2013年3月昆明房地产市场研究月度调查分析报告_78页

1、昆明至祥研究中心 2013年3月,昆明房地产市场 研究月报 （2013年1、2月合刊）,注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系 地址：春城路219号东航投资大厦608室 电话：（0871）68896888 转 822 新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年1、2月 月报合刊,一、宏观经济 经济稳涨，投资增长，收入小增,宏观经济,1、2月的经济更多的是对2012年经济发展情况的总结回顾。2012年我国GDP同比增长7.8%，全国固定资产投资同比增长20.6%，房地产投资同比增长16.2%，全年经济总体平稳增长。,2012年全国城乡收入比为3.10:1 为10年来最低，2012年我国基尼系数为0.474，已超过0.4的国际警戒线，城乡居民的贫富差距逐渐拉大，中央部门后期将对收入分配制度进行调整。,2012年昆明市地区GDP同比增长14.1%，全市城镇化率达67.2%，城镇居民人均可支配收入增长17% ，农民人均纯收入增长18%；居民消费价格总水平上涨3.

2、1%，总体经济平稳增长。,二、政策法规 公积金收紧，“国五条”出台,政策法规,从1、2月政策调控来看，面对全国楼市预期上涨明显，全国多地公积金房贷政策明显收紧，同时也为2013“国五条”的到来揭开面纱，中央部门出“组合拳”控制楼市上涨预期。,2013“房叔”、“房姐”频现网络，“国五条”的出台对于楼市无疑是一当头棒喝，市场猜想纷纷，房产税扩大之说不绝于耳， 网传“二套房7成首付 + 房贷利率为1.3倍” 震慑人心。,就目前市场运营看来，楼市机制还不完善，面对部分地区个人住房信息的不正常流出，福建、盐城等地率先出台房屋权属查询新政，严禁“以人查房”，以保护个人住房信息安全。,同时，地产大鳄相继入滇部署昆明楼市，在“国五条”的新政之下，限购、信贷、房产税这“三板斧”重拳出击楼市，滇市将迎来楼市洗牌。,三、行业动态 量价双涨，信贷飙升,行业动态,进入1月，全国主要城市房地产市场出现暖冬行情，二三线城市市场刚需释放，工、农、中、建四大银行信贷飙升。,1月前夕，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市超75%，昆明新建商品房价格、二手房价格环比、同比均上涨，市场涨势预期明显，房地产市场加速

3、反弹的局面确立。,1月昆明楼市成交出现喷井，昆明城区各类商品房成交量超9000套，土地市场上225宗地入市成功交易183宗，同时，在楼市利好之际，网传二套房贷首付将提至7成，房地产板块惨遭杀跌。,进入2月，楼市信贷投放持续高歌猛进，但市场关注更多的倾向调控，楼市加码猜测遭热议，“国五条”细化政策即将出台。,四、项目动态 1月成交火热，2月推盘冷清,项目动态（1月）,1月昆市楼盘动态火热，合计13个楼盘开盘，多采取“小量快走”销售模式，同时云路中心、霖岚国际广场、俊发盛唐城3个新盘面市，多个楼盘在为开盘做前期准备。,项目动态（2月）,2月楼市受传统春节淡季的影响，整个昆市较为冷清，仅3盘开盘，部分楼盘举办春节贺岁业主答谢活动。,五、重点解读 公积金、房产税、“国五条”,信贷政策,自2012年下半年来，楼市上涨预期只涨不跌，涨势延至2013年，多地频频收紧公积金房贷政策，以控制市场上涨过快之势。,北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套2013年1月5日 北京住房公积金管理中心4日发布公告，对人均住房建筑面积超过29.4平方米的家庭停止发放二套房公积金贷款。 青岛：商品房公积金贷款

4、最高限额上调至60万2013年1月17日 青岛市住房公积金管理中心消息显示，从2月1日起，青岛市商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元；全市二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元。此次新政策全市统一标准。 南宁上调住房公积金贷款上限 由40万提高到50万元2013年2月19日 近日，南宁市决定提高住房公积金贷款最高额度，职工满足住房公积金月缴存额在800元以上，且连续缴存时间达到6个月（含6个月）以上的，住房公积金个人住房贷款最高额度由原来的40万元提高到50万元。 昆山收紧公积金政策2013年2月19日 2月18日，昆山市发布通知，自2013年2月25日起，部分住房公积金业务政策将调整，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。,政策评析： 就目前来说，我国城乡贫富差距仍较大，人口流动率较强，市场置业人群更多的为中低收入人群，刚需群体仍占据市场主导，公积金房贷在很大程度上可解决大部人群的购房资金问题。 2013年全国多地公积金政策收紧调整，更大限度地保护刚需购房者利益，在稳定上半年的楼市价格有一定的促

5、进作用。 受公积金政策收紧的影响，地产龙头股纷纷下跌。在现阶段的市场调控之下，投资炒房的行为将从市场弱化，公积金政策调整从紧的区域将逐步扩大。,税收政策,重庆：1日起新购房价格超12779元/平要缴房产税2013年1月11日 1月10日重庆市国土资源和房屋管理局透露，今年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元提高为12779元/平方米。也就是说，今年新购住宅，建筑面积价格达12779元/平方米要缴房产税。 上海：房产税税率分界线为27740元/2013年1月23日 1月23日，上海公布今年房产税税率分界线为27740元/，与去年同期相比提高844元。按照规定，需要征收房产税的房屋，单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于该水平，则征收0.4%的税率。,政策评析： 2011年1月28日，上海重庆正式试点开征房产税。征税两年来，对于楼市调控的有一定作用，但效果甚微。但不可否认，房产税时代的到来在调控城乡居民贫富差距上有一定效果，从2009年的0.491下调至2012年的0.474。 沪渝两地上调房产税征税界限，无非是

