施工合同签订及管理 (林密版)

1、第七章施工合同的签订与管理第一节工程发包承包模式第二节施工合同类型及选择第三节合同的签订第四节合同的履约管理第五节合同风险的防范重点：合同的签订、合同履约管理的工作内容，风险的防范对策难点：合同的签订、合同的履约管理工作第七章施工合同的签订与管理第一节工程发包承包模式l建设工程发包承包模式的选择反应了项目建设发包人与承包人之间、承包人与分包人等相互之间的合同关系，对项目建设的成功与否起着重要作用。发包承包模式种类：p1.平行发包（1）概念：指发包人根据工程项目的特点、项目进展情况和控制目标的要求等因素，将项目按照一定原则分解，分别发包给不同的承包人，各个承包人分别于发包人签订施工合同平行发包特点每一部分工程的发包，都以施工图设计为基础，投标人进行投标报价较有依据最后一份合同签订后才知道整个工程的总造价，对投资的早期控制不利开工日期可提前，可边设计边施工发包人用于投标的时间较多对发包人控制有利合同交界面比较多，需非常重视各合同之间的界面定义，否则对质量控制不利发包人要负责所有合同的招标、合同的谈判、签约招标和合同管理工作量太大，对发包人不利，要负责对多个合同的跟踪管理，工作量大发包人要负

2、责对所有承包人的管理和组织协调，承担类似于总承包管理的角色工作量大，对发包人不利，是平行发包承包的致命弱点，在大型项目上不适用第一节工程发包承包模式p2.施工总承包（1）概念：发包人将全部施工任务发包给一个承包人或由多个承包人组成的施工联合体或施工合作体，经发包人同意，承包人可以根据需要将施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人施工总承包特点一般以施工图设计为投标报价的基础，投标人的投标报价较有依据开工前就有明确的合同价，有利于发包人对总造价的控制一般要等施工图设计全部结束后，才能进行施工总承包的招标开工日期较迟，建设周期较长，这是施工总承包模式的最大缺点，不宜用在建设周期较紧的项目项目质量的好坏很大程度上取决于施工总承包人的选择，取决于施工总承包人的管理水平和技术水平发包人对施工总承包人依赖较大发包人只进行一次招标，与一家承包人签约招标及合同管理管理工作量小发包人只负责对施工总承包人的管理和组织协调发包人工作量小第一节工程发包承包模式p3.施工总承包管理l发包人与某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体或者合作体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织与管理。l施工总承包管理人

3、不参与具体工程的施工，而具体工程的施工需要再进行分包的招标与发包，把具体施工任务分包给分包人来完成。施工总承包管理与施工总承包的区别：（1）工作程序施工总承包：项目设计施工总承包招标施工施工总承包管理：l施工总承包管理模式招标可在项目尚处在设计阶段进行l工程实体有施工总承包化整为零，分别进行分包的发包可在很大程度上缩短建设工期（2）施工总承包管理模式的合同关系：第一节工程发包承包模式发包人与分包人直接签订合同施工总承包人与分包签订合同（4）对各个分包人各种款项可以通过施工总承包管理人支付，也可以由发包人直接支付。（3）发包人通常通过招标选择分包人。（5）施工总承包管理人既要负责对现场施工的总体管理与协调，也要向分包人提供相应的服务。（6）施工总承包管理合同中一般只确定总承包管理费，而不需要确定建安工程造价。第一节工程发包承包模式施工总承包管理模式的招标可以不依赖于设计图纸出齐的原因之一具有的优点u合同总价不是一次确定，某一部分施工图纸设计完成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合同价，因此整个项目的合同总额的确定有依据；u所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标标

4、价，对发包人节约投资有利；u施工总承包管理人只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价。此外，在组织结构和人员配上，施工总承包管理人仍然要有费用控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织与协调的组织和人员。第二节施工合同类型及选择承包合同的计价方式：总价合同、单价合同和成本加酬金合同1.总价合同u1）概念：根据合同规定的工程施工内容和条件，发包人应付给承包人的款项是一个规定的金额，即总价。u2）适用条件：在施工图完成完成施工任务和范围比较明确，发包人的目标、要求和条件都清楚的条件下才采用总价合同u3）特点：发包人可以在报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或者预测工程成本；承包人将承担较多的风险；评标时易于迅速确定最低报价的投标人；在施工进度上能极大地调动承包人的积极性；发包人能更容易、更有把握地对项目进行控制；必须完整而明确地规定承包人的工作；必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。总价合同可分为固定总价合同和变动总价合同。第二节施工合同类型及选择固定总价合同特点：p固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，发包人的要求和条件清楚，合同总

5、价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程增减而变化。p予合同签订时就确定项目的总投资额，对投资控制有利，即对发包人有利；p双方结算比较简单，承包人承担的风险较大，报价中需增加一笔较高的不可预见风险费；承包人的风险价格风险：有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等工作风险：有工程量计算错误、工程范围不确定或者设计深度不够所造成的误差等固定总价合同适用于的情况：第二节施工合同类型及选择a)工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化大小，工程条件稳定并合理；b)工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；c)工程结构和技术简单，风险小；d)投标期相对宽裕，承包人可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划；e)合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。变动总价合同：概念：又称可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。变动的原因：工、料成本增加；设计变更、工程量变更和其他工程条件变化引起的费用变化。特点：于承包人而言，风险相对较小；于发包人而言，不利于其进行投资控制，风险较

