20101122上海市嘉定区马陆市场投资前景分析

1、上海市嘉定区马陆地区 房地产投资前景分析报告,上海中原投资决策中心 shanghai.11.2010,说明,本报告中对2010-2015年市场走势的预测采用的是最小二乘法的原理，2010-2015年的市场预测是基于2005年-2009年的市场走势。 最小二乘法的基本原理: 要求实际值与趋势值的离差平方和为最小,以此拟合出优良的趋势模型,从而测定长期趋势。,目录,Part 1 上海城市概况,Part 2 嘉定区域分析,Part 3 马陆市场分析,Part 4 松江区域分析,Part 5 案例分析,Part 1,上海城市概况,01 城市地位 02 地理区位 03 经济发展 04 城市容量 05 产 业 06 城市规划 07 房地产状况,东京,上海,伦敦,纽约,地 位,G D P:14060 市区面积:954 城区人口:35.53,G D P:5650 市区面积:303 城区人口:7.61,G D P:2330 市区面积:663.5 城区人口:12.63,G D P:14790 市区面积:617 城区人口:18.65,上海世界级城市 2009年，上海GDP总量首次超过香港，作为中国经济发展的

2、龙头城市，已经具备了成为世界级中心的实力,区 位,中国的中心，长三角的核心 地处长江入海口，地理位置得天独厚，强烈辐射江浙二省，深度辐射中国中部地区,上海位于长三角经济圈，是长三角乃至全国的经济发展引擎，是中国最具发展潜力的城市,杭州,南京,长三角都市圈,随着高铁的开通，长三角区域将形成1.5小时都市圈,上海,宁波,长三角龙头，核心地位,经济引擎，辐射渐强,交通便利，海陆空立体,核 心：发展龙头,第一圈层：现代服务业基地,第二圈层：专业产业基地,经济,长三角区域经济引擎 上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，处中国领头位置，根据最小二乘法计算，上海还将保持快速发展势头,国内生产总值,长三角主要城市GDP,预测值,预测值,上海市的生产总值（GDP）和人均GDP历年来保持了快速增长，到09年末GDP达到14901亿元，人均GDP达到了79240元。,上海房地产投资,上海市固定资产和房地产开发投资总额保持持续增长趋势，到09年末固定资产投资达5273亿元，房地产开发投资达到1464亿元，上涨了7.1%。,在中国长三角主要的城市中，上海市的GDP和人均GDP都处于领先位置。,长三角主要城市房地产投

3、资,上海在长三角的主要城市中处于经济领头地位，固定资产和房地产开发投资总额遥遥领先于其他城市。,人口,经济活力不断增强 人口保持持续增长，城市化进程不断加快，人均收入逐年增加，居民消费欲望旺盛，是保持城市活力的原动力,城市人口,上海人均可支配收入,长三角人均可支配收入,上海市历年的城市人均可支配收入处于逐年增长趋势，到09年末达到28838元，比上年增涨了8.1%。,2009年上海市比附近其他城市多2000-3000元。,预测值,上海市历年人口保持增涨趋势，到2009年末，常住人口1921万人，其中户籍人口1340万人。规划到2020 年，全市实际居住人口1600 万左右，其中，非农人口1360 万。城市化水平达到85%。,预测值,产业,上海产业结构,第三产业发展迅速,产业结构优化调整 第一、第二产业的比重逐年减少，第三产业的比重逐年大幅增加。弱化第一产业、减少第二产业、大力发展第三产业的经济结构。,上海支柱产业,城市规划,战略目标：国际中心城市 规划到2020 年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，确立上海国际经济中心城市的地位,整体布局,交通规划,轨道交通,整体布局:预计

