第4章选择适当的解决办法
62页1、第 4 章選擇適當的解決辦法讀者在閱覽第 3 章後,對樓宇維修保養及管理日常遇到的問題,已有一定的認識。而本章會就這些問題,提供一些選擇適當解決辦法的原則和指引,以供讀者參考。本章第4.1 節至 4.4 節會討論維修保養,而 4.5 節則會集中述明與管理有關的資料,例如業主立案法團的成立程序及運作模式。4.1處理樓宇損毀及滋擾本章提供了常見樓宇損毀及滋擾的背景須知,和相應的維修及解決方法,給讀者參考。所述的大部份都是較技術性的維修工程,一般情況下,都需要專業人士的意見及評估。 讀者不應將本指南視為工人手冊或自助維修指南。就工程的技術、合約及法律事宜,讀者應該聘用合資格的建築專業人士,作為顧問或工程顧問 /工程經理來提供意見、服務和監督工程。本章所提供的資料是協助業主、業主立案法團或業主委員會與建築專業人士或承建商的溝通。編寫本章的目的,並非要將現行處理樓宇損毀和滋擾的方法巨細無遺地一一列出,讀者如要在某一方面得到更深入的知識,應自行參考其它資料或書籍。在開展任何維修工程之前,安全措施必須安裝妥當,以保障公眾及工人的安全。戶外工程,如維修外牆飾面或瓷磚時,一般需要設置雙重棚架、保護網及防
2、墜斜棚。就算財政緊絀,亦不能忽略安全措施。樓宇損毀第三章的 3.2 節簡述了常見的樓宇損毀情況,以下是一些處理這些損毀的常用方法,惟不能一一盡錄,因為現今建築用料及科技日新月異,業主如要選取最合適的維修方法、知道所需成本,及了解所選用的物料是否耐用或與樓宇原用的物料能否配合等事宜,應徵詢建築專業人士。如要進行下列 (a)及 (b)節所載的工程,更應聘用合資格的建築業專業人士作出監督。(a) 結構(i) 混凝土破損 /剝落局部修補對於輕微的破損如混凝土表面剝落,局部修補是最常用的方法。方法如下:應首先鑿下破損或鬆脫的混凝土,直到堅固底層露出,然後再用合適的沙漿填補,保護鋼筋免受氧化銹蝕。以人手填補方法常用的物料有以下兩種:水泥質的沙漿, 如水泥沙漿或加添聚酯的水泥質沙漿合成樹脂配製的化學漿, 如環氧合成樹脂化學漿及聚酯樹脂化學漿在徹底鑿除破損的混凝土後,應先除去鋼筋上的銹污,如在侵蝕性特別強的環境,需在鋼筋面塗上水泥性漆或其他特定底漆,然後才填補沙漿。底漆必須選用可與沙漿兼容的規格,不可胡亂使用,否則會影響混凝土及鋼筋之間的黏合成效,令整個修補工作白費。另外,在修補前亦須確定露出的混凝土
3、及鋼筋表面並無塵埃,這樣鋼筋才能與新填補的沙漿有效地接合。更換鋼筋若發現除銹後鋼筋的直徑明顯減少,在填補沙漿前便需添補或更換鋼筋。除了要確定原有鋼筋的種類、選取合適的鋼筋作添補/置換之外,還要預程師,在有需要時進行結構計算。局部 /全部清拆及更換若發現有問題的混凝土已深入結構內部,便需要局部、或全部清拆及重新建造受影響的結構部份。在這種情況下,讀者應聘請建築專業人士例如結構工程師處理,包括設計、選料、釐定施工細節及監督工程等。施工時還應確保有足夠的臨時支撐,以免在建造中的結構物倒塌。(ii) 結構性裂縫正如第 3 章提及,如發現結構性裂縫,必須馬上進行詳細的勘察,找出裂縫成因並作根治,然後才修補裂縫。若只修補裂縫而忽略構成裂縫的原因,會引致問題不斷惡化及有倒塌的危險。如要找出裂縫形成的原因,應聘請結構工程師,他們會針對問題而提供補救的方法。有關的補救工程,應交由根據建築物條例註冊的承建商執行。確定和根治造成裂縫形的原因後 ,一般修補裂縫的方法如下用高壓將不收縮水泥漿或環氧樹脂灌入;或鑿開裂縫,然後加注或重澆混凝土。(b) 外牆(i) 外牆磚或飾面不穩固的外牆磚或飾面層,可能在毫無先兆的
4、情況下鬆脫墮下,可對行人構成嚴重的傷害。所有鬆脫的部份應第一時間拆除和更換,以消除危險及保護外牆。修補時要特別確保不同物料之間有穩固的 接合,包括舊牆身和新英泥沙槳之間,以及新飾面如瓷磚或紙皮石與英泥沙漿之間的接合面,都是防止相同問題再發生的關鍵 。工程人員應確保外露的舊牆身得到妥善處理,能與新鋪上的沙漿牢固地接合,有需要應在英泥沙漿加上粘合劑,或採用飾面磚的特別黏合料。(ii) 裂縫修補裂縫的方法有多種,可透過灌注特製化學劑,或如本章節所述,先鑿開裂縫,確定舊部位和新批料之間有牢固及直接的黏合,然後用英泥沙漿修補。(iii) 鬆脫的混凝土外牆磚或飾面剝落後,可能露出內裏鬆脫、呈蜂巢狀或剝落的混凝土。工程人員應將這些鬆脫或有其他缺陷的部份全部清除 ,直至露出堅固的底層為止。若損毀範圍太廣泛,需要更換或增添鋼筋,或局部清拆或重建某些部份,讀者應參考節部份的內容。(iv) 飾面蓋板各類外牆的飾面蓋板如以鋁料或石材所製的 ,都是利用金屬掛定在外牆上,統稱為乾式安裝方法。這些支撐組件的設計一般已考慮到室外使用的情況,但環境污染如酸雨或其他的化學侵蝕,均可縮短其有效使用期。業主應安排定期檢查整個
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