2014年8月宏观经济与房地产趋势解读113247810

1、,陈宝存 易信城市与产业研究院院长 经济日报新媒体专家委员会 专 家 新华社中国城市发展国策专家委员会 专家委员,宏观经济与房地产趋势,2014,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 楼市十大热点问题 房地产市场未来趋势 重庆2014上半年市场 “限墅令”下的别墅市场,一、大转折政策导向,1、2013年10月29日习近平谈住房问题,加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。 从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 “十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20左右。这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。,要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积 极性和主动性。其中特别提出要完善土地政策和财

2、政政策。 要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。,城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。 以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。,采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。 完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。 农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。 审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。 把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。,适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，合理安排生态用地，保护城郊菜地和水田

3、，统筹安排基础设施和公共服务设施用地。 建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。 建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。,3、2014年楼市状况,楼市遇冷的主要因素： 2012年9月土地成交才恢复，完成新盘上市量不足； 2013年11月强力限价，高价盘压制预售； 信贷政策不明朗，年初按揭放贷难度大； 利率市场化商业银行利息上浮，消费者观望等待； 财经证券霉体造谣生事； 惯性认识在住建系统一直存在，政策走向众说纷纭。,上半年的两组数据,根据国家统计局数据，6月中国55个大中城市新建商品房价格环比下跌，占统计城市总数的78.6%，比5月房价下跌城市增加20个之多。二手房价格下跌的城市也比5月多了17个。 2014年上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截止到6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。,央行报告：上半年，

4、实现国内生产总值（GDP）26.9万亿元，同比增长7.4%，居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%。 2014年6月末，广义货币 供应量M2同比增长14.7%。人民币贷款余额同比增长14.0%，比年初增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。 上半年社会融资规模为10.57万亿元，比上年同期多4146亿元。,3、央行银监月6日，银监会副主席王兆星讲话观点：中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，包括房地产开发商的贷款，也包括个人购房贷款，个人购房贷款占到整个房地产贷款的七成左右，因此主要是对个人住房消费提供了金融支持。同时，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量非常稳定。提出大力支持首套房信贷。,5月21日下午，一则传闻称，中国央行通过国开行和建行投放了基础货币，且称央行再贷款投放规模在3000亿-5000亿间。 5月23日，中国人民银行行长周小川表示，中国只有部分城市的住宅市场可能存在泡沫，这个问题难以通过单一的全国性政策得到解决。从城镇化的中期前景来看，住宅领域仍有非常良好的市场。 他预计中国经济仍能实现7.5%左右的增长，没有明确迹象显示有重大下滑。,4、2014年经济政策

5、,4月份以来，国务院克强总理先后于4月2日、4月16日、4月23日、4月30日、5月14日、5月21日、5月30日和6月4日主持召开了8次国务院常务会议。梳理会议内容可以清晰看出，稳增长是会议强调的关键词之一。 6月4日，确定了进一步落实企业投资自主权的政策措施，并决定在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目。随后的几次常务会议则分别把目光聚焦于稳出口，加快发生产服务业和加快推进节水,财政部公布的最新统计数据显示，今年14月，全国财政收入47507亿元，同比增长9.3%，完成全年预算进度34%，而财政支出只有39842亿元，进度只完成26%。“如果财政资金大量深沉或闲置，这些资金不会对经济产生刺激，而是起收缩的作用，目前这种情况很严重。” 6月6日，据外媒援引消息人士透漏称，中国数家中小型金融机构已于近期获得1000亿元人民币再贷款，定点投向于农村建设。该笔再贷款已于上个月底收到。,最新土地政策,国土资源部6月5日公开发布节约集约利用土地规定，规定表示，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。 针对实践中创造

6、的工业用地新方式，规定明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。,规定根据实践中探索出的成功经验，提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。 同时禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。同时，城市建设用地应因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。,5月30日，李克强主持召开国务院常务会议，提出加大“定向降准”措施力度。对“三农”、小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例银行业金融机构适当降低准备金率。 据中国银行国际金融研究所副所长宗良预计，本次“定向降准”范围加入小微企业，释放资金预计会超过1000亿；加上4月县域机构“定向降准”释放的资金，预计释放资金规模会达到3000亿元。 有观点认为：如农业银行这种专注于“三农”金融服务的银行以及政