6、大。2.单价合同p前提：发包工程的内容和工程量一时尚不能明确具体规定；p概念：根据计划工程内容和估算工程量，合同中明确每项工程内容的单位价格，实际支付时则根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付工程款；p特点：允许随工程量变化而调整总价，即不存在工程量方面的风险；p利弊：对合同双方都比较公平；招标前，发包人无需对工程范围作出完整的、详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间；投标人只需对所列工程内容报出自己的单价，可缩短投标时间。第二节施工合同类型及选择工程进度款单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同第二节施工合同类型及选择固定单价合同变动单价合同无论发生什么影响价格的因素都不对单价进行调整；对承包人不利；适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目l合同双方可以约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时单价如何调整；l通货膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时，可以就部分工程内容的单价进行调整；l承包人风险较低3.成本加酬金合同概念：也称成本补偿合同，与固定总价合同正好相反，指工程施工的最终合同价格是按照工程实际成本再加上一定的酬金计算；原因：工程实际成本不能确定，只能确定酬金的取

7、值比例或者计算原则；特点：承包人不承担任何价格变化或工程量变化的风险，由发包人承担；利弊：对发包人的投资控制很不利；承包人不仅不愿意控制成本，甚至还会期望提高成本以提高自己的经济效益；后果：容易被那些不道德、不称职的承包人滥用。第二节施工合同类型及选择该合同适用情况：工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以工程技术和结构方案但是不可能进行竞争性的招标活动以总价合同形式确定承包人；时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。合同的签订合同签订的原则符合承包商的基本目标尽可能使用标准的施工合同文本积极地争取自己的正当权益重视合同的法律性质重视合同的审查和风险分析合同签订的程序合同谈判准备合同的谈判内容合同审查合同谈判的技巧研究好合同谈判的目的掌握好合同的谈判的规则运用好合同谈判策略和技巧第三节合同的签订（重点）第三节合同的签订一、合同签订的原则合同签订：指招标人与中标人在规定的期限内（中标通知书发出后的30天内）签订施工合同。施工合同的签订，承包商应注意的基本原则：（一）符合承包商的基本目标p基本目标：取得工程利润；p合同的谈判和签订应服从企业的整个经营战

8、略；p基本方针：不能接受责权利不平衡、明显导致亏损的合同。承包商在签订施工合同中常犯的错误：由于长期承接不到工程，急于使工程成交，而盲目签订合同；初到一个地方，急于打开局面，承接工程，而草率签订合同；由于竞争激烈，怕丧失承包资格而接受条件苛刻的合同。宁可不承接工程，也不能签订不利于自己、明显导致亏损的合同“利益原则”既是合同谈判和签订的基本原则，又是整个合同管理和工程项目管理的基本原则（二）尽可能使用标准的施工合同文本n原因：（1）标准的合同文本内容完整、条款齐全；（2）双方责权利关系明确，而且比较平衡；（3）风险较小，而且易于分析；（4）承包商能得到一个合理的工作条件。方便合同的签订和合同的事实控制，对双方都有利（三）积极的争取自己的正当权益l合同法和其他经济法规赋予合同双方已平等的法律地位和权利；l承包商在合同谈判中应积极地争取自己的正当利益，争取主动，如有可能，应争取合同文本的拟稿权；l争取修改对自己不利的苛刻的条款，增加承包商权益的保护条款；l对重大问题不能让步和客气，而要争锋相对；l在观念上切不可把自己放在被动地位上。第三节合同的签订（四）重视合同的法律性质u在合同谈判和签订

9、中，既不能用道德观念和标准要求和指望对方，也不能用他们来束缚自己。需注意以下几点：一切问题，必须事先商定好，用合同来约束。对各种可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到，并作明确的规定，不能有侥幸心理；一切都应明确地，具体地、详细的规定；在合同的签订和实施过程中，不要轻易相信任何口头承诺和保证，少说多写；对在标前会议上合同签订的澄清会议上的说明、允诺、解释和一些合同外的要求，都应以书面的形式确认，或直接修改合同文件，写入合同中。第三节合同的签订弄清楚招标文件里包括投标人须知、合同条件、图纸、规范等内容，并详细地了解合同签订的换件忌使用商讨性、意向性用语，应使用确认性、肯定性语言双方商讨的结果、作出的决定或对方的承诺，要写入合同（五）重视合同的审查和风险分析合同签订前，承包商应认真地、全面地进行合同审查和风险分析，弄清自己的权益和责任，完不成合同责任的法律后果，对每一条款的利弊得失都应该清楚了解。第三节合同的签订二、合同签订的程序（一）合同谈判准备1.谈判组织准备u谈判的组织准备包括谈判组的成员组成和谈判组长的人选（1）谈判组成员的组成。应充分发挥每个成员的作用，避免由于人员过多而有些人不能发挥作用或意见不易几种；组长便于在组内协调，每个成员的专业知识面组合在一起能满足谈判要求；国际工程谈判时还应配备业务能力强，特别是外语写作能力强的翻译。（2）谈判组长的人员。具有较强的业务能力和应变能力，既要精通专业知识和具有工程经验，最好还具有合同经验，对于合同谈判中出现的问题能够及时作出判断，主动找出对策。2.谈判的方案准备和思想准备谈判前要对谈判时自己一方向解决的问题和解决问题的方案做好准备；确定谈判组长的授权范围；整理出谈判大纲；排除问题的轻重缓急，主、次要问题；训练谈判组成员，要分析我方和对方的有利、不利条件，制定谈判策略；确定主谈人员、组内成员分工和明确注意事项；国际工程项目，应有翻译参加，让其准备全部工作。3.谈判的资料准备谈判前要准备好自己一方谈判时的各种参考资料，准备提交给对方的文件资料以及计划向对方所取的各种文件资料清单。第三节合同的签订4.谈判的议程安排一般有建设方提出，征求对方意见后确定；议程要松紧事宜，不能拖太长，也不易过于紧张。第三节合同的签订（二）合同谈判的内容1.关于工程范围承包商所

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