广西某商业城策划详案

1、某商贸城营销策划案第一部分 市场场篇项目实施之之前，需需对整个个市场环环境进行行深入的的调查分分析，准准确掌握握市场信信息，把把握市场场环境的的变化。因因此，我我们组织织了一支支专业的的市场调调查小组组对项目目的市场场环境进进行了细细致的调调查研究究。一、项目营营销环境境调查分分析1、某城区区环境A、 地区简介全镇占地总总面积3381平平方公里里，人口口6.88万人，其其中城区区人口11.8万万人。总总面积为为3622平方公公里，其其中城区区面积66.5平平方公里里。全国国1533个重点点示范镇镇及全区区20个个重点小小镇之一一；具有有良好的的投资环环境。B、 交通发达、运运输便利利东接鹿寨，相相距177公里；西接LL，相距距25公公里；处处柳江、桂桂柳高速速公路、国国道3222线、2209线线、湘桂桂铁路交交汇处，是是西南省省区通往往广东、湖湖南的重重要通道道，来往往客运非非常繁忙忙；水路路有柳江江航道、LLQ江航航道，上上可通湘湘桂中原原，下可可通柳邕邕梧粤，区区位优势势独特。这这些都为为某商业业的发展展提供了了得天独独厚的地地理环境境。2、政策环环境C、 加大基础建建设，吸吸引外

2、资资镇政府加强强某的基基础建设设，扩大大城区的的建设力力度，多多方引进进外来资资金的投投入并给给予多方方优惠政政策，如如按五折折优惠价价收取土土地征用用费或租租用费，在在用水、用用电方面面给予优优先安排排，帮助助代办有有关证、照照手续等等。一系系列的优优惠政策策，给某某投资环环境的改改善提供供有力的的支持与与帮助，为为某房地地产业、商商业的发发展创造造了良好好的机会会。 中国最大大的资料料库下载载D、 长远规划 19997年起起，镇政政府对全全镇实行行至20015年年的长远远规划，2004年年再次调调整规划划，加大大镇区功功能完善善性，拟拟20005年前前引资在码头头处建设设一座AAA公园园。规划划为房地地产业的的发展提提供了更多的的机会，某某房地产产业的发发展前景景乐观。3、流通环环境E、 陆地交通繁繁忙某做为一个个交通枢枢纽，来来往的车车辆非常常频繁，每每一时间段车辆通通过的频频率都较较高。进进入镇区区的道路路周边基基本上都都是车辆辆维修的的铺面，约约估有十十家以上上，可见见陆地交交通的繁繁忙及过过往车辆辆之多。项目位于镇镇中心十十字路口口旁，各各来往车车辆络绎绎不绝，均均从此经经

3、过，保保证了区区域内巨巨大的车车流量，为为项目营营造旺盛盛的环境境氛围。F、 水路交通发发达某镇的水路路交通也也不落后后于陆地地交通，水水运方便便，LRR西面的的柳江河河有两个个码头，LLQ江建建有1个码头头，年吞吞吐量115万吨吨。LQQ江上的的水运很很频繁，可可以看见见大小船船只经常常在江上上穿行。水水运以货货物运输输为主，到到了赶集集的日子子，客运运船只逐逐渐增加加，多数数是来自自倒江等等地的下下游民众众。项目靠近LLQ江码码头，赶赶集日许许多民众众通过此此码头上上到镇上上，这为为项目开开拓了更更大的市市场。G、 集日人流量量增加某集市人流流量比平平日尽多多出一倍倍，人山山人海，非非常热闹，赶集的的民众纷纷纷来到到镇上买买卖，买买卖品种种众多，以以农副产产品居多多。集日日以三天天为一个个周期，在在这一时时期成交交额也达达到最高高。集日日的人流流量给项项目增添添了大量量的人气气。4、企业环环境H、 企业状况全镇企业有有红砖、运运输、建建筑、金金属制品品、冶炼炼、包装装、合金金、锌品品、食品品、机车车修理、塑塑料等1170多多家企业业，个体体户达228000多户，其其中千万万元企业业

4、14个，5000万元元企业221个。工工业园区区内有334家民民营化工工、冶炼炼类企业业；造纸纸厂星罗罗棋布，大大大小小小总共有有8家左左右，其其中以林林业造纸纸厂最大大及最具具规模，是是广西级级的造纸纸企业。整整个镇以以工业较较为发达达且发展展速度较较快。I、 大型企业入入驻与YY工业业园区对对接后，某某镇将在在LQ江江对岸再再建一个工业区，现现已有睡睡宝床垫垫厂进驻驻，并开开始建设设厂房，将将于明年年年底投投入上线线。紧随随着有汽汽配厂、锡锡制厂等等较为大大型、规规模化的的企业来来到某投投资建厂厂，其中中多为LL、鹿寨寨的投资资商。大大型企业业的入驻驻必然带带动某经经济的发发展，提提高居民民收入，从从而刺激激消费。二、收入与与消费的的调查1、人均年年收入情情况A、 某行行政管理理范围内内的乡、村村、屯等等人均年年收入为为26550元左左右，而而城区内内的人均均年收入入为1000000元左右右。B、镇政府府收益的的主要来来源900%来至至镇工业业的收入入，剩余余10%主要是是运输业业及农业业。 某镇人人均年收收入和财财政收入入来源统统计表： 区区域人均年收入入（元）产业 镇财政收入入