6、根据当地的住房条件、房价，对征税面积和税率进行微调。2月20日的国务院常务会议召开之后，房产税试点范围扩大成定局，同时为鼓励刚需自住释放，应至少留出“第一套房不实征”的空间，这样才能保障房产税改革不覆盖低收入人群，同时与收入分配改革并举，真正做到“有保有压”。,1月，沪渝两地对房产税作出相应调整，以应对楼市价格的持续上涨，2月下旬的国务院常务会议重申房产税试点扩大问题，部分房价上涨过快的城市房产税试点势在必行。,综合政策,2013“国五条”2013年2月20日 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。会议还要求，“进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。”,政策评析： “国五条”一出，再次强调了中央对楼市调控的坚定决心，限购、信贷、房产税三政重申，新政内容涵盖楼市调控的方方面面，而调控细则未出，置业者神经骤然紧张，市场一片哗然

7、，新政细则猜想遭热议 。 就新政内容来看，未来楼市调控将继续在商品房房价、土地、保障房政策上加以调整，以控制市场置业力度和土地供应，以推进城镇化建设面向集约化发展，同时在促进楼市健康稳定发展的同时，市场经济发展与民生保障建设并举。 同时，新政时代必将促进现阶段房地产行业转型和升级，房地产行业将迎来新的契机和挑战，部分房企将淘汰于市场。,2013“国五条”的出台对于楼市犹如“一剂猛药”，让狂躁的楼市暂时受抑，让疯涨的房价趋于平稳，让合理刚性需求得以释放。限购、信贷、房产税的重申将在短期内出细则标准。,2013年1、2月 月报合刊,一、一级市场 一月旺盛，二月回落，城南、安宁势头强,整体供求,昆明土地供求2012年末翘首，2013年1月再创辉煌，2月由于传统新春假期的影响，土地供求较小。,月度土地供求走势图 一,1月份昆明土地供应12854亩，同比增长1145.62%，环比增长72.11%；土地供应起价共计213.23亿元，同比增长1178.65%，环比增长14.96%。1月份昆明土地成交13115亩，同比增长2236.27%，环比增长156.03%；土地成交金额共计246.32亿元，同比

8、增长1707.16%，环比增长110.62%。 2月份昆明土地供应2327亩，同比增长27.64%，环比下降81.90%；土地供应起价共计27.78亿元，同比下降37.57%，环比下降86.97%。2月份昆明土地成交1122亩，同比增长42.33%，环比下降91.45%；土地成交金额共计7.67亿元，同比下降77.07%，环比下降96.89%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,月度土地供供求走势图 二,整体供求,1月份昆明土地供求旺盛，供求单价分别为166万元/亩和188万元/亩；2月土地供求下降明显，供求单价分别为119万元/亩和68万元/亩。,1月份昆明土地供应231块，同比增长1440%，环比增长58.22%；土地供应单价166万元/亩，同比增长2.64%，环比下降33.2%。1月份昆明土地成交234块，同比增长3242.8%，环比增长148.94%；土地成交单价188万元/亩，同比下降22.65%，环比下降17.74%。 2月份昆明土地供应33块，同比增长230%，环比下降85.71%；土地供应单价119万元/亩，同比下降51.097%，环比下降28.03%。2月份

9、昆明土地成交20块，同比增长100%，环比下降91.45%；土地成交单价68万元/亩，同比下降83.89%，环比下降63.59%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,1月区域供求,1月份昆明土地供求集中在主城南市区和呈贡区域；辅城安宁区域土地供求旺盛，发展势头强劲。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,主城区域土地供求走势图 一,辅城区域土地供求走势图 二,土地供求集中于主城南市区，呈贡区域土地供求仍然旺盛。 辅城区域土地供求集中在安宁区域，安宁未来发展势头强劲。,安宁迎来新机遇,南市区集中爆发,呈贡仍是热点,1月区域供求,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,主城区域土地供求走势图 二,辅城区域土地供求走势图 二,1月份昆明主城区土地供求价格以教场板块最高，二环内区域次之，成交均价207.5万元/亩。 辅城供求主要集中在安宁区域，晋宁区域成交均价最高，整体成交均价104万元/亩。,土地成交均价教场板块最高，其次为二环，主城成交均价为207.5万元/亩；辅城安宁区域成交量价引领辅城一级市场。,安宁迎来新机遇,二环、教场价格高,二环、高新价格高,成交均价：207.5万元/亩,供应均价：94万元/亩,供应均价：184.1万元/亩,成交均价：104万元/亩,2月区域供求,2月份昆明土地供应集中在主城空港、呈贡和滇池区域；土地成交则集中在辅城的安宁区域。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,主城区域土地供求走势图 一,辅城区域土地供求走势图 二,2月份昆明土地供应集中在主城区域，共供应2193.7亩，其中空港区域、呈贡区域和滇池板块土地供应量较大。 与供应情况不同，昆明成交集中在辅城区域，共成交1121.9亩，其中安宁区域成为土地成交的集中区域。,空港、呈贡、滇池供应旺,空港、呈贡、滇池供应旺,安宁势头强劲,2月区域供求,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,主城区域土地供求走势图 二,辅城区域土地供求走势图 二,2月份昆明土地供应集中在主城区域，共供应32块土地，中心区引领价格高点，为869.8万元/亩。 主城无土地成交，土地成交集中在辅城的安宁区域，成交数15块，成交均价79.1万元/亩。,土地供应均价二环内区域最高，为869.8万元/亩，整体均价为12

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