2009年大连市房地产市场年度研究报告

1、2009 年大连房地产市场研究报告,2009 年大连房地产市场研究报告 目 录 2009 视点 3 第一篇 市场背景篇 4,第一章,政策资讯 . 4,第二章 经济环境 . 4 一、国内生产总值（GDP）4 第三章 房地产投资 4 一、房地产开发投资额4 第二篇 市场分析篇 . 5 第四章、商品房市场 5 一、供求关系分析 .5 第五章、土地市场 . 5 二、土地供应分析 .5 三、成交土地分析 .6 第六章、商品住宅市场 7 一、市场综述 7 二、供求关系分析 .7 第七章 产品篇 8 一、产品综述. 8 二、新盘（含新推案）数据分析 9 第八章、营销篇. 10 一、营销综述. 11 1,2009 年大连房地产市场研究报告,第三篇 2010 年房地产市场走势预测 . 11,第九章 市场走势预测 11,一、2010 年市场供应量预测 11 二、2010 年市场供求走势预测 12 三、2010 年市场价格走势预测 13,第十章 2010 年企业信心预测 . 13,一、2009 年市场回顾. 13 二、2010 年企业发展展望 . 13,第四篇：区域数据篇 . 14,2,2009 年大连房地

2、产市场研究报告,2009 视点,大连楼市华丽转身,适度宽松的货币政策和一枝独秀的经济环境让中国房地产业迅速走出阴霾。在天量信 贷、资本市场融资开闸、刚性需求爆发涌入，改善型需求和投资需求迅速跟进的背景下，量 价齐升成为今年大连楼市主旋律。如果说去年的楼市让开发商多少有些灰头土脸，那今年如 此乐观的行情足以让所有开发商有了一次华丽的转身。,土地方面，大连土地供求两旺，较 07、08 年供求均出现了较大幅度的攀升，全年土地 放量整体呈现出前紧后松的态势。受宏观楼市环境影响，年初楼市景气指数偏低，而进入年 中和年末，随着房地产成交量大幅回升，各楼盘存量消化殆尽，开发商拿地意愿明显增强， 政府推地规模和力度也逐步加大。,从楼面地价看，大连土地市场相对理性，并未出现地王频现的状况，但少数配套完善或 地段升值潜力大的地块还是引来了多家开发商的轮番角逐，致使楼面地价或溢价率再创新 高。,针对国家近期出台的“限大令”，中房信认为对大连土地市场影响不大，大连出让地块 基本已中小规模为主，属于合理范围之内。而随着今年土地放量的增加，大连明年楼市的供 求矛盾有望得到一定程度的缓解，但具体还要看开发商的开发节

3、奏。,商品住宅方面，供求矛盾日益突出，本年度供给量较去年同期萎缩近一半，而成交量上 涨接近 100%。供求比达到历史性的 1：2.17。大连楼市从年初的萧瑟到年中的回暖再到年 底的全面繁荣，逆转速度为所有人所惊叹。各楼盘价格也从年初的打折促销、特价房源普遍 到后期的促销几乎绝迹，取而代之的是调价的试水和最后的价格追涨。上半年因为开发商的 价格让步和宽松的信贷政策让 08 年积压的刚性需求得到前所未有的释放，下半年，回暖势 头的巩固让更多的投资者和改善需求蠢蠢欲动，临近年末，优惠政策的大限将至，8000 户 居民得到经济适用房 13 万元货币补贴，加上拆迁需求，为已经火爆的楼市又添了一把火。 今年，开发商和政府无疑是最大的赢家，而未买房老百姓的购房梦或将变得更加遥远。,从目前情况看，“泡沫论”再起，房子已成为百姓 2010 年最关心和担忧的话题。政府 政策似有转向趋势，12 月各项调控措施频出，但其可操作性和执行力度有待检验，来年，,3,2009 年大连房地产市场研究报告 经济环境、政策走向、土地开工速度、一线城市的挤出效应以及大连在高企房价下的需求释 放程度都将共同决定市场变化，预计明