7、策性银行或者是邮储等机构，未来获得“定向降准”的可能性将大幅增加。,6月18日，李克强在英国智库发表题为共建包容发展的美好世界的演讲时称，就眼前来说，中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调控，保证它的下限不越过7.5%。或者说能够保证充分就业的增长，使得上限CPI不越过3.5%，让人民生活不受大的影响。 7月7日，国务院总理李克强与德国总理默克尔举行会谈，他强调，中国第二季度GDP增速比第一季度改善，中国不会使用大规模刺激的方法，但能够实现2014年GDP目标。此外，中国完善提出了三点落实意见：千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产项目周边配套设施。,地方救市政策,河北省:个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。个人购买90平方米 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 四川省：从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房

8、提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。,总理：适时调整货币政策,5月23日内蒙赤峰考察 经济面临下行压力， 适时调整货币政策 城市风貌是城市的“面子”，这些年有了很大变化，但污水、垃圾处理等城市基础设施特别是地下管网设施这些城市的“里子”，目前仍很薄弱。 要创新机制，吸引更多民间投资，汇聚更大建设合力，补上这方面的“短板”，满足不断扩大的民生之需，这是新型城镇化的应有之义，也是稳增长的有力支撑。,国务院7次缓解融资难、融资贵问题,5月9日，国务院发布关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见，意在拓宽融资渠道、丰富融资产品，降低融资成本，帮助企业优化资源配置。 5月30日召开的国务院常务会议提出，要加大“定向降准”措施力度、扩大支持小微企业的再贷款和专项金融债规模、降低社会融资成本、规范同业、信托、理财、委托贷款等业务，清理不必要的资金“通道”、“过桥”环节，缩短融资链条。同时降低小微企业担保费用。 7月2日召开的国务院常务会议再次要求，要促进“脱实向虚”的信贷资金归位，更多投向实体经济，有效降低企业特别是小

9、微企业融资成本。,7月2日召开的国务院常务会议再次要求，要促进“脱实向虚”的信贷资金归位，更多投向实体经济，有效降低企业特别是小微企业融资成本。 7月14日，国务院经济形势座谈会再度强调，有效降低融资和交易成本，减轻企业特别是小微企业负担。 7月16日，李克强听取国务院出台政策措施推进情况。在缓解企业融资难、融资贵问题上尽快见到实效。 7月23日，国务院常务会议出台继续坚持稳健的货币政策、抑制金融机构筹资成本不合理上升等十项措施。 8月14日，国务院办公厅印发关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见，提出十个方面政策措施，职责分工，要求金融部门采取综合措施，着力缓解企业融资成本高问题，促进金融与实体经济良性互动,多部委意在缓解中小企业融资难问题,4月11日，为改善中小企业融资环境，财政部会同工业和信息化部、科技部、商务部制定了中小企业发展专项资金管理暂行办法。 4月25日起，央行分别下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率2个和0.5个百分点，此举被市场称为“定向降准”。 6月16日，央行宣布对部分金融机构定向降准0.5个百分点，为金融机构加大对小微企业贷款提供流动性支持，着力缓解企业融资难融资贵的问题。,6月30日，银监会发布关于调整商业银行存贷比计算口径的通知，规定自2014年7月1日起，在计算存贷比分子（贷款）时，从中扣除包括小微企业贷款在内的六类贷款。 银监会表示今年将会同有关部门从6个方面降低社会融资成本，包括加强金融服务价格管理，增加小微企业贷款规模，降低过高的担保收费等。,二、楼市十大热点问题,土地财政 房价收入比 租售比 黑灯率与空置率 保障性安居工程 四万亿救市 房地产拉动GDP比重 房地产税制与房产税 不动产登记制度 产权年限问题,1、土地财政,2011-2013年全国公共财政收入及国有土地使用权出让收入变化对比,附表2：2011-2013年全国公共财政收入及国有土地使用权出让收入变化对比,2012年土地出让收支分析,2012年，全国缴入国库

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