大兴路方案(20091103)

1、大兴新区总部经济大楼项目分析报告报告纲要一、西安市经济基础二、西安写字楼市场分析三、项目介绍及周边环境四、项目财务分析五、项目定位推导六、项目合作方式选择七、项目保障措施一、西安市经济基础n 宏观经济环境n 西安市经济环境宏观经济环境城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资位次（位）12363917 数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元）图表 2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安市统计局网站庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积极 ，西安市的人口 规模成为推动城 市发展的主要推 动力。GDP反映出区域 的经济表现和财力 情况，西安市08 年在70城市GDP 总量排名中处于 32位，经济发展 相对于沿海及各一 线城市相对滞后 。 人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西 安市的人均可支 配收入排名处于 39位。固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国 70城市中排名 第17位，城市 环境的持续改善 以及城市化进程 的加快促进房地

2、 产发展。西安市经济环境西安的经济总量为 o上海的六分之一 o深圳的三分之一西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。数据来源：各地统计局网站西安市经济环境西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。但增长速度较快。 人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。资料来源：各地方统计局网站资料来源：西安市统计局网站 图表 我国重点城市人均可支配收入比较 单位：万元城市北京上海广州深圳哈尔滨滨武汉汉青岛岛西安 人均可支配收入2472526675253172672914588167122046415213与其它大城市相比，西安的经济总量虽然不大， 但是，西安市庞

3、大的人口基数、快速上升的GDP和人均 可支配收入以及固定资产投资为西安市写字楼的 发展提供了最强劲的动力。二、西安写字楼市场分析n 西安写字楼销售状况分析n 区域分布及区域特点西安写字楼销售状况分析1、西安写字楼竣工量、销售量分析 西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕 在23万平方米左右波动； 从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼竞争激烈。销售面积平均低于竣工面积，写字楼市场竞争激烈，有效需求相 对不足。数据来源：西安市房管局西安写字楼销售状况分析2、西安写字楼价格走势 西安市写字楼价格自00年以来，在波动中不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。西安市近年来写字楼价格波动中上涨。数据来源：西安市房管局西安市写字楼销售状况分析3、09年3季度写字楼运行情况随着经济形势的好转，西安市写字楼市场迅猛发展。09年3季度西安写字楼施工面积150365平方米，同比增长 2.4 倍；竣工面积142691 平方米，

4、同比增长3.3 倍；新开工面积151183 平方米，同比增长2.6 倍；写字楼销售面积111630 平方米，同比增长143.15%；销售额68552 万元，同比增长 137.19%。2009 年3 季度西安写字楼空置面积累计为23.27 万平方米 ，比年初的50万平米急剧减少，昭示了西安写字楼市场的回暖。 数据来源：西安房地产信息网西安市写字楼销售状况分析4、09年3季度西安写字楼销售价格城西区是西安市写字楼发展的“洼地”，具有较大投资潜力。城西区的写字楼价格处于西安市房地产六大版块的末端。数据来源：西安市房地产信息网09年3季度西安市写字楼价格比较 单位：元/平米区域西高新城内城南城北城东城西价格594658445425509350464587西安市写字楼销售状况分析5、08城西写字楼成交比例08年城西写字楼成交以消化存量为主，成交比例仅占全市2%。城西写字楼市场容量和需求都不足西安市写字楼区域分布及区域特点城内： 钟楼、和平路、西大街西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散西高新和 南二环版块城北版块

5、城内版块西安市写字楼区域分布及区域特点16城内：目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：l 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成；l 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成；l 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。17城南：l写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线:l 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一;l 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。西安市写字楼区域分布及区域特点18城北： 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。 城东：城东聚集了诸多

6、军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西：城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。故此区域写字楼发展极其缓慢，市场总量和需求都比较小。但随着区域环境的改善和大兴新区的改造，城西写字楼市场潜力无限。西安市写字楼区域分布及区域特点高新区：l目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。l高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象；l唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区；l南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。l由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。西安市写字楼区域分布及区域特点随着经济形势的好转，西安写字楼市场迅猛发展， 而城西作为西安写字楼市场的“洼地”，具有巨大的 发展空间和升值潜力。但是， 城西写字楼市场总量和需求明显不足，是写

