商业用地成交价格有所下降为435万/亩，降幅为31%。其它用地无成交。,分物业类型 土地供求分析,世纪朗润解析：2014年土地供应主要以商住用地为主，其次是商业用地和住宅用地，商业和住宅市场供需较显稳定。土地成交中以商住用地为主，其次是商业用地。相比2013年土地供应和成交均大幅减少。,5,土地供应走势分析,世纪朗润解析：2014年9月土地市场供应面积大幅上升，供应面积为44.57万，供应宗数是18宗，环比上涨250.12%。达到2014年的最高点，金九效应明显，土地供应市场回暖。,数据来源：太原国土资源局,6,土地区域供应走势分析,世纪朗润解析：2014年9月，土地市场表现较为乐观，新增地块供应主要集中在杏花岭区，面积为9.35万平米，弥补了北部城区项目稀缺的特点，未来北部供应压力将有所缓解。其次是小店区，从太原市整体发展规划来看，小

2、店区未来的价值将会逐渐呈现，随着小店区的不断发展，此区域的地块的供应是不可缺少的。,数据来源：太原国土资源局,7,土地供应明细分析,数据来源：太原国土资源局,8,土地供应明细分析,数据来源：太原国土资源局,世纪朗润解析： 2014年9月，太原土地市场新增供应土地18宗，本月供应土地的用地性质主要是住宅和商住用地，主要集中在迎泽区供应面积为18.38万平米，出让均价约为321万/亩。其次是杏花岭区和小店区，杏花岭区供应9.35万平米，出让底价约为426万/亩。小店区供应6.33万平米，出让底价约558万/亩.,9,土地供应位置图,2014年9月，土地市场供应火热，供应18宗，主要集中在迎泽区和杏花岭区，在中环沿线和长风商务区附近。土地性质以商住用地为主。,10,土地成交走势分析,世纪朗润解析：2014年9月，土地市场成交面积小幅上涨，是16.83万，环比上涨42.51%，同比增幅186%，成交面积呈直线上升，达到近5个月最高点。 成交宗数是2宗，持续保持低位，土地成交市场并无“金九”效应。开发商依旧保持谨慎的态度，土地成交市场较显暗淡。,数据来源：太原国土资源局,12,土地区域成交走势分

3、析,世纪朗润解析：2014年9月，小店区和晋源区分别成交1宗，受政府南移西进影响，南城的土地依然受到各大开发商的热捧。,数据来源：太原国土资源局,13,土地成交明细分析,世纪朗润解析：2014年9月，土地市场成交2宗，两块地均属于南城商住用地，成交均价约为561万/亩，分别是晋源区和小店区。该区域是目前太原南移西进发展的重点区域，紧邻南中环和龙城大街，交通便利未来有一定的升值潜力。,数据来源：太原国土资源局,土地成交位置图,2014年9月土地供应仅2宗，一宗位于红寺村、嘉节村附近(小店区红寺村、嘉节村，长治路以东、规划路以北、体育南路以西、南环北街以南)。另一宗位于位于市府南街以南、新晋祠路以西。均位于太原的西南区域，是目前南移西进的重点区域，交通便利，有一定的升值潜力 。,1,2,15,成交重点地块分析,重点地块分析：该宗地块位于小店区红寺村、嘉节村、长治路以东、规划路以北、体育南路以西、南环北街以南。总面积为127254.74平方米（190.88亩），成交价为8.64亿，用途为住宅兼容商业、小学、托幼。 容积率3.5，溢价率是1.17%。,地块位置,未来发展分析：该地块位于山西省太

