城市综合体的城市价值和商业模式

1、1 城市综合体的 城市价值和商业模式 城市综合体的 城市价值和商业模式 2 案例案例 1、东京城市副中心 新宿 2、德国柏林市波茨坦广场 索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区 金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场 3 社会价值 商业价值 城市综合体城市价值城市综合体城市价值 开发模式 运营模式 功能协同 空间布局 开发周期 开发体量 城市综合体商业模式城市综合体商业模式 城市综合体定义城市综合体定义 4 城市综合体城市综合体（1/2） ? 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体 ? 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等 ? 中国

2、直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等 ? 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城” 城市综合体 城市活动空间 建筑生活空间 交通枢纽 公共文化设施 零售 商务 酒店 居住 城市综合体功能框架城市综合体功能框架 5 城市综合体城市综合体（2/2） 城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。 项目选址标准 ? 项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点 ? 必须具有交通便捷的区位优势 ? 必须营造齐备的生活系统 开发制约因素 ? 城市必须具备足够的终端消费能力 ? 城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套 ? 开发商须具有雄厚的实力和高素质 ? 对开发商配套资源的要求 6 东京城市副中心 新宿东京城市副中心 新宿（1/5） ? 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿

3、副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米 ? 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区 ? 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版 7 东京城市副中心 新宿东京城市副中心 新宿（2/5） 东京都政府（都厅）新宿摩天大楼区高岛屋中央公园 8 东京城市副中心 新宿东京城市副中心 新宿（3/5） ? 新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人 ? 新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过，日客流量超过了300万人 西新宿西新宿 ? 以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此 处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的 摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似 区域 南新宿南新宿 ? 新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云

4、集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社 东新宿东新宿 ? 相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其 中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内 新宿车站新宿车站 北北 9 东京城市副中心 新宿东京城市副中心 新宿（4/5） ? 新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区 ? 新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 ? 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车 场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进 入，使新宿成为最成功的CBD之一 ? 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规 划比较合理，且执行到

5、位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理 服务水平 ? 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下 停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内 ? 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高 架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中 央公园 10 东京城市副中心 新宿东京城市副中心 新宿（5/5） 11 德国柏林市波茨坦广场 索尼中心德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（1/4） ? 索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业 ? 索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约1

6、5亿 马克 ? 在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50、18和13，同时，该项目提供了 20的高档住宅 12 德国柏林市波茨坦广场 索尼中心德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（2/4） 商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 底层平面图 商业（文化娱乐） 停车库入口 土地用途建筑面积（平方米）土地用途建筑面积（平方米） 办公（可出租净面积）68100 商业（可出租总面积）25100 电影之家17500 住宅单元26500 车位980 ? 索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、 居住等多种功能的综合性项目 ? 整个基地呈标准的直角三角形 ? 从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的 相对安静的城市主干道布置，而商业则分 布于热闹的城市主干道和中心广场内；住 宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形 成了在市中心地区闹中取静的效果；停车 库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口 处附近，将不同性质的车流有效分离 ? 整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间 ? 从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商

7、业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分 ? 娱乐占整个项目商业部分的68，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32 13 德国柏林市波茨坦广场 索尼中心德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚 店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺 ? 电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼 ? 麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林迪特 利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星” 三维IMAX电影院和餐饮 ? “音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的 活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还 可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中 ? 大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心

8、成功吸引了众多外地来客 14 德国柏林市波茨坦广场 索尼中心德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（4/4） ? 地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心 的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力 ? 索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营 ? 多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现 各物业形态在混合开发中的增值 ? 索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱 颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地 15 加拿大蒙特利尔玛丽城广场加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2） ? 玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的 主体，也是蒙特利尔的事务活动中心 ? 国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市 的地下商城完全修建在都市

9、中心的地下 ? 玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、 玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高 层建筑 ? 在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城” 广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北 面布置地下商业中心 ? 步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的 凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取 得联系 ? 玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车 站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商 业中心 ? 通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体 16 加拿大蒙特利尔玛丽城广场加拿大蒙特利尔玛丽城广场（2/2） 17 社会价值 商业价值 城市综合体城市价值城市综合体城市价值 开发模式 运营模式 功能协同 空间布局 开发周期 开发体量 城市综合体商业模式城市综合体商业模式 城市综合体定义城市综合体定义 18 城市综合体商业模式 开发体量城市综合体商业模式 开发体量 ? 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争 也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体 ? 一二线城市综合体的开发体量存在差异 ? 北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体 量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能 完整的体现城市综合体的含义 ? 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅 ? 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC ? 杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城 市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商 ? 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套 ? 案例：香港IFC 19 香港IFC香港IFC（1/4） IFC际金融中心地处香港全新

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