2011年江苏省盐城市房地产市场分析研究报告-第二次调研详细报告

1、第一篇：盐城市宏观环境分析,盐城动态 盐城市财政局传出捷报，全市上半年财政收入实现“时间过半、任务超半”。16月份，全市实现一般预算收入90.1亿元，完成全年目标的56.8%，增长50.3 %；实现财政总收入233.7亿元，完成全年目标的57.6%，增长67.4%。全市一般预算收入规模已达到2008年全年水平，增幅高于全省平均水平23.9个百分点，列全省第2位。 盐城市位居2010年度中国最具投资潜力城市第32位。入选“2010年度中国最具投资潜力城市50强”的城市分别是：上海、北京、天津、香港、重庆、台北、高雄、深圳、广州、成都、唐山、西安、昆明、厦门、大连、杭州、苏州、青岛、武汉、济南、珠海、南宁、郑州、开封、福州、泉州、湛江、北海、宁波、南京、无锡、盐城、常州、南通、烟台、哈尔滨、沈阳、大庆、长春、石家庄、长沙、合肥、南昌、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、鄂尔多斯、克拉玛依、廊坊、三亚。 江苏沿海地区发展规划，明确要求把江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极，加快连云港、盐城和南通三个城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带 从市场角度看，房源短缺，有效供给

2、不足是自去年以来盐城房价大幅度攀升的主要原因，由市场真空所造成的卖方市场给房价上涨提供了很好的理由。2011年下半年盐城楼市将迎来一次大规模的放量，除了原有的项目，金辉、绿地、华润、天安等大盘动作很快（2011年3月拿地，9月开盘），预计在下半年均将有房源推出。楼盘的品质随着这些大盘的进入，也会整体提升。再加上供应量上来后，这些势必都会影响到房价。那么到这时候，市场就不是政府和开发商说了算的。房价的干预力量将正式由政府转为市场，预计这种情况在10月份就有可能发生。 2010年5月29日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。将加速楼盘分化；推动特定区域房价上涨；刺激投资需求；吸纳外来人口。 2010年年初，盐城房地产市场曾一度因房源紧缺等原因，老百姓普遍担心房价会直线高走，当时盐渎板块实际交易价格己突破6000元/平方米，城南板块成交均价也迅速赶超5500元/平方米。基于高房价对百姓消费能力的冲击，4月份市政府“限价令“后，市区多个楼盘销售均价、最高售价

3、公布于众，同时，国家的各项宏观调控政策也全面启动。盐城购房者似乎松了一口气，房价即使不降，也至少希望能在政策约束下不再飘升。但是，消费者却发现，开发商推迟开盘现象普遍存在，大部分楼盘捆绑车位销售，实际成交价格也在不断上涨。,盐城城市空间简图：,城北 片区,河 东 片 区,城 西 区,城中区,城南区,西 南 区,城 市 发 展 主 流 方 向,城市空间发展方向:,重点向南，适度向西，推进河东，优化城北,城市空间发展结构:,城中片区:以商业服务和居住功能为主； 城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区工业用地； 城西片区:以居住和生态保护功能为主，提升城市环境质量; 西南片区:以工业为主，沿世纪大道布置物流、仓储、市场等服务功能; 城北片区:维持现状功能，沿204国道适度发展工业用地，在铁路货站附近布置集中的物流、仓储用地; 河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区,主城区形成“一城六片”的总体布局结构，构筑“水绿盐城”特色的城市总体框架,片区划分边界包括:新洋港、通榆运河、青年路、西环路、新河、宁靖盐高速、世纪大道、徐淮盐高速、串场河,经济水平：位于江苏省中游水

4、平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势 =,20052009年盐城GDP走势,20052009年盐城人均GDP走势,2009年江苏各市GDP比较,盐城2009年GDP排名江苏第七位，处于中游水平 盐城GDP在苏北地区仅次于徐州 盐城20052009年GDP处于快速增长的趋势，年增长率均处于13以上,产业结构：二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力 =,城市化进程快速发展，这与工业快速发展密切相关，随着工业快速发展，将增加城市吸纳力，从而带动服务业的发展，拉动市场消费观念的转变，作为江苏人口大市，其发展空间仍然较大,数据来源：国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,产业结构不断优化，第二产业呈现快速发展态势，占GDP比重不断提高，2009年达到50%，说明工业是盐城经济增长的主要动力，第三产业发展相对缓慢，城市经济活力略显不足,2009年盐城产业结构比例,2009年各城市第三产业占比比较,产业结构：盐城目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大 =,盐城工业四大支柱产业,汽车,化工,纺织,装