4、原市龙城新区，龙城大街南侧，北距市中心约10公里，东距武宿机场约8公里，北部紧邻规划中大型的城市体育公园，紧邻山西大医院医疗配套完善。紧邻滨河东西路城市快速路，以及长治路、体育南路，交通非常便利。成交单价为452.43万元/亩，土地成本为1938.97元/平米，加上建安成本预计入市价至少在7500元左右，并且区域均是中高端楼盘，未来价格破万的可能性也较大，总之该宗地块定位必然是中高端。,SG-1424,16,土地成交溢价分析,世纪朗润解析：2014年9月土地成交平均楼板价是2135元/，平均溢价率在14%，达到近四个月的最高点。其中位于市府南街成交地块溢价率较高达25.94%。,数据来源：太原国土资源局,PART THREE 住宅市场简报,太原商品房整体市场分析,数据来源：朗润监测（认购）,世纪朗润解析： 截止到目前，2014年商品房成交量仅占2013年的65%，欲在四季度突破，超越13年的难度较大，2014年整体市场主要以刚需盘为主，高端项目成交较惨淡，不少高端楼盘纷纷推出变相优惠、折扣，利用低总价或首付吸引犹豫不决的意向客户。,20,太原商品住宅整体市场分析,数据来源：朗润监测（认

5、购）,世纪朗润解析： 2014年，商品住宅市场成交占13年的65%，供应占13年的71%，14年住宅市场表现能否有所突破，取决于4季度，价格较2013年有所下降，主要是刚需盘增多，高端盘无论是在供应还是在成交都有所下滑导致。,商品住宅市场供求关系分析,世纪朗润解析： 2014年9月，市场成交较8月均有所上涨，主要由于金九时期开盘项目及新入市项目较多，导致供应、成交双双所有增加，尤其是供应，主要是由于新入市项目-智诚御河骏景、天朗美域及恒大山水城三期的开售。,数据来源：朗润监测（认购）,商品住宅市场供应分析,世纪朗润解析： 2014年9月，商品住宅市场由于新增供应上涨，与存量对比，金九时期发力较好，成交明显较上月有所提升。,数据来源：朗润监测（认购）,商品住宅市场成交分析,世纪朗润解析：2014年9月，太原市商品住宅成交量为28.268万，成交套数是2452套，成交面积和成交套数同期上涨，市场成交与上月略有所上涨，成交仍然集中在小面积产品，刚需产品是市场主力。,数据来源：朗润监测（认购）,世纪朗润解析：2014年9月太原市商品住宅市场成交均价为8071元/，环比有所下降，主要原因为住宅市

6、场刚需产品较为火爆的同时，中高端住宅项目销售回暖，多数楼盘仍旧以低价策略吸引客户成交。,商品住宅市场成交价格段分析,世纪朗润解析：成交套数价格段最高为6000-8000元/。除6000-8000元/和8000-10000元/成交上涨明显外，其余单价段的成交情况基本保持稳定。6000-8000元/之间，本月恒大山水城三期、天朗美域等开盘， 8000-10000元/之间，十二院城、智诚御河骏景开盘。,数据来源：朗润监测（认购）,商品住宅市场成交结构分析,世纪朗润解析：9月，太原市商品住宅市场成交集中在80-100产品和100-120 ，总价集中在50-70万元/，表明市场刚需客户的需求仍然旺盛，本月恒大山水城三期、天朗美域等刚需项目开盘，成交情况较为集中，低面积低总价是刚需客户最为关注的因素。,数据来源：朗润监测（认购）,世纪朗润解析： 本月，部分楼盘采取了及时有效的价格策略，对成交提升作用明显，但高端整体市场整体表现稳有有降。,数据来源：朗润监测（认购）,高端住宅市场成交分析,商品住宅市场成交排行榜,9月项目排行榜（按成交面积和成交金额排名）,28,商品住宅市场成交排行榜,9月企业排行榜

7、（按成交面积和成交金额排名）,29,商品住宅市场成交排行榜,1-9月企业排行榜（按成交金额排名） 1-9月项目排行榜（按成交金额排名）,30,市场小结,在全国金九低迷声中，太原市场表现呈另样风景，金九效应表现明显，不论是开盘量，新入市项目，成交量均呈上涨趋势，但惟独价格下降，可见，价格仍是市场的主打牌，刚需客户需求旺盛。 2014年9月，市场成交较8月均有所上涨，主要由于金九时期开盘项目及新入市项目较多，导致供应、成交双双所有增加，尤其是供应，主要是由于新入市项目-智诚御河骏景、天朗美域及恒大山水城三期的开售。 成交套数价格段占比最高为6000-8000元/。除6000-8000元/和8000-10000元/成交上涨明显外，其余单价段的成交情况基本保持稳定。6000-8000元/之间，本月恒大山水城三期、天朗美域等开盘， 8000-10000元/之间，十二院城、智诚御河骏景开盘。 项目排名中，辰兴优山美郡、富力城、天朗美域占据前三位，企业排名中，辰兴、富力以低价刚需定位依旧位居前位，市场主要份额为知名房企所占据。,首置产品（90以下）,首置产品本月成交略有上涨，成交面积在5.32万，环

