1、房地产项目纳税筹划整体思路分析、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线 房地产企业，尤其是国有地产企业和上市公司，纳税管理和 筹划的基本原则是 合法、合理，所有的思路与方案不能违背 税法和相关法律规定，同时所有思路和方案必须紧扣经营活 动，具备经营上的合理性，不能自圆其说的思路和方案没有 任何价值。我们提炼出 房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点 设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；核算阶段的关 键节点；完工标准的设计节点；工程管理的关键节点。、设计阶段的关键节点 根据土地增值税规定， 普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下，可以享受免征土地增值税优惠政策，在整体 销售收入中洋房占到 45%，那么在设计阶段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力争取享受普通住 宅优惠。、预算节点的关键节点 房地产项目管理的核心是预算管理，纳税管理也不例外。由 于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段，交税模式完全不同，因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体 实施节点如下:1、做好初步测算根据实际情况，结合成本造价情况、收入预估情况作出初步 预算，对于未来项目的最终税负情况
2、和利润情况进行尽可能 详尽的测算，发现问题，做到心中有数。2、针对问题进行调整找到预算中发现的问题，前期可以调整的马上调整，需要后 期逐步实施的也要做好计划，尽量打提前量，切忌发生后生 硬调整。3、实施过程动态管理预算不是死的，是一个动态管理过程，预算实施中根据实际 情况的变动，如销售收入和价格变化，成本情况变动，费用 情况变动等进行动态调整，确保在预算指导下实现财务的风 险可控，纳税的节奏可控，从而实施项目管理和纳税管理。四、核算阶段的关键节点 核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点，也是风险管理的 最关键阶段，具体可考虑以下思路:1、财务核算框架的规范完善依据会计和税法要求搭建财务核算框架，规范核算制度和流 程，确保财务能够将风险消化在日常工作中。2、成本证据链条的规范完善税务机关看待企业，无法追溯到事件发生当期，只能依据企 业财务的证据链条进行判断，以成本为例:合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间 等涉税条款的风险;支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险 控制;发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别;进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程;决算报告应
3、关注同合同的关联，增量的合理性。3、成本分摊的技巧与筹划不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税的多 交，如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配，会有 效降低土地增值税税负。五、完工标准的关键节点 完工节点是房地产项目交税的分水岭，完工前基本是预征， 完工后将面临清算，税务机关对于完工的把握非常敏感，企 业常常出现失误。我们的建议是，在合法合理的情况下，尽量将完工标准有效 推迟，为企业成本核算和票据获得留足时间，避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如，竣工验收和交房的时间 节点尽量不要放在年末，年初一定优于年末。六、工程管理的关键节点成本是房地产企业税负最重要的影响因素，在收入不变的情 况下，成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴 纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何确保成 本、收入的平衡是关键，这一点需要前面所述的预算管理来 配合，甚至需要对应的关联公司来配合，具体实施力度和效 果根据企业具体情况而定。每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和 详细数据均不同，但纳税筹划的思路大同小异，上述内容仅 做抛砖引玉，希望能帮助财务人员理清思路，面
4、对税收筹划 胸有成竹。看点：房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计 环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设 环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各 环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、 土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项 目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税 收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开 发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓 住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战 略性规划。立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过 合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目 可能同时或分期、分区开发不同类型的房产， 有别墅、洋房、 商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所 不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发 项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分 别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对 不同增值率的房产以一个项目或同一期来立
5、项并经批准，则 可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值 税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业 的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同 的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚） 企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响， 选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地 增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好 的税务筹划机会。融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款 数额巨大，根据企业所得税法的规定，企业从其关联方 接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息 可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提 供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不 得作为扣除项目。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限 额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息 都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业 间资金融通的安排来达到。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率， 根据企业所得税法实施条例的规定，向非金融企业借款 的利息支出，不超
6、过按照金融企业同期同类贷款利率计算的 数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利 息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融 机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作 为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值 税时亦不允许扣除。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不 利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集 团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应 的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能 在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的 地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关 证明文件。上地取得环节（一）企业以国家出让方式取得土地在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地 管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取 得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让 房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效 凭证的，不予扣除。企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、 费用科目核
7、算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可 避免一些不必要的税务麻烦。对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲 置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企 业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相 关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按 国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时 不能从应税收入中扣除。企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地 闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算 企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得 扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关 费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确 实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。（二）以资产收购方式取得土地实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价 格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据税收征收管理法规定，纳税人、扣缴义务人编
8、造虚假计 税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚 款。企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有 效凭证，以降低企业的税务风险。拆迁安置环节在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据发 票管理办法规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销 凭证。企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索 取合法有效的凭证。工程建设环节在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场 标准，根据企业所得税法的规定，企业与其关联方之间 的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳 税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根 据税法规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的 房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求 或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门 公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因 素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣 除。企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的 地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关
9、证明文件。预售环节企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申 报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利 润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发 企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土 地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。销售环节企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发 成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计 入其建造成本。企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业 所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机 关确认土地增值税的处理方法。企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票不得作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所 支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金， 须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人 需代业主扣缴他们的个人所得税。企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的 业主扣缴相关的个人所得税。出租环节实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主 签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。无 论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企 业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不 可出售，交易的实质为出租，（1）若确认为租金收入，按 租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应 的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业 所得税税负；（2）若确认为销售收入，在计算土地增值税 时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需 缴纳土地增值税。企业应将买卖合同改为租
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