浙江磐安家具市场项目市场调研及项目定位报告

1、浙江磐安建材家居市场项目 市场调研报告与项目定位方案,International Center,虎门CBD,共创 虎门商业 新高度,此报告仅供客户内部参考。未经众策纵横公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,2012.10| Page 2,前言,市场调研：一切数据与分析，均基于市场，服务于招商。围绕市场这条主线，展开客观、全面的家居建材市场调研。获得了市场前沿第一手资讯、动态、和发展趋势。通过对项目调研所获取的信息及资料整合，现整理成市场调研与分析报告。众策纵横磐安项目组分别拜访了新城区规划办领导，拜访了磐安县（月山路）具有代表性的家居建材商户一百多余人；走访了磐安县安文、尖山、深泽、仁川、冷水、新渥、玉山等周边乡镇的家居建材及红木家具企业八十余人，走访郊县城市壶镇、东阳、南马镇、永康、仙居、天台等相关市场商户百余人。调研人员走访基层，掌握第一手信息。对磐安县及周边乡镇、周边城市市场有较全面的了解，提出就调研而言的科学、客观、前瞻性的数据分析及调研分析。提交此份较为详实、科学的市场调研报告。,2012.10| Page 3,项目实地调研内容,磐安本地共计（164）个商业

2、网点（家居建材市场（148）个、房地产市场（11）个，特其它类别专业市场（3）个），在租在售项目（2）个；磐安各乡镇家居建材市场调研（199）；周边郊县城市家居建材市场调研（8）个；外地商家访谈（48）家； 磐安县城市市场调研： 家居建材类：磐安家居建材一条街（月山路）、周边乡镇家居建材商户、红木家具厂家（约28家）；房地产类： 景秀家苑/龙山小区/海德华府/龙苑安全小区/园丁新村/上章安置小区/檀香别墅等； 其它类别专业市场：磐安小商品市场、浙八味、磐安土特产城； 在建租售项目：磐安养生不夜城、磐安土特产城； 磐安周边城市市场调研：永康、天台、东阳、横店、壶镇、仙居及建德等地的家居建材市场调研；,市场调研40个工作日 （2012.10.222012.11.30）,2012.10| Page 4,报告内容,2012.10| Page 5,一、市场分析,2012.10| Page 6,1.1宏观背景分析,2012.10| Page 7,1.1.1磐安县概况,磐安地处浙江中部，与影视名市东阳、五金名城永康等市县接壤，总面积1196平方公里，辖19个乡镇，20.9万人口。素有“群山之祖，诸水

3、之源”之称。 磐安先后被命名为“中国香菇之乡”、“中国药材之乡”、“国家级生态示范区”和“中国生态龙井茶之乡”。 磐安将按照“融入浙中城市群，建设生态旅居休闲城”的形象定位和建设目标，大力实施“生态立县、工业强县、旅居兴县”三大战略，建设长三角绿色农产品基地、特色制造业基地和生态旅游休闲胜地。,2012.10| Page 8,1.1.2经济运行分析,2011年全县国民生产总值55.75亿元，比上一年增长10.7%,增长幅度相较2007年增加了约3个百分点。,国民生产总值,磐安县国民生产总值增长较快，经济运行状况势态良好。,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据库,2012.10| Page 9,1.1.2经济运行分析,2011年磐安县全年社会消费品零售总额18.56亿元，相比上年同期增长19.1%。全县实现商品销售总额29.26亿元，同比增长29.1%。消费需求稳中有升，居民消费意识逐渐增强。,社会消费品零售总额,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据

4、库,2012.10| Page 10,1.1.2经济运行分析,2011年磐安县三次产业比例为15：52.6：32.4。第二产业所占比例较大，表明磐安第二产业发展迅速，是该镇的产业发展重点。 2011年磐安县全年实现生产总值55.75亿元，按照可比价计算，比上年增长10.7 %。,三次产业结构,第一产业增加值8.40亿元，增长7.1%； 第二产业增加值29.31亿元，增长10.2%，在第二产业中，工业增加值22.43亿元、建筑业增加值6.88亿元，分别比上年增长12.9%和1.7%； 第三产业增加值18.05亿元，增长13.3%，在第三产业中，交通运输仓储和邮政业、批发零售业、住宿餐饮业、金融业、房地产业实现增加值分别为0.62、4.12、0.76、2.31和2.54亿元，分别增长9.5%、25.5%、17.7%、13.3%和5.2%,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据库,2012.10| Page 11,1.1.2经济运行分析,磐安县城下辖共19个乡镇，2011年末，磐安总人口：20.6080；其中：户籍人口为17