4、到2020 年，上海将逐步形成市域城镇“1966 ”四级居住体系。随着该体系的实施完成，上海目前的商业格局将有所改变，届时各城镇将会有相应的商业配套体系与居住体系相匹配，满足现代服务业的发展要求。 交通规划:对外交通以三港两路建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统。 对内交通以两网建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设，加强对外交通和市内交通的衔接，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。,房地产 概 况,房地产蓬勃发展，已进入高速发展期,上海市历年土地出让面积逐年增加，2009年全年上海市共出让446幅土地，比08年增加了55幅； 2009年上海市的住宅土地供应量仅次于工业用地，为当年土地出让量的第二位； 2009年上海市土地出让面积前五位的区域分别是奉贤、嘉定、浦东新区、金山和松江。,房地产 概 况,住宅需求强劲，价格持续上涨,住宅市场,由于近年来上海市住宅市场的供求比波动较为明显，按最小二乘法原理计算，到2013年后上海市住宅市

5、场供应量将出现负值，这是由于预测年限过长,导致结果失真，故此处只预计到2012年，但由此可以说明未来上海住宅供不应求的趋势。,上海市历年住宅市场的价格呈现上扬的态势中，2009年上海市全市商品住宅成交均价为16193元/平方米，环比08年上涨15.9%。,预测值,预测值,房地产 概 况,商业健康有序，发展潜力巨大,商业市场,随着上海城市的不断发展，大量的远郊大型社区商业纷纷上市，但郊区的配套设施和商业氛围都尚未完善，市场吸引力明显下降，导致市场供大于求。但09年以来，由于世博会的临近，上海的各项设施不断完善，再加上中心城区几近饱和，郊区的商业市场得到了大力发展。,上海市历年来商业市场的成交均价持续一路上扬，至09年，全年的商业成交均价为13125元/平米，比08年上升了10.53%。,预测值,预测值,房地产 概 况,办公上海是跨国企业设立总部最多的城市，优质写字楼价格居高不下，供不应求,办公市场,上海市办公市场供求关系逐年波动变化，09年随着经济环境的复苏，办公市场亦得到发展，出现了略微的供小于求。,上海市历年来商业市场的成交均价持续保持增涨趋势，09年上海市办公市场成交均价为1941

6、1元/平米，与08年相比上涨了7.08%。,预测值,预测值,结论,上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，已具备成为下一个世界经济中心的实力； 上海市GDP从05年的9144亿元到09年的14901亿元，上涨了63%，人均GDP从52060元到77556元，上涨49%；通过测算，预计到2015年上海市GDP和人均GDP将达到23940亿元和118497元，相对09年上升了61%和53%。 上海市房地产开发投资总额05年为1247亿元，到09年为1464亿元，上涨了17%，预计到2015年将达到1752亿元，相对09年上涨20%。 上海市住宅成交均价从05年的7799元/平米，到09年16193元/平米，上涨108%，预计到2015年将达到28518元/平米，相比09年将上涨76%； 上海市商业市场的成交均价从05年10052元/平米，到09年13125元/平米，上涨31%，预计到2015年将达到18340元/平米，比09年上涨40%； 上海市办公市场成交均价从05年13912元/平米，到09年19411元/平米，上涨了40%，预计到2015年将达32993元/平米，相对09年预计上涨70%。

7、,Part 3,嘉定区域分析,01 地理区位 02 区域交通 03 区域规划 04 经济发展 05 城市容量 06 房地产市场 07 板块剖析,区位,嘉定是进出上海的“西北大门”，区位优势明显,嘉定,交通,嘉定是江苏、南京直达上海的“单行道” 完善的交通网络，使嘉定区成为市级商圈30分钟辐射圈,区政府驻地离上海市中心30 余公里，距浦东国际机场75公里，距虹桥机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均为25公里左右 有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。公路交通形成网络 主要公路有a5（嘉金高速）公路、a11（沪宁高速）公路、al2（沪嘉浏高速）公路、a30（郊区环线高速）公路、沪宜公路（属204国道）、曹安公路（属312国道）和嘉安公路、宝安公路、嘉松北路、宝钱公路、浏翔公路等，总长度1000多公里 公交北嘉线、北安线等69条客运线路分别连结上海市区、郊区及区内各镇，运营线路长924公里 还有开往浙江、江苏、安徽等省的始发省际客运班车，以及江苏、浙江、安徽、山东、河南、四川、湖北等地的过境配载客运班车 有内河航道20条，通航里程213公里，其中境内市级航道薀藻浜长17.7公里 轨道交通 11号

