房地产公司治理与企业战略剖析
17页1、六阶段企业教练技术资料(内部绝密资料) :询电话:13064622601 78176453此资料整理自:朗咸平网站 (二届“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”于 2006 年 12 月 7 日在广州举行。福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等九省(区)建设厅领导和房地产业协会负责人根据中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定,共同发表和谐人居宣言,以适应人民群众的基本住房消费需求,促进房地产业健康发展!主题:郎咸平论坛:房地产公司治理与企业战略剖析时间:12 月 8 日下午 14:0016:30地点:锦汉展览中心 2 号馆 2 层敞开式会议室主持人:各位来宾,下午好,我们请到的是郎教授,他是宾夕法尼亚大学经济学博士。我们都知道,最精彩的就是 04 年 8 月 11 号,他发表了著名的演说,在国际上发表的文章,郎教授将其国家财富的手段归纳为安营下寨,乘虚而入。并且由此暴露出来的克隆现象,引起中国经济学界对企业改革的反思,当我们看到郎教授是他独立的思考精神和学者良心的坚持,这也正是我们今天这个时代所迫切需要的,今天郎教授给我们演讲的题目叫做是“房地产公司治理与战略
2、。下面我们热烈欢迎郎教授给我们做精彩的演讲。郎咸平:各位现场的来宾大家好。今天来到这里,谈谈房地产的战略的话题,这个话题在 06 年的今天,是特别的有意义,尤其是最近几个月,中央政府对房地产的规范方面加大力度,在整个在环境变化之下,我们房地产业的未来战略思维应该能否改变,是我今天演讲的主题。郎咸平:我记得在中午的时候有几个朋友跟我聊天,大家问我一个话题,就是郎教授你在 04 年提到国有企业改革的问题,您认为国企应该怎么改革,我的回答很让大家出乎意料。我说告诉你,今天中国企业,所面临的问题,已经不是要不要改革的问题,而是国有企业跟民营企业都需要改革的问题,我们面临的困境是国有企业不行,民营企业也是一样的糟糕,在面对国际化不断加深的过程当中,国有企业民营企业双双失去竞争力,我相信应该是大家所应该关切的主题。郎咸平:在这个思考之下,我想提出一个新的思维,是不是对我们企业发展在很多方面都产生了一个思想的误区,你们觉得民营经济能带动我国的未来吗?完全市场化是符合我们社会的需要吗?看看今天广州和深圳,房地产的走势能够允许完全市场化的机制在运作吗?大家发现不是这么简单的。郎咸平:我们过去总认为市场化
3、民营经济可以解决一切问题,可是今天发现一个神话被打破了,我们呼吁一个有序规范化的市场经济。而不是像今天一样无序无规范的市场化经济。郎咸平:前一阵子,政府推出房地产的宏观调控,问题是你的效果有多大?当我们仔细研究了房地产的本质问题之后,我们发现金融政策本身只能稍微抑制一下房地产的现象,压制一些泡沫,但是对于房六阶段企业教练技术资料(内部绝密资料) :询电话:13064622601 78176453此资料整理自:朗咸平网站 (产的本质问题很难改变,房地产本质问题是我们今天要探讨的主题。请问各位,房地产的问题在哪里?郎咸平:我记得在 03 年的时候,上海房地产火爆,当时我在上海给他们做演讲,大家问我,郎教授,你看我们房地产这么火爆,给我们的战略思维有没有一些建议?我说你们应该这样做:降低比例,提高现金流,减缓发展速度。我讲完之后,大家好象是无动于衷。到了两年后上海房地产市场下调之后,我又碰到了这些学生,他们有很多倒闭了,他们说再让我谈一个题目,就是房地产的战略突围,我说我不是给你们讲过了吗?你们做了没有?他们说没有。为什么?他们说没有想到这么快,来不及做反应。郎咸平:这个是什么意思呢?我们今
4、天整个房地产本身,这个行业的发展,就是一个值得深思的一个问题。整个房地产的发展很不健全。我这么说,式因为地产业存在一个地方政府和地产业之间勾结的关系问题,因此,地产业要生存的话,必须要符合地方政府所推行的地产政策。郎咸平:最近,上海市的陈良宇案件是大家瞩目的焦点。我告诉各位,地产业是一个怎样的现状。我这里有一个资料叫做“上海违规地产的操作 ”,地产业基本上是政府主导思维。我认为,目前房价高居不下,甚至一些地方政府贪污腐败,都跟房地产有着很密切联系的。这个不仅仅在上海才有,在任何地方都有。关于违规操作,大家看一下,以上海市而言,有几个方面:郎咸平:首先是非法土地取得,其次是代征税的问题,三是违规资金操作,这个是上海市地产业的三大特征。很多现场观众希望我谈一下融资的问题,先谈什么叫做非法的土地取得? 郎咸平:在 94 年的时候,法律规定,土地的取得,基本上要采取公开竞价和拍卖,上海市是怎样做的?我可以这么说,在陈良宇被逮捕的时候,公开计价的方式很小,当时的借口是说这是一个历史遗留问题,什么叫历史遗留问题呢?就是上海土地管理局处处朱文锦,以协议方式在三年之内大概批出了 7 千万平方米的建筑。
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