8、比上涨64，成交均价在6660元/，环比下降6%，首置产品的项目成交以智诚御河骏景、富力城、恒大山水城、天朗美域等刚需项目为主，除智诚御河骏景外，成交均价全部在7500元/以下。,表：2014年9月首置产品市场成交情况,首改产品（90-125）,首改产品本月成交大幅上涨，成交面积在11.79万，环比上涨39%，成交均价较为稳定，在6914元/，成交仍集中在富力城、智诚御河骏景、十二院城等刚需项目，价格段集中在7000-8000元/。,表：2014年9月首改产品市场成交情况,再改1产品（125-144）,再改1产品本月成交小幅下降，成交面积在3.27万，环比下降36%，成交均价在7809元/，环比下降10%，再改1产品的成交累计排名中全部是知名房企的项目。,表：2014年1-9月再改1产品市场成交情况,35,再改2产品（144-180）,再改2产品本月成交大幅下降，成交面积在2.15万，环比下降40%，成交均价在8352元/，环比下降3%，成交集中在辰兴优山美郡等刚需项目，坤杰拉菲公馆以高性价比在市场占有一席之地。,表：2014年9月再改2产品市场成交情况,36,再改3产品（180以上）

9、,再改3产品本月成交有所上涨，成交面积在4.64万，环比下降18%，成交均价在11678元/，环比下降2%，成交集中在湖滨晋庭、恒大华府、星河湾等项目，成交项目档次与其他产品线差别较大。,表：2014年1-9月再改3产品市场成交情况,别墅产品,别墅产品本月成交有所上涨，成交面积在0.54万，环比上涨29%，成交均价在15616元/，环比上涨37%，成交集中在绿地山鼎庄园、富力爱丁堡项目，成交均价都在万元以上。,表：2014年9月别墅市场成交情况,高端产品（总价200万以上）,表：2014年1-8月高端市场成交情况,高端产品本月成交小幅下降，成交面积在4.48万，环比上涨16%，成交均价在13025元/，环比上涨4%，成交集中在湖滨晋庭、恒大华府等项目。,市场小结,9月，太原市房地产90平米以下户型有所上涨，刚需客户仍旧是太原市房地产市场中购房的主力军，而一直成交较差的180平米以上的大户型，则在限购接触后一个月上涨后归于平淡。 在价格上，9月太原房地产市场中部分项目价格有所波动，其中，144-180平米的再改2产品呈现出与其他产品所不同的量跌价跌。 公寓这类不限购产品，在9月大多利用变相降价等优惠活动吸引投资性或单身自住类客户， 限购解除后第二个月，公寓市场逐渐冷淡。,区域市场供应、成交分析,世纪朗润解析：2014年9月，尖草坪区成交有大幅上涨，主要是有辰兴优山美郡、天朗美域、景都花苑项目开盘，且项目均为刚需项目，成交量大，环比增加3.08倍；另外晋源区9月无新增供应，成交量降幅较大，环比降幅45.3%；其他区域成交较上月变动较小。,42,区域市场成交均价分析,世纪朗润解析：2014年9月，小店区成交价格涨幅较大达到9%，尖草坪区和万柏林区降幅达到5%和9%，其余区域成交均价变动较小，主要是区域高端项目成交所带动。,小店区9月新增供应6.74万，成交均价11055元/，供应量、成交均价均增幅较大；区域存销比在6.04个/月，供求比下降到0.66，市场存量去化速度慢。,量价走势,供求比,存销比,小店区市场成交分析,44,迎泽区9月新增供应4.08万，成交量增加1倍，达到4.08万，成交价格在9506元/变化较小，

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