8、线已经通车，到2020年上海将会有7、11、15、17号四条轨道交通通过嘉定区,规划,嘉定是未来上海房地产开发的重点区域 “一城、五镇、六居住社区”的格局，随着规划日益完善，轨道交通的开通，将成为置业者的新焦点,“新城新市镇居住社区”三级城镇体系,规划,嘉定新城是嘉定未来核心区域，区域规划形成南北景观轴，东西形成产业园,嘉定新城是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体，是规划理念创新、各类资源 集聚、空间布局合理、配套设施完善、适宜人居环境、具有一定辐射功能的上海郊区现代化新城。,经济,嘉定是上海经济增长新高地，推动上海经济继续快速增长,嘉定GDP,嘉定人均可支配收入,嘉定居民消费,嘉定区的GDP历年来保持了快速增涨趋势，连续10年保持了2位数的增长率，2009年末嘉定区全年实现GDP 706.2亿元，比上年增长7.8%,从可支配收入的结构看，城乡居民的工资性和转移性收入始终是可支配收入的重要组成部分，其中工资性收入的提高直接拉动可支配收入增长。,2009年，嘉定区实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长9.

9、1%。其中，吃的商品零售额62.8亿元，增长6.5%；穿的商品零售额11.8亿元，增长5.3%，用的商品零售额116.1亿元，增长7.7%，烧的商品零售额18.3亿元，增长34.5%。,嘉定三产增值,2009年嘉定区其中第一产业实现增加值3.7亿元；第二产业实现增加值471.2亿元，对全区经济增长的贡献率为54.8 %；第三产业实现增加值231.3亿元，对全区经济增长的贡献率为44.9%。,预测值,预测值,预测值,上海中外资金融机构本外币存贷款 （亿元）,经济,嘉定产业蓬勃发展，5大支柱产业进入快速发展通道 存款额继续高速增加，潜在购买力持续加强,城市容量,城市人口持续增加，嘉定城市化进程已达到中级阶段城市现代化,2009年嘉定区各镇人口数量,近年来嘉定区的户籍基本维持稳定，在55万左右，外来人口基本在65-75万左右，由于嘉定新城的规划建设，以及轨道交通11号线的开通，使得09年的外来人口数快速增加10万。,房地产,土地供应失衡，五年来土地成交价格上涨五倍,嘉定区土地成交量持续上涨，尤其住宅用地成交，占总体土地成交比例迅速上升，土地成交价格相比06年上涨5倍以上。,土地市场,预 测 值,房地产,嘉定住宅市场量价齐升，未来继续看涨,住宅市场,近年来嘉定区新建商品公寓、别墅供应上涨迅速，由于2009年土地供应的增加，使得2010年嘉定区的住宅供应量快速上涨。,住宅供应,嘉定区新建商品住宅需求上涨迅速，成交均价持续上扬，相对06年均价上涨一倍。,预测值,房地产,公寓产品供求平稳上升，价格持续上涨,嘉定公寓产品市场状况,嘉定区公寓需求增长速度超过供应，2010年以来，由于政策调控、新增供应加大，供应充足。总体呈现供大于求的趋势。,嘉定公寓产品占比,嘉定区08年以来，尤其在09年以来，公寓供应量占上海比例迅速上升，超过7%以上，成交量占上海比例平稳上升，08年以来平均占比超过7%，且还有继续上升的趋势。,房地产,别墅产品量少价升，别墅用地日益稀缺,嘉定别墅产品市场状况,2006-2009年嘉定区别墅需求增长速度超过供应；2010年以来，同样由于政策调控、新增供应加大，供应充足。总体呈现价格升成交量跌的趋势。,嘉定别墅产

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