买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告
9页1、买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告。好文!需要买房的同学,必须认真读一读。“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往” ,在中国房地产市场经历了十年九调之后,我们发现市场每年都在被调控,房价每年都在往上涨。哪些购房者属于“刚需” ,哪些又是在投机炒房,恐怕没人敢说,自己能够真正地分清楚。本人仅仅是一名普通的房产律师,既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价,也不懂得货币供应量与房地产市场之间的经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件,几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此,或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验,今天把它们汇总起来介绍给广大购房者,希望能够提高大家在购房时的法律风险意识,减少无谓的购房损失,未雨绸缪,防患于未然。受篇幅所限,我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关的法律知识,根据我们多年的办案经验,在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点,其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识,是因为在房
2、屋买卖纠纷中,最受伤害、最无助的,往往是那些有真实购房需求的“刚需”购房者。希望在阅读完本文后,能给大家带来一点帮助,起到窥一斑而知全豹的效果。忠告一:在支付定金之前,要敢于离开谈判桌我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练,在一个卖方占据主导优势的市场环境下,一旦进入购房谈判环节,恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是,要敢于离开谈判桌。合同就像一把“法锁” ,双方一旦签字就必须受它的约束,谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则,就是“法锁”的具体表现,交付定金的一方如果违约,就丧失了收回定金的权利,收取定金的一方如果违约,就必须双倍返还定金。但我们要告诉大家的是,在交付定金之前,购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气,如果一味迁就卖方,害怕买不到房子,将会在整个合同履行中陷入被动。这种被动,可能会让买方钱房两空。为了更好地让大家明白,敢于离开谈判桌的必要性,我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略,相信当大家了解对方的这些策略后,就能够“敢于离开谈判桌了” 。第一种黑白脸策略,这种策略是一种最常见的双人配合策略,不仅在房屋买卖中常用,其实只要有谈判的场合,就
3、会有人使用。这种策略顾名思义,就是一个人唱黑脸,死活不降价,让你感到房源非常紧俏,买房机会稍纵即逝;另一个唱白脸,帮你向卖方说好话,并劝你赶紧下决心先交定金,这样兴许卖方还会降低一点价格。第二种不情愿的卖家策略,在经过一番黑白脸策略折腾后,很多购房人因为担心丧失买房机会,会赶紧向卖方交付定金,这时有经验的卖方,会表现出很不情愿地接受买方的定金,并认可买方的购房报价。第三种折中策略,在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后,会提出一些相应付款时间、过户时间的要求,这时中介为了使双方能够快速签约,会出面折中买方的要求,其实这种折中,是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。在经过以上的三个策略后,基本上买家就会按照对方的思路,与其签订购房合同,而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是,要敢于离开谈判桌。那么,应该如何做到呢,我们给大家介绍两个常用的方法,一是要让对方感到,你也在挑选其他房源,自己看中的并不是只有这一套,而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果,让对方感到你随时都有可能离开谈判桌,你随时都会被其他卖方吸引走。二是每做出一个购房条件的
4、让步时,就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如,对方不同意降价,那么你就必须要求降低首付款的数额;再比如,对方要求提高首付款的数额,那你就必须要求提前入住房屋。大家不要担心这样做会丧失购房机会,因为在谈判中,首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有,那么,即使签订了购房合同,也是被卖方牵着鼻子走,很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。因此,我们建议大家,如果没有离开谈判桌的勇气,就不要坐下来跟对方谈判。忠告二:买二手房时,尽量提高定金支付数额,增加卖方违约成本我曾经参加过很多次购房谈判,在谈判桌前卖方为了占据主动地位,增加买方支付首付款的数额,总会给买方讲一个类似于这样的故事,“其实已经有人看上这套房了,并且愿意全款购买,但听中介说,你们很有诚意,所以我才愿意跟你们见面,谈谈买房的事情。 ”很多年轻的购房人,都是通过银行商业贷款或公积金贷款买房,当房主知道购房人是贷款买房时,都会讲一遍上面的那个故事。我们暂时不考虑那个故事的真假,先说一下全款购房人的付款特点,全款购房时,买方为了最大限度地降低自己的风险,通常会支付非常少的首付款给对方,因为买方知道自己全款
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