商用物业[商业地产]全面资产管理实例剖析-王海57p
57页1、商用物业全面资产管理实例剖析商用物业全面资产管理实例剖析王海 Richard Wang海湾地产/摩尔资产 董事 首席运营官/总经理地址:北京中关村大街19号新中关写字楼B座南翼5层 电话:8610-82486666 电邮: 网址:,I I 澄清工作对象澄清工作对象I I I I 商用物业全面资产管理商用物业全面资产管理操作实务操作实务I I I I I I 管理方面的赘述管理方面的赘述如何打造一个优秀的管理企业?如何打造一个优秀的管理企业?本讲义针对:本讲义针对:商用物业地产开发经营者指利用获取土地加以开发形成商用物业资源, 以获取开发经营利益的从业者I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步本讲义方法论:本讲义方法论:基本精要的理论,完整全面的思考角度结合大量实例评析实例包括笔者全面主持开发的北京“Gate新中关”项目 和大量笔者亲身深入考察的国内外项目 覆盖亚洲、欧洲、北美等主要城市一、商用物业全面资产管理定义:一、商用物业全面资产管理定义:1.商用物业定义指最终用途用于商业经营的物业类型, 一般包括: 商业(土地使用年限
2、40年) 写字楼(土地使用年限50年) 酒店(土地使用年限40年)本讲义主要针对其中最复杂的商业,并着重于购物中心I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步一、商用物业全面资产管理定义:一、商用物业全面资产管理定义:1.商用物业定义2.商用物业的经营目标定义通过物业资产持有作为经营资源 以获取租金为主要目的的经营行为 租约是经营收入的主要合同/法律关系载体I I 澄清工作对象澄清工作对象I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步一、商用物业全面资产管理定义:一、商用物业全面资产管理定义:1.商用物业定义2.商用物业的经营目标定义3.全面资产管理定义覆盖商用物业资产的筹备、开发建设和运行全过程, 以提升物业经营价值为目的 包括: 研策、招租、运行管理、市场营销、物业管理、建设管理 、投融资管理等全过程I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步一、商用物业全面资产管理定义:一、商用物业全面资产管理定义:1.商用物
3、业定义2.商用物业的经营目标定义3.全面资产管理定义4.常见的误区区分于:百货从业者:主要利用组织分类品牌货品资源销售,提供消费 者最大的品种花样选择性以促成交易专业市场从业者:主要组织同类货品资源加以规范经营,提供 消费者最大的价格比较性以促成交易以上两种都不是资产资源型,而是商品导向型; 因而不属于本管理范畴, 错误的认知会造成经营行为的严重偏离和失败I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步商用物业经营:卖的是“这个地方”(物业资产资源的打造)北京东方广场 上海新天地 深圳万象城百货/专业市场:卖的是“这些商品”(商品导向型)“太平洋百货” “居然之家” “苏宁电器”一定意义上并不依赖于地点I I 澄清工作对象澄清工作对象-认清对象本质往往是工作成败的第一步认清对象本质往往是工作成败的第一步二、案例剖析(一)二、案例剖析(一):日本东京六本木“森中心”(n片略)商用物业全面资产管理操作实务本讲义涉及包括:商用物业全面资产
4、管理操作实务本讲义涉及包括:I I I I 商用物业全面资产管理商用物业全面资产管理操作实务操作实务研策建设管理招租运行管理市场营销物业管理投融资管理一、商业地产开发研策一、商业地产开发研策-谋定而后动,事半功倍谋定而后动,事半功倍I I I I 商用物业全面资产管理商用物业全面资产管理操作实务操作实务(限制) “条件”目标 (无限)正确完善的方法资源解决之 “道”一、商业地产开发研策一、商业地产开发研策-综合化学反应的过程综合化学反应的过程I I I I 商用物业全面资产管理商用物业全面资产管理操作实务操作实务(限制) “条件”政策目标 (无限)正确完善的方法地段短期资金市场城市规划与发展技术长期中期无形资产 目标 (品牌效益、社会效益、可持续发展效益)有形资产 (财务) 目标资源知识能力经验案例解决之 “道”规范一、商业地产开发研策一、商业地产开发研策-谋定而后动,事半功倍谋定而后动,事半功倍I I I I 商用物业全面资产管理商用物业全面资产管理操作实务操作实务解决之 “道”项目目标设定可行性分析市场研究产品及项目定位研究风险揭示与对策开发执行规划一、商业地产开发研策一、商业地产
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