旺座中心项目定位及可行性研究报告
101页1、,旺座中心项目可行性研究报告,2009年02月19日,首都机场地产集团有限公司,目录,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,第一章 项目概况,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,第一章 项目概况,(一)项目概况 旺座商务中心(原“天亚花园”)由北京天亚物业开发有限公司(简称“天亚物业”)开发。占地面积9951.2平米,建筑面积10余万平米,地下4层,地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格,是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。,(二)位置 旺座中心位于朝阳区关东店南街2号,地处CBD中央商务区中心地带,东临东三环路,西侧为关东店南街,南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。,第一章 项目概况,(三)项目基础数据 项目占地面积9951.2平米,总建筑面积99590.29平米,另有人防8104.10平米(位于地下四层),地上31层,建筑总高度为97.8
2、米,各楼层数据如下:,第一章 项目概况,(四)公寓交接情况,第一章 项目概况,(五)商业基本情况,注:1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得;2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式,所以有三种。,第一章 项目概况,(五)商业基本情况,第二章 商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,一、区域商业市场概况,(一)CBD商业功能布局,CBD西北商业区: 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等,CBD商业带: 国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心,CBD华贸商圈: 华贸、万达、金地及蓝堡,CBD商业核心带: 国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等,项目所在,一、区域商业市场概况,分析: 1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段,具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征; 2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求,不存在明显的业
3、态需求的空白点。因此,商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。,(二)项目周边主要商业概况,一、区域商业市场概况,本项目属于公寓底商类商业物业。为此,从物业位置和类型两方面出发,选取以上物业,对 其商业业态构成、租金等进行针对性研究,以期寻找项目的准确定位方向。,一、区域商业市场概况,一、区域商业市场概况,一、区域商业市场概况,(三)CBD区域商业特点,分析: 业态构成:现有商业以零售类商业及商务配套为主;未来商业将更多体现出商品零售和餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。 商业档次:商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势:随着大量商业物业的落成,区域的商业氛围将获得明显的整合、提升,区域的竞争优势和吸引力明显增强。,一、区域商业市场概况,(四)小结,1.区域位置:本项目非CBD传统商业区域,项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低,区域商业主要是配套型商业,档次以中高端为主。 2.经营业态:CBD区域整体业态业种的复合程度较高,没有明显的商业业态的市场空白。因此,细分业态介入将是项目的出路所在。例如:嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求,最国际化的高
4、级订制店DAVES Custom Tailoring/Dave trailer洋服。 3.商业群体:区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态,区别于国贸区域的写字楼酒店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征,为商业从业态方面进行细分,提供纵深的商业服务提供了良好的条件。 4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围,但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。,第二章 区域商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,二、个案分析,万达广场,1,2,财富中心,3,世贸天阶,4,嘉里商场,二、个案分析,二、个案分析,小结 1.地段:时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段,受到CBD整体商业功能的影响; 2.消费人群:主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费,同时兼顾其它; 3.项目物业形态:大都是大型综合性购物的复合型物业形态; 4.周边物业定位:主要以商务和生活配套服务行业态为主,其次
5、为商业街类和综合购物; 对本项目的启示: 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件,须细分业态,以配套性和专业类商业为主,这是项目定位的出路所在;,第二章 区域商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,三、旺座中心商业产品定位,(一)旺座中心商业情况介绍,三、旺座中心商业产品定位,配套类商业: 休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题,可借助区域已经初步形成的规模效应; 细分业种的专属性商业: (1)餐饮娱乐类:商务商业人群需求强烈,但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所; (2)文化体育类:区域尚无以文化体育为主题的商业物业,而区域消费群体高素质对其有相当的需求; (3)生活零售类:区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业; (4)家具家私类:周边高端公寓对时尚家居有现实的需求,而区域内尚无此类商业的综合性功能; (5)广告、商务及文仪礼品类:区域大量写字楼聚集的企业对广告
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