第一亚太物业浅水湾物业管理实施方案

1、方案编制说明 1 物业概况 2 物业管理思路 5 管理目标和分项指标 8 机构设置和人员配备 11 物质装备计划 15 物业管理费用及相关测算 21 管理措施 33 员工培训 55 浅水湾销售、招商配合构想 编 制 说 明 依 据 铁 岭 市 城 市 住 宅 区 物 业 管 理 办 法 (以 下 简 称 条 例 )及 其 实 施 细 则 以及 国 家 、 省 、 市 物 业 管 理 有 关 法 律 法 规 ；二 、 根 据 委 托 方 提 供 的 及 我 公 司 目 前 所 了 解 的 关 于 “浅 水 湾 ”建 筑 特 点 、 物 业 规模 、 地 理 位 置 、 使 用 功 能 等 相 关 资 料 ；三 、 我 公 司 管 理 制 度 及 量 体 系 规 定 ；四 、 我 公 司 历 年 丰 富 的 物 业 管 理 从 业 经 验 。 概 况 湾 位 于 ， 占 地 面 积 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 1053200 平 方 米 ， 共 有住 房 6868 套 。 绿 化 率 大 于 35%， 配 套 有 地 下 停 车 场 约 平 方 米 ， 共 个 车 位 ；有 幼 儿

2、 园 、 会 所 、 社 区 健 康 服 务 中 心 文 化 动 站 、 老 年 活 动 中 心 、 居 委 会 等 多 种 配套 设 施 。浅 水 湾 铺 设 了 先 进 的 光 纤 通 信 系 统 ， 采 用 先 进 的 局 域 网 技 术 ， 实 现 宽 带 高 速 上网 服 务 。 家 居 智 能 安 防 系 统 、 燃 气 远 程 抄 表 、 闭 路 监 控 、 停 车 场 和 门 禁 “一 卡 通 ”、 离 线 式 电 子 巡 更 系 统 、 电 梯 运 行 监 控 系 统 、 可 视 楼 宇 对 讲 系 统 等 智 能 设 施 一 应 俱全 。 先 进 的 智 能 化 配 套 设 施 ， 使 住 户 尽 享 高 科 技 、 高 标 准 服 务 带 来 的 安 全 舒 适 的 生活 。 零距离服务浅水湾物业管理思路浅水湾是一个高规格、高档次的住宅小区，居住的人员具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据浅水湾的综合情况，进行新的突破。 “尊重业主的需求和期望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量

3、方针， “数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台，为业主提供零距离服务建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对浅水湾独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。一是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。二是对各级服务人员实行“首问责任制” ，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。三是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过宽频网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。施数字化管理与服务浅水湾是一个智能化设备比较齐备的小区，浅 水 湾 智 能 化 设 施 主 要 由 小 区 宽 带 局域 网 、 家 居 智 能 化 系 统 、 闭 路 监 控 、 电 子 巡 更 系 统 、 电 梯 运 行 监 控 系 统

4、、 可 视 楼 宇对 讲 系 统 、 停 车 场 智 能 管 理 系 统 和 门 禁 “一 卡 通 ”等 组 成 。 良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把浅水湾建设成一个数字化社区，实施数字化管理。利 用 小 区 智 能 化 设 备 、 设 施 ， 管 理 处 在 浅 水 湾 建 立 物 业 管 理 系 统 网 络 ， 并 通 过公 司 办 公 自 动 化 系 统 的 支 持 ， 管 理 处 将 实 施 数 字 化 管 理 与 服 务 。通 过 家 庭 数 据 控 制 终 端 对 浅 水 湾 所 有 家 庭 进 行 安 全 监 控 、 自 动 抄 送 水 电 气 三 表数 据 ； 通 过 电 子 巡 更 系 统 方 式 ， 随 时 了 解 保 安 人 员 的 执 勤 情 况 ； 通 过 可 视 对 讲 系 统可 以 直 接 观 看 来 访 者 并 与 之 通 话 ； 通 过 小 区 闭 路 电 视 监 控 系 统 对 小 区 大 门 、 电 梯 、公 共 场 所 、 地 下 停 车 场 等 处 进 行 全 天 候 监 视 ， 并 将 数 据 进 行

5、存 储 处 理 ； 通 过 停 车 场管 理 系 统 的 和 车 辆 图 像 自 动 识 别 ， 对 出 入 小 区 车 辆 实 行 智 能 化 管 理 ； 通 过 使用 具 有 住 户 身 份 识 别 、 车 辆 进 出 识 别 、 门 禁 开 启 、 社 区 消 费 功 能 的 小 区 “一 卡 通 ”，实 施 个 性 化 管 理 ；实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司的管理体系已相当科学、完善，在浅水湾的日常管理上，我们将严格按公司 量管理体系进行运作。为让浅水湾的物业管理契合物业管理的发展趋势，在浅水湾实施 量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施 境管理质量体系、全管理质量体系，让浅水湾的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在浅水湾实施更多的特色服务：车辆管理采取人车分流、I C 卡 和 车 辆 图 像 自 动 识 别 ； 社 区 文 化 挖 掘 传 统 功 能 ， 突 出 多 样 化 、个 性 化 。 目 标 和 分 项 指 标 总 体 目 标在 管 理 合 同 期 内 把 浅 水 湾 管 理 成