5、来源（%）城区100000镇工业90乡、村、屯屯2650镇运输业及及农业10 可以看出 ，某城城区的人人均年收收入相对对还是比比较可观观的，并并且某镇镇的工业业带动着着整个镇镇经济的的发展，随随着镇工工业的不不断完善善和改进进，镇经经济必定定再上一一个台阶阶，经济济的发展展带动收收入的增增加，某某人均收收入可望望提高，但但是可以以预见，居居民收入入增加同同时储蓄蓄也在不不断的增增加。2、企业职职工收入入情况A、现有的的工业园园区内民民营企业业的人均均月收入入水平都都在6000元10000元左左右，园园内工人人以周边边的居民民为主，约约估10000人人左右。B、林业造造纸厂人人均月收收入在110000元左右右，而镇镇上制糖糖厂正在在企业改改制过程程中，效效益稍差差先，但但人均月月收入也也在60008800元元左右。某企业职工工收入情情况统计计表：类别企业结构人均月收入入（元）林业造纸厂厂股份制1000镇制糖厂企业改制中中6008800民营化工企企业合同制6008800民营冶炼企企业合同制6008800 随着近年工工业园区区扩建，做做为L的的卫星城城，与LL工业相相接轨，连连接YYY工业园

6、园，引进进大型企企业的入入驻，带带动工业业以及其其他产业业的发展展，人均均收入将将再上一一个台阶阶。3、消费情情况A、容消费费水平与与L消费费水平相相持平，生生活用品品及市场场肉、菜菜类价格格与L同同类物品品在一个个标准线线上。B、旅馆住住宿业不不发达，客客源不足足，普通通的旅馆馆收费55元115元/天，镇镇重点保保护单位位喜来登登宾馆最最低消费费80元元/天。 某镇除住住宿较为为便宜外外，其他他消费稍稍高，随随着经济济的发展展，收入入的提高高将会带带动消费费水平的的提高，但但人们的的消费意意识也逐逐渐转变变，因此此，消费费不会趋趋于盲目目，而是是较为保保守。 三、某镇镇住宅开开发总量量调查分分析 1、现有有住宅状状况调查查A、 老城区老城区多数数是外来来租住人人员，连连周边人人数共有有10000多人人，居住住以平房房、土胚胚房为主主，环境境、卫生生较差。B、 新城区a. 1996开开始，整整个镇的的文化政政治中心心整体搬搬迁到新新城区内，在政政府搬迁迁的同时时，原有有居民跟跟随一起起搬入新新城区，并并且在新新城区内内买地自自建私人人砖房，其其中，砖砖房三层层结构占占50%，四层层结构

7、占占30%，二层层结构占占20%。b. 在较较为热闹闹的街区区及主干干道，居居民买地地建房后后一楼主主要做为为商铺用用，或自自己居住住及出租租，面积积50800不等等，租金金5000元左右右。c. 据调调查，新新城区内内除了原原有居民民外，还还有周边边乡村甚甚至L、鹿鹿寨的外外来人员员买地建建房，部部分买地地主要为为炒地赚赚差价。 2、现行开开发的商商住小区区调查分分析A、BB商商住小区区项目名称BB商住小小区占地125亩每户占地80990总户数270亩推出时间2002年年9月销售状况销售1000块宅基基地左右右配套设施建有文化娱娱乐花园园、货运运客运的的停车场场，中心心道路由由开发商商销售前前期建设设完成，规规划并铺铺设完毕毕排污、供供水、用用电等基基础设施施首期开发宅基地位置置靠近货运、客客运处宅基地数量量48块销售形式竞标价格12188万销售状况全部售完开间5m7.5m进深12m116m层高3米现在开发A类宅基地位置置主干道旁规划形式“棺材盒”形式销售价格1000元元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米B类宅基地位置置不临街处规划形式“棺材盒”形式销售价格800元9000

8、元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米C类宅基地类型型别墅型地块块规划形式三面采光结结构销售价格1000元元/开间5m7.5m进深12m116m层高3米备注现在开发的的宅基地地共1885块，分分为A类类、B类类、C类类三种形形式销售售，已经经销售了了57块块，占现现行开发发总量的的30%，C类类宅基地地共166块已经经销售了了一块。项项目规定定最高楼楼层只能能建设四四层，二二年内开开工，若若二年内内不能开开工，可可到镇上上继办手手续延期期开工。BB商住小小区规划划平面图图：B、某综合合性广场场由鹿寨县开开发商投投资建设设，项目目已经进进行过开开工奠基基仪式，但整个个项目在在规划过过程中，具具体细节节方案还还没有出出台。 从从某镇住住宅开发发总量的的调查来来看，住住宅开发发量并不不多，除除老城区区、新城城区外，只只有现行行开发的的BB商商住小区区。住宅宅状况也也并不理理想，老老城区环环境、卫卫生都较较恶劣，随随着文化化政治中中心的转转移，居居住人口口集中在在新城区区内，造造成新城城区人口口密集。同同时，随随着一些些大型企企业的入入驻，住住宅开发发总量必必将增加加。四、某贸易易市场调调查分析析1、某农贸贸市场A、市场地地处于两两主干道道之间，占占地8、99亩，是是最热闹闹及货物物最为齐齐全的集集散地，其其中包括括肉类行行、成衣衣行、杂杂货行、饮饮食行、布布匹行、五五金、门门面等等等，镇工工商局直直接管理理。B、 市场场内200左右右的铺面面总共有有90间间，租金金约估33504000元/月月，有330间左左右是一一、二楼楼一起出出租的，租租金约估估为50005530元元/月，摊摊位一共共有2220个，肉肉类摊位位的租金金最贵，约约要1万万2万万元/年年，以竞竞标形式式获取租租用摊位位的优先先权，其其它的固固定摊位位费在220元50元元/月左左右，散散摊要求求收取市市场管理理费用，约约估0.5元/天。 某某农贸市市场情况况统计表表：类别数量租金备注单间铺面（220）90350元4000元/月月肉类摊位以以竞标形形式获取取租用的的优先权权两层铺面30500元5300元/月月肉类固定摊摊位2201万2万万/年

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