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承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿.doc
3页1、承租方单方解除租赁 合同出租方如何请求赔偿【编者按】在目前金融危机的影响下,很多商家经营亏损,无法承担过高的租金,而且不论是出租方另行出租还是承租方转租,都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下,非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况,出租人应当如何处理呢?我们认为,如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失,下面,我们通过一个案例给大家一点点启发。【案情简介】原告:祈福公司被告:某空调公司原、被告双方于1997年4月28日签订房屋租赁合同,被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元,租期为5年,从1997年5月15日至2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元,后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用,每月1日向原告交租金,拖欠租金,应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月,被告提出租金过高,要求减租,原告同意调整,双方多次协商,但未达成一致意见。2000年8月,被告擅自撤离租赁房屋,停止
2、履行合同。原告于2001年4月诉至法院,请求法院判令:1解除房屋租赁合同;2被告支付租金358,266港元,利息12,420.57港元,滞纳金29,572.78港元;3被告支付管理费人民币35,032.6元,利息1,056元,滞纳金15,085.62元;4没收定金12,626.40港元;5被告赔偿房屋空置损失117,390港元。【争议焦点】房屋空置后的租金损失应否由被告负责?原告认为:被告提出租金过高,要求调整,原告也同意,但在双方未能达成一致的情况下,被告擅自撤离房屋,属单方违约,造成房屋空置的损失应由被告承担。被告认为:被告已在8月9日书面通知原告,管理处人员也知道被告撤离;根据深圳市房屋租赁管理条例规定,被告如果拖欠租金达3个月以上的,原告可以解除合同,但在被告超过十几个月未交租的情况下,原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定,即使被告违约,原告应采取合理措施,防止损失扩大,但原告并不采取措施,损失应由原告负责。【代理律师思路】一、被告解除合同通知送达事实的认定被告提出在2000年8月9日已书面通知原告,搬离租赁房屋,被告认为这是解除合同的时间。据材料显示,原告并未收到该通知
3、,更无同意此时解除合同的书面证据,故被告这一主张很难得到法庭的认定。根据合同法第93、94条的规定,只有三种情况下合同的当事人才能解除合同:一是双方当事人协商一致;二是双方约定合同解除的条件出现时;三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,是违约行为,无视合同对双方的约束力,根据合同法第113条规定,应当承担全部的违约责任。鉴于被告早已搬离房屋,被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间,这样便于计算欠租及空置的损失。二、造成租赁房屋长期空置,原告是否未尽防止损失扩大的义务?被告提出,2000年8月9日他们搬离租赁房屋后,即向原告交出钥匙,但原告不接受,原告拒不接受被告交付钥匙的目的,是要造成房屋由被告一直占用的事实,原告以此来索赔。合同法第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题,关键是被告举证,被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙,没有采取适当措施致使损失扩大,这是十分困难的。因此,原告只要运用举证责任的分配
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