6、“安 全 、 文 明 、 优 美 、 舒 适 ”的 住 宅 区 。 根据 委 托 管 理 事 项 和 国 家 、 省 、 市 物 业 管 理 分 项 考 核 标 准 ， 在 浅 水 湾 住 宅 区 达到 硬 件 指 标 后 ， 承 诺 ：管 理 合 同 生 效 后 ， 浅 水 湾 住 宅 区 所 有 建 筑 物 及 配 套 设 施 完 善 、 全 部 正 式 竣 工 验收 交 付 使 用 一 年 内 达 到 铁 岭 市 物 业 管 理 优 秀 小 区 的 管 理 标 准 ， 并 获 得 有 效 证书 ； 三 年 内 达 到 省 级 或 国 家 级 物 业 管 理 示 范 小 区 的 管 理 标 准 ， 并 获 得 有 效 证 书 。二 、 分 项 指 标为 把 浅 水 湾 管 理 成 为 铁 岭 市 物 业 管 理 的 典 范 ， 在 物 业 管 理 过 程 中 ， 将 参 照 全 国 城 市 物 业管 理 优 秀 物 业 评 分 标 准 ， 结 合 所 确 定 的 管 理 目 标 及 质 量 方 针 ， 将 相 应 的 保 证 措 施 汇 列 如 下 ：序号指 标 名称质 量标 准承

7、 诺标 准 指 标 计 算 依 据 采 取 的 措 施1房 屋 及配 套 设施 完 好率98% 99%（ 完 好 房 建 筑 面 积 +基 本 完好 房 建 筑 面 积 ） 总 的 房屋 建 筑 面 积 100%采 用 小 围 合 管 理 与 管 理 中 心 控 制相 结 合 的 工 作 方 法 ， 分 区 负 责 ，责 任 到 人 。 建 立 完 善 的 巡 查 制 度 ，严 格 审 批 装 修 管 理 ， 健 全 档 案 记录 。2房 屋 零修 、 急修 及 时率99% 100% 及 时 完 成 的 次 数 零 修 、 急 修 次 数建 立 严 格 的 修 缮 制 度 ， 要 求 维 修人 员 接 到 急 修 请 求 后 携 带 工 具 五分 钟 之 内 赶 到 现 场 ， 零 修 工 程 及时 完 成 ， 急 修 工 程 不 过 夜 。 并 建立 回 访 制 度 和 回 访 记 录 。 以 优 质服 务 为 本 ， 实 行 24 小 时 维 修 制度 。100% 名称质 量标 准承 诺标 准 指 标 计 算 依 据 采 取 的 措 施3维 修 工程 质 量合 格 率100% 10

8、0% （ 报 告 期 评 定 为 合 格 的 单位 工 程 建 筑 面 积 ） （ 报 告 期 验 收 鉴 定 的 单位 工 程 建 筑 面 积 ） 100%分 项 监 督 ， 工 程 维 护 处 严 格 把 关 ，按 照 工 序 一 步 到 位 ， 杜 绝 返 工 ，并 及 时 回 访 ， 确 保 功 效 。4维 修 工程 优 良率99% 维 修 优 良 数 维 修 总 数严 格 监 督 ， 严 格 把 关 ， 确 保 功 效 。5维 修 工程 质 量回 访 率100% 维 修 租 户 满 意 人 数 维 修 租 户 人 数建 立 维 修 回 访 制 度 ， 及 时 征 求 意见 ， 保 证 反 馈 渠 道 畅 通 ， 以 确 保维 修 服 务 质 量 。6清 洁 保洁 率 99% 99% 已 保 洁 的 面 积 区 内 保 洁 总 面 积区 内 保 洁 落 实 到 人 ， 每 天 进 行16 小 时 保 洁 工 作 ， 巡 查 记 录 完善 ， 监 督 检 查 得 力 ， 严 格 考 核 制度 ， 确 保 物 业 垃 圾 日 产 日 清 ， 设施 完 好 ， 无 环 境 污 染 现 象 。7化 粪 池 、雨 水 井 、污 水 井完 好 率99% 化 粪 池 、 雨 水 井 完 好 数 化 粪 池 、 雨 水 井 总 数 每 天 进 行 巡 查 ， 巡 查 记 录 完 善 ，监 督 检 查 得 力 。8 大 型 及重 要 机电 设 备完 好 率99% 100% 大 型 机 电 设 备 完 好 数 大 型 及 机 电 设 备 总 数 建 立 完 善 的 巡 查 制 度 ， 严 格 管 理 ，健 全 档 案 记 录 。9公 共 文体 设 施 、休 息 设施 及 小品 雕 塑完 好 率98% 完 好 数 公 共 设 施 、 雕 塑 总 数 每 天 进 行 巡 查 ， 巡 查 记 录 完 善 ，监 督 检

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