5、.5万人，外来人口为3.1080万人； 一万以上人口的乡镇有：安文、深泽、新渥、仁川、方前、尚湖、玉山、尖山、胡宅，,人口,磐安县人口分布一览表,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据库,磐安本地人口占绝对比例，磐安县是一个纯山区县，经济发展较为缓慢，城镇化水平较低，属于非流动性开放城镇，怎样吸引本地人前来消费以弥补和促进外地人的消费力不足是本项目关键。,2012.10| Page 12,1.1.2经济运行分析,2011年磐安居民人均年纯收入28593元，同比去年增速为14.2%；近年保持平稳超越增长，但基数较低。,收入,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据库,2012.10| Page 13,1.1.2经济运行分析,旅游,近年来，磐安县政府提出了【三年打基础，五年上台阶，八年争创省旅游经济强县】的发展思路和发展目标。2010年，全县共接待游客159.22万人次，是2006年的4.5倍；实现旅游总收入4.81亿元，是2006年的7.9倍，旅游总收入相

6、当GDP10.02%，比2006年增长了7.9个百分点。2009年起全县旅游进入高速跨越发展阶段，达到了55%以上的游客井喷式增长。连续两年增速位居全省前列.2011年，全县旅游总收入达7.5亿元，是2006年的11.3倍，五年年均增长227%。,磐安旅游产业的快速发展，不仅直接提高了【三产】的比重，而且有效推动了【一、二产】的转型升级，促进了一、二、三产的协调发展，极大地带动了饭店、餐饮、娱乐、商业、交通运输等相关行业的发展，增加了就业岗位，促进了农民增收，提升了磐安的知名度，有效地推动了全县的【经济转型】和【绿色崛起】。,数据来源： 1、磐安县2012年国民经济和社会发展统计公报 2、 众策纵横企业管理咨询有限公司调研资料数据库,2012.10| Page 14,1.1.3磐安县房地产业现状,(1）房地产开发企业的发展状况：磐安房地产业开发真正具有实质性意义为2003年。由金华嘉贝置业有限公司中标开发的黄山苑住宅区整体出让，占地面积52288平米，建筑面积8.3万平米，为历史性的开端。 2004年，义乌华杨房地产公司作为外来企业到磐安投资开发景秀佳苑楼盘（占地2899平米，建筑面积

7、1.3万平米），把磐安县房地产开发推向了一个新的时期。 (2）二手房市场交易情况：近几年受国有土地出让市场快速发展的推动，交易量逐年增加。1997年至2004年期间全县二手房交易总量达到了1860套/年。价格持续攀升，目前城区二手房交易平均价格保持在4000元/。,磐安县房地产业尚处于培育中的新兴产业。,2012.10| Page 15,1.1.4磐安县房地产业制约因素,磐安县房地产市场开发和竞争不充分:（1） 磐安县的房地产市场开发状况由于受土地资源、人口资源、金融信贷及城区空间等因素的限制，本区域的产业集聚、人口集聚水平明显低于周边县市，城区工业功能规模偏小、企业数量不多、竞争力不强，扩大就业能力有限。因此，在房地产市场的开发上明显存在着缺陷与不足。（2） 由于农产品有效供给不足等原因，城镇居民生活消费水平相对偏高，人口总量偏少，集聚功能不完备，对市场开发前景和购房需求不同程度的受到限制。（3）完全受制于土地资源的稀缺，房地产企业的数量偏少。2004年底止，全县城镇工矿用地仅有218.5公顷，其中安文老城区为24.99公顷，新城区新渥25.28公顷，深泽为28.56公顷。而2005