7、 字楼项目开发的巨大风险。三、项目介绍及周边环境n 项目规划n 周边环境及项目调研n 项目SWOT分析项目规划o项目背景西安市大兴路地区城市综合改造项目是经2006年5月11日市政府第9次常务会议批准实施的西安市首例综合性成片改造项目。该项目位于西安城区西北隅，南起大庆路；北至汉长安城遗址；东起朱宏路、星火路、环城西路北段；西至西二环；总规划面积约10平方公里，是我市二环内唯一可成片开发区域。 价值点：（1）区位价值：二环内唯一可成片开发的土地；（2）政府支持。项目规划p区域总规划图：两带、三线、九里坊第一板块第二板块第三板块项目规划p西安国际商贸基地基地规划位置为北至纬二十六街西延伸段，南接大兴东路，西邻大白杨 南路，东靠星火路以东200米，总占地面积约870亩 。国际商贸基地将极大地提升区域的知名度和商业氛围。项目规划p生态景观总体规划项目右临生态公园，北眺团结水库，有水源有草木，占有区域内最佳的生态景观。本案项目规划p道路系统规划项目座落于白家口立交，四通八达，到机场15分钟，到明年北迁的市政府10分钟，占有区域内最佳的道路系统。本案50米 宽道路项目规划o地铁规划：本项目位于地

8、铁1号线2号线交汇处，1号线预计2013年开通，2号线预 计2011年开通。西安市地铁示意图地铁的开通将极大地促进本项目物业的升值并为项目聚集更多的人流。项目规划o西安咸阳国际机场高速：西安咸阳国际机场专用高速公路于09年7月8日 正式建成开通，从本项目到机场只需15分钟。西安咸阳国际机场高速示意图机场高速可为本项目带来更多的高端客户，并使项目增值 。本项目项目规划o规划中的项目总部经济大楼位于大兴新区改造的第一板块中，东起规划路，西至西二环，南起大兴东路，北至大兴公园，规划占地面积36亩，建筑面积10万平米，规划建设成中高档的写字楼项目。大兴东路西二环大兴公园规划路总部经济 大楼项目规划o现实中的项目四至西侧中间及北侧东侧南侧周边环境及项目调研o周边环境：白家口立交人流、车流量大；项目周围正处于拆迁改造和土地 平整的过程中。白家口立交改造中的大兴东路丰富的人流、车流可为项目提供较多的潜在客户；而区域的改造则为项 目未来升值奠定了基础。周边环境及项目调研o周边项目 区域正处于拆迁改造阶段，故在售的商品项目较少。在项目附近有一 “水木白杨”项目，住宅均价为4300元/平米，商业均价为10

9、000元/ 平米。已建成的多层在建的高层项目SWOT分析优势（Strengths）：区位优势：项目位于二环以内，所在的区域大兴新区是西安市二环内可唯一成片开发的“黄金区域”。交通优势：已建成通车的白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域，到西安咸阳机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。政府大力支持：本项目土地属于一级开发，在规划设计方面具有较大的灵活性。规划中的周边环境：项目北临大兴公园，东面绿化带，西有公共绿地，对项目价值的提升起到重要的作用。地 铁：地铁1号线和2号线的开通将极大地促进本项目的物业升值。项目SWOT分析劣势(Weaknesses)： 现实中周边环境较差；周围企业大多为机电化工及物流企业，对项目 支撑不大。 机会(Opportunities)： 大兴新区的规划前景广阔，有较高的发展潜力；西安国际商贸中心落 户大兴新区，对提高本区域的知名度起到重要的作用；政府正在大力 开发基础设施改造及安置工程；优惠政策多。 威胁(Threats)： 人们对整个大兴新区本地区的认知度较低；地区经济发展缓慢；产业 单一，以五金机电和仓储物流为主；金融危机可能对本项目造成一定 的影响。尽管现阶段项目周边环境和基础设施较差，但由于受未来生态环境规划、交通规划、地铁开通等因素的影响，项目具有较大的发展潜力和较强的增值能力。四、项目财务成本分析n 项目基础数据n 项目财务成本分析项目基础数据o土地面积：23997.60M2(36亩)；o建筑面积：100,000.00M2;o容积率：100,000/23997.6=4.17;o土地费用：每亩150万元人民币；o西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2009年9月份城西写字楼售价为4587元/平方米；项目旁水木白杨项目的商业销售均价为10000元/平方米。大兴新区受其整体规划、地铁开通和国际商贸基地等因素的影响，区域内项目升值潜力巨大。但本项目基于安全考虑，设定未来每年价格环节增长8%，是相对保守的估计。项目基础数据直接费用:540+250+3000=3790元/平米o楼面地价=每亩地价/容积率/666.67= 1,500,000/666.67/4.17=540元/平米；o前期费用：250元/平米；o建安费用：3000元/平米，含装修费用(100

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