4、年房地产发展速度将有所放缓，整体市场将有一个高 位调整的过程。 第一篇 市场背景篇,第一章,政策资讯,第二章 经济环境 一、国内生产总值（GDP） 图 2-1 历年国内生产总值 数据来源：大连市统计局 第三章 房地产投资 一、房地产开发投资额 图 3-1 历年房地产开发投资额 数据来源：大连市统计局 4,2009 年大连房地产市场研究报告,2009 年 1-10 月大连市房地产投资 425 亿元，全年有望超过 08 年水平。与全国其他城 市的房地产投资火热情况形成了鲜明的对比，明年大连的开发企业相对冷静和成熟。纵观 2001 年至今，房地产投资规模得到了比较大发展，增速喜人。,第二篇 市场分析篇,第四章、商品房市场,一、供求关系分析,图 4-1 08-09 年大连市七区商品房供求关系对比图,数据来源：CRIC,09 年 1-11 月，大连七区商品房新增供给量为 384.43 万平方米，同比下降 52%，成交 量为 816.82 万平方米，同比上涨 100%，供求比为 1：2.12，大大高于 08 年全年 1：0.55 的供求比。供给量的大幅减少以及需求的强势反弹是造成供求比迅速提高的主

5、要原因，其中， 商品住宅起主导作用。,第五章、土地市场,二、土地供应分析,（1） 总体分析,09 年土地井喷放量，供应量达到历年最高峰，大规模地块的大幅放量支撑面积冲高,5,2009 年大连房地产市场研究报告,图 5-2-1,大连市土地总体供应情况,数据来源：CRIC 09 年供应井喷放量，达到历年最高值。今年供应出现高峰的主要原因为 04-08 年土地 供应较少，供应速度落后于大连城市发展速度，土地持续供不应求。09 年大幅放量可以极 大程度地缓解了供求矛盾。另外，09 年楼市持续高温和经济逐步回暖也是重要影响因素。 经济形势决定企业拿地态度，从而影响政府供应节奏。从今年土地供应结构看，今年供应面 积同比涨幅大于供应宗数涨幅，今年大面积地块放量比例增高支撑供应面积走高明显。从供 应地块用地类型看面，工业用地和居住类用地并列成为供应主力。从供应区域看，尽管中心 四区供应比去年同期略有上升，外三区仍为供应主力。 三、成交土地分析 （1） 总体分析 09 年成交土地同比几近持平，未统计的 12 月份成交土地规模大,图 5-3-1,大连市成交土地走势 6,数据来源：CRIC,2009 年大连

6、房地产市场研究报告 2009 年大连七区土地成交量同比持平。总体来看，大连七区成交量随供应量走势基本一 致，保持了阶梯式增长态势。2009 年共成交土地 203 宗，总占地面积 1158.85 万平方米， 同比分别上升 1.5%和 1.49%。由今年土地供应放量的规模看，成交量仅为供应量的半数。 原因为今年土地供应集中在年底放量，导致 12 月份土地成交面积预计达到 1000 万平方米， 几乎等于前 11 个月份成交量总和。 第六章、商品住宅市场 一、市场综述 供应低位徘徊，成交快速回升，均价稳步上扬，打折促销几乎绝迹，新开项目纷纷调高售价， 政策在年末转向，2010 年楼市或将面临调整 二、供求关系分析,图 6-2-1,大连市商品住宅供求关系比对图,数据来源：CRIC 09 年 1-11 月大连商品住宅市场呈现供不应求局面，共供给住宅 340.09 万平方米，成 交住宅 738.35 万平方米，总体供求关系达到 1：2.17，供给量的大幅萎缩以及成交量的快 速攀升是造成供求比逆转的主要原因。 受宏观经济环境和年初楼市走向不明影响，09 年各月供给量同比 07、08 年基本都出现 了较

7、大的萎缩。开发商对推盘较为谨慎，开发节奏放缓，市场中以消化 08 年存量房为主。 11 月，大连商品住宅市场迎来供给井喷，主要源于受楼市销售火爆，逆市畅销激励，而多 项利好政策也将于年底到期，开发商抓紧推盘以期赶上楼市优惠末班车。 7,2009 年大连房地产市场研究报告 而成交方面，随着市场容量的不断扩大，2009 年月均成交达 67.12 万平方米，明显超 越 2007 年月均 50.18 万平方米的水平。,图 6-2-2,大连市商品住宅各房型供求对比图,数据来源：CRIC 从 09 年各房型供求情况看，主力户型均表现出供不应求的态势，特别是一室房型， 供求比达到 1：3.89。两房供给量为所有房源中最多，消化量也居首，供不应求的状况依然 严重。四房及别墅类户型基本保持供求平衡。 第七章 产品篇 一、产品综述 自 2008 年的经济危机以来，房地产市场一直处于低迷状态，尽管 08 年下半年国家出 台了一些列经济刺激政策，并对房地产放开了控制，但是 09 年的一季度购房者的观望态度 依旧不减，自 09 年的二季度开始经济形势有了企稳回升的良好信号，消费者随着经济情况 的好转、价格的回调