8、年全县的用地指标仅有700亩，用于工业用地都不能满足，更不用说房地产业的规模 性开发。再加上人口、土地、资金等因素的影响，对市场竞争程度具有一定程度抑制作用。,磐安房地产开发企业数量和房源数量的局限性，虽然对开发企业的竞争压力减少，但对部分急需购房者有一定的刺激作用。因县城人口集聚的缓慢和房源的有限，房价一直居高不下，这样对外来人员和资金并不充裕的求购者而言无疑是一道“门槛”。,2012.10| Page 16,1.1.5磐安城区商业网点分布,磐安县城主要以文溪路为主轴线、分别以文溪南路、文溪中路、文溪北路为商业网点中心的商业集聚区。 月山路主要以家居建材一条街的单店模式分布；文溪中路、文溪北路主要以面向城市居民服务的商业、休闲娱乐区； 城区几大主要商体以县政府附近的月山路的装饰建材市场（土特产城）、一家中型家电超市(新开)；文溪北路的小商品市场为主力分布；,2012.10| Page 17,1.1.6 磐安新城区规划,规划面积： 磐安新城区位于磐安县城区西南 部，北起罗家村，南至祠下村，南北 长为8.9km，东西宽为4.6km，总规 划用地面积17.42km2。 规划结构：新城区规划

9、结构为“一核两区”。“一核”：绿核“两区”：深泽片区和新渥片区,2012.10| Page 18,1.1.7市场分析总结,2012.10| Page 19,1.2城市综合商业市场调研分析,2012.10| Page 20,1.2.1磐安商业概况,百货零售商圈：业态：以单店街铺形态的百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，业态相对丰富；优势：居民相对集中、发展相对成熟；不足：规模小，商品低档，配套设施不足； 小商品批发零售商圈：业态：以服装、小商品批发零售市场为主优势：居民相对集中；不足：规模小，市场管理混乱，档次较低； 家居建材商圈：业态：以家居建材单体店街铺为主；优势：交通便利，家居建材集中；不足：商业氛围不足，街铺模式，规模小。档次低，,磐安商业网点主要文溪南路、文溪中路、文溪北路、月山路和县政府周边分布，形成了百货零售商圈、小商品批发零售发商圈、家居建材零售商圈：,2012.10| Page 21,1.2.2区域商业分析,1.2.2.1房地产市场调研,区域商业,磐安本地市场,周边城市市场,分析总结,1.2.2.2家居建材市场调研,1.2.2.3其它类别市场调研,访谈语录,1.2.2.4商家

10、访谈分析,2012.10| Page 22,1.2.2.1磐安房地产市场调研,1.2.2.1磐安房地产市场调研 ,2012.10| Page 23,1.2.2.1磐安房地产市场调研,磐安县城房地产分别为：景秀家苑/龙山小区/海德华府/龙苑安全小区/园丁新村/上章安置小区/檀香别墅/花月小区/金厦梦展花园/嘉贝黄山苑小区/安居小区等共约11（处）； 其中以海德华府，檀香别墅稍显高档；房产均价约为6800元左右；,磐安房地产用地因为受地貌地势的影响，基本是依地势而建；,2012.10| Page 24,磐安房地产案例,海德华府,特色： 海德华府是磐安首席欧陆城市广场，攘括了山地度假别墅、风情养生排屋、纯美情景洋房和五星级标准度假养生酒店。 酒店占地： 4.5万平米，总建筑面积2.3万平米，拥有164间客房，以巴厘岛度假风格为特点的泰式中药森林SPA及磐安药膳为特色，配套： 景观台、山峰亭、烧烤园等，拥有多个餐厅和会议厅，以及健身房、游泳池、网球场、桑拿及娱乐场所。经过近6年的打造，海德华府已经成为磐安名副其实的领军楼盘。小区由16幢充满欧陆风情的高层、小高层建筑组成。小区内规划建造20多亩的城市广场，包括运动广场、音乐广场、儿童广场采用古罗马建筑雕塑，特色铺装、雕塑、花坛等丰富视觉，社区内拥有林荫小道，花香园、阳光草坪等。,

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