5、配制造,盐城正在发展风电、环保、农副产品加工、物流、造船、太阳能光伏等六大新兴产业,以东风悦达起亚为龙头，已形成13万辆轿车、5000辆客车和4000辆专用车生产能力,全国产棉大市，年产纱50万吨、布45亿米，成衣生产能力15亿件,全国农药生产基地，农药品种、生产规模在江苏省名列第一,农机、纺机、机床在全国行业中有一定的影响力，其中，柴油机、汽油机、悦达拖拉机厂的四轮拖拉机、插秧机产销量保持了全国领先,人口：总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能力较差 =,2009年末盐城户籍总人口812.37万，城镇人口385.7万 盐城目前的城市化率处于江苏省的最后一个梯队，有较大的发力空间,2009年江苏各市户籍人口比较,江苏各市城市化率比较,人民生活：独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失=,盐城具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，私营业主，个体工商户阶层； 与一二线城市不同的是，盐城城市白领缺失，

6、大量的是产业工人，这与城市第三产业比例较低有关； 城市化进程加快，乡镇人口有进城生活、工作的愿望； 如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市（如苏锡常地区），会吸纳大量的城市外来产业工人，但经济相对落后的盐城则以转化当地农业人口为产业工人为主,盐城城市人口结构现状,总结：盐城经济面临新一轮发展契机，城市孕育了一批以公务员、私营业主为代表的财富阶层，为城市高端房地产的发展奠定了基础 =,区位及发展机遇,苏北沿海核心城市，地理位置优越，是承接上海经济圈辐射的重要基地， “江苏沿海开发战略”使盐城迎来新一轮发展契机,城市经济,位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势,产业结构,二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力；目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大,人口,总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对较低，城市对外来人口吸纳能力较差,人民生活,独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失,第二篇 房地产市场研究,盐城土地市场：,关于

7、总量：近三年（09年至今），盐城土地市场成交面积不断上升，2010年市场总成交量约为300万，2011年至今商住用地出让面积达186万，未来盐城商品房市场供应量充足、市场日趋同质化，潜在竞争程度加剧； 关于供销格局：近期四月成交7幅土地，成交面积为551541m2，五月成交3幅土地面积为113079m2 ，而四月商品房成交825套、五月为509套，土地交易有所放缓、商品房成交较为平淡，市场供销基本平衡； 成交区域：主要集中在城南片区，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域。城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。,快速发展阶段,2006-2010年,大量项目推出，市场呈现供不应求的局面;从2008年开始，城南的城市化进程加速，盐城房地产的开发进了大盘竞争时代,初级阶段,2003-2005年,老城区的旧城改造与城南新城区的开发建设，齐头并进，外来开发、投资企业在盐城房地产市场所占的比例日益加重，同时大量商业项目兴起,萌芽期,2002年,本土企业开发，产品规模小，供应体量小；整体开发的理念停留在最基本的满足居住需求这一层面上；产品类型单一；建筑造型乡土气息浓厚

8、，缺乏现代感,产品创新 抄袭模仿,市场初级 供给阶段,未来 差异化细分、精确性定位,过去,现在,发展阶段：随着品牌开发商的不断进入，盐城将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定位是未来项目成功的关键 =,市区总体市场总结：未来将进入品质竞争时代，目前处于供小于求的态势，未来将呈现供大于求，未来市场将面临激烈的中端楼盘同质化竞争 =,市场发展阶段,未来盐城将进入品质竞争时代，实行差异化细分、精确性定位是项目成功的关键,盐城土地市场受宏观大势和政策影响较大，土地成交主要集中城南和城东区域，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域，未来房地产市场的主战场即在城南,09年成交量创历史新高，达292万平米，2010年全年达230万平米，近期供销比为供小于求，但随着后期大量房源的上市，将呈现供大于求的态势，后续竞争激烈,从盐城城市发展特征及房地产发展水平来看，其回调的空间不大，未来市场发展长期看好,土地市场,房地产市场,政策影响,城市中心，住宅市场起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位以及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩,区域偏离城市中心，生活、交通配套匮乏，基本以区域客户为主，但未来供应潜力较大,市政府、盐都区政府搬迁至此，是城市发展主流方向；区域住宅受到追捧，未来供应大,目前区域内基本无在售住宅项目，多为待开发农田,目前生活配套相对不足，客户以主城区分流客户为主，未来住宅供应潜力较大,生活配套匮乏，住宅开发量较少，具有很强的地缘性,地缘性封闭市场,地缘性封闭区域,萎缩区域,未来住宅主战场,大量城市预留用地 潜力板块,工业区域，住宅供应较少,盐城市区板块市场划分,城中板块： 定位为商业服务和居住功能，是盐城的老城区，配套成熟，区域认知度高，未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态 =

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