8、以及开发商推盘量的增加，去年积累的刚性需求得到一定程度的释放， 改善型需求和投资需求也有所抬头。有了二季度良好的铺垫三季度楼市终于掀起新一轮的火 爆，其热潮绝不亚于 07 年楼市的热闹场面。宏观表现为市场整体的“量价齐升”，微观则 表现为多个楼盘开盘即售罄或将近尾盘，个别楼盘几个月间价格涨幅过千，楼盘促销活动也 大幅减少。 促成 2009 年后半年销售热潮的主要原因是由三方面组成。其一，相对宽松宏观政策环 境；其二，政府拆迁工程的扩大；其三，政府保护低收入人群的经适房货币化补贴政策正在 落实。这些政府行为必然带来刚需在市场上的再次释放。 8,1,2009 年大连房地产市场研究报告 整个 2009 年新盘入市微乎其微，大部分都是原有项目的去化。09 年开盘加推的项目远 远不及 08 年，仅为 08 年的 58.12%。其产品类型仍以复合型地产为主，主要供应区域依旧 是甘井子区。 由于 09 年的在售项目大部分为 08 年项目的延续所以整个产品的建筑风格、小区规划、 物业类型基本上都没有太大的变化。但是在户型创新上 09 年最大突破就是精装修产品的大 量上市，使得大连市进入了“精装时代”。

9、亿达新干线、杰特公寓、万科魅力之城、沿海国 际中心、时代广场等等均成了时代的代表。 二、新盘（含新推案）数据分析 1、规模分析,图 7-2-1,2009 年新盘规模分布图,规模 5 万方以下 5-10 万方 10-30 万方 30 万方以上 合计,新盘量（个） 20 22 26 69,数据来源：CRIC 2009 年 1-12 月大连七区共有 69 个新盘上市，与 2008 年同期相比，有大幅度的回落。 主要是 2008 年房地产市场的大量入市，但由于世界经济危机的影响大连房地产市场一直处 于低迷的状态，2009 年便成了原有项目的去化年。 从今年新推楼盘的体量看，同比去年都有所下降，但是相对比较平均。总建筑面积 10-30 万平的规模住宅占比最大，为 37.68%，较去年占比有所上升；其次是 510 万平的中等规 模楼盘供给占比为 31.88%，与去年相比基本持平。由于市内四区地理位置的稀缺性、小规 模产品特殊性行的原因 2009 年的小规模产品依旧占据 28.99%的份额。随着住房条件的改 善，楼盘规模也成为考量居住舒适度的一个重要指标，中等规模楼盘在规划、配套、容积率 等方面较小规模楼盘更具竞争优势。另外，随着品牌开发商的进驻也带动了大连楼盘单个楼 盘规模的增长。不过受国家土地紧缩政策和开发商资金链紧张影响，大规模及超大规模楼盘 9,2009 年大连房地产市场研究报告 在所有楼盘供给中所占比例没有提高。 2、建筑形态分析,图 7-2-2,2009 年新盘建筑形态分布图,建筑形态 多层 小高层 高层 复合 纯别墅 合计,楼盘量（个） 5 9 16 37 2 69,数据来源：CRIC 在建筑形态方面，复合型建筑一直是大连楼市的主流。一方面多样的复合式建筑能更好 的满足客群不同层次的需求，另一方面也使开发商能更好的分摊项目风险以及最大限度的利 用容积率。另外，近年来随着土地集约化利用的提倡，纯小高层、纯高层楼盘有增长的趋势， 而纯多层住宅正渐渐淡出人们的视野，别墅更是微乎其微。 3、区域分析,图 7-2-3,2009 年新盘区域分布图,区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 旅顺区 金州区 开发区,楼盘量（个） 6 2 5 23 10 10 13,合计,69,数据来源：CRIC,相对于周边三区供给的攀升，市内四区的楼盘供给则较

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