民事诉状(商品房买卖合同纠纷)

1、民事诉状原告：被告1：被告2：诉讼请求：1、依法判定原告与被告1所签订的商品房买卖合同无效，责令被告返还原告购房款及与购房有关的各项相关费用共计人民币395012元（含公共维修基金和税费在内全部购房款为401701元，扣除2014年6、7月份返还原告的6689元），同时赔偿原告因此所蒙受的损失88196元。2、依法判定原告与被告2所签订的合作经营管理合同无效，责令被告2承担连带责任。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告1将开发建设的“金三角小区1#、7#楼”（被告1将其命名为“e家家居建材城”）商业用房打包给被告2进行销售。原告于2013年7月1日，一次性付款401701元，通过被告2购买了上述-1-238、-1-239和-1-279共3个商铺。并由原告法定代理人和被告1签订了商品房买卖合同，和被告2签订了合作经营管理合同，合作经营期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止。原告因此掉进了二被告精心设计的集资诈骗陷阱，二被告采取打虚假广告和售后包租、返本销售、约定回购、销售房产份额等违法方式销售“虚拟式产权商铺”。诱骗原告分别与其签订购房合同及合作经营管理合同，致使

2、原告蒙受了巨大的损失。二被告人存在以下违法事实：1、在销售房产的过程中，发布了大量的售房广告，这些广告不仅含有升值和投资回报的内容，如“您投资，我管理”、“让您赚省心钱”、“您不赚钱我来赔”，“一次性返租3年直抵首付（每年返8%，38=24%）”、“最后的赚钱机会，10-110，10年包租即买即赚”，而且还含得有约定回购的内容，如“5年租金你来赚，5年不增值本公司原值回购”，对于商品房买卖合同的签订产生了极大的影响。2、二被告将所开发的商业用房分割成600余份进销售，并且所划分的各份额之间没有可供辨识的四至界限，被告1没有按照商品房买卖合同第八条、第九条和第十一条的约定向原告进行交付和交接，在很大程度上是因此所致。这种“虚拟式产权商铺”，不仅使原告无法支配，而且给原告和其他购买人之间发生权属纠纷留下了严重后患。3、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这种先租后卖的行为实为售后包租。4、因为被告1没有按照合同约定向原告交付房产，因此被告2以合作经营管理合同为幌子，于2014年6、7月返给原告的所谓商铺利润，实为原告购房本金，应认定为返本销售。并且自2014年8月至

3、今，被告2未按照约定返还原告所谓的利润，涉嫌抽逃、转移资金。5、被告2的法定代表人罗世刚通过个人帐户收取原告的购房款，应认定为非法占有他人财产，这种以个人帐户收取售房款的方式，为抽逃和转移资金打开了方便之门。6、二被告不以销售房产为目的，而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占他人合法财产，同时，二被告涉嫌实施价格欺诈。7、二被告之间的商品房包销关系没有转移产权，是一种代理关系。被告2的违法销售行为，不仅得到了被告1的默认，而且更得到了商品房买卖合同的书面认可。二被告以商品房包销为幌子，采取分别与原告签订合同的方式，企图规避法律，被告1的行为实质上是一种“雇凶犯法”的行为，被告2的行为是一种受雇而实施犯法的行为。因此，二被告应当承担共同侵权责任。8、二被告在销售房产的过程中刻意隐瞒了商品房包销这一事实，也没有按照法律规定向原告出示商品房预售许可证和建设部商品房预售管理办法。原告是在2014年8月知道自身合法权益受到不法侵害之后，其他买受人通过人民网向省委书记和省长进行反映，贵州省国资委在网上进行官方回复，才知道二被告之间签订商品房包销合同这一事实。因此二被告存在隐瞒事实真相的故意。9、被告

4、2与原告所签订的合作经营管理合同带有极大的欺骗性。一是原告在与被告1签订商品房买卖合同之前，二被告就已经将商铺全部招租出去，根本不存在原告委托被告2“对该商业用房进行整体经营管理等业务”的事实。二是被告2已经非法占用了原告2013年6月至2014年5月31日期间的资金。三是被告2引诱原告签订该合同的目的是为了给原告造成十年稳定收益的假象，其中关于违约责任的第十一条第（五）项“无论经营状况如何，乙方（即被告2）应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”即是铁的事实证据。其最终的用意就是打消原告签订商品房买卖合同的顾虑，诱骗原告放心购买商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”却得不到法律的支持。被告2以事实行为证明了合作经营管理合同的欺诈性，其自2014年6月份开始向原告返还所谓的商铺利润起就一直违约，并且从2014年8月至今长达10个月的时间分文未返。二被告的行为违反了国家建设部商品房销售管理办法第十一、十四、十五条，中华人民共和国广告法第二十六条，中华人民共和国合同法第七条、第四十二条、第五十二条、第八十条，中

5、华人民共和国民法通则第四条、第六条、第七条、第四十九条、第五十五条、第五十八条，第九十一条，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第68条。中华人民共和国价格法第七条、第十三条、第十四条，最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释相关条款的规定。并已经涉嫌违反中华人民共和国刑法第一百七十六条、第一百九十二和第二百二十二条之规定。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，请求人民法院依法判定原告与被告1所签订的商品房买卖合同无效，同时，依法判定原告与被告2所签订的合作经营管理合同无效，并判决二被告承担共同侵权责任，返还原告购房相关款项，赔偿原告因此所遭受的损失。 此致： 人民法院具状人： 年 月 日民事诉状补充材料一、关于销售房产份额的事实认定和法律依据：（一）事实根据：商品房买卖合同附件1房屋平面图（房产分层图）以铁的事实证明，房产份额的划分系被告1所为，被告2是依据被告1所作的份额划分进行房产销售。被告1到产权监理部门办理合同备案、产权登记的事实进一步证明了销售房产份额的违法行为系被告1所为。（二）法律依据：根据中华人民共和国

6、物权法第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。对不动产的分割属于一种处分权，被告1拥有未售出房产的所有权，因此才拥有份额的划分权。二、关于二被告采取售后包租销售房产的事实认定和法律依据。（一）事实根据：1、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这是不容辩驳的事实。2、在与原告签订商品房买卖合同之前，对商铺的租赁权依法应属于被告1所有，被告2对商铺的租赁应当认定为得到了被告1的认可。3、二被告早在2011年该房产尚未竣工时起，就已经采取售后包租方式进行销售。（二）法律依据：1、根据中华人民共和国物权法第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。租赁权是基于所有权而存在的一种权利，被告1拥有未售出房产的所有权，因此才拥有租赁权。被告2对未售出房产的租赁，系得到了被告1的认可，应依法认定售后包租行为系二被告共同所为。2、根据商品房销售管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，第四十五条

7、 “本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。二被告已经违反了上述规定。三、关于二被告采取返本销售违法售房的事实认定和法律依据。（一）事实根据：1、被告2基于与被告1之间的商品房包销合同而存在的委托代理关系，收取了买受人的购房款，并且获取了扣除包销总价和销售成本之外的巨额暴利。为防止被人识破骗局，被告1玩“雇凶犯法”、“李代桃僵”和“金蝉脱壳”的把戏，由被告2以自己的名义代替被告1将买受人的购房款按季度返还给买受人，并且还在合作经营管理合同中冠以“商铺利润”之名以掩盖其返本销售的欺诈本质。正是这最狠毒阴损一招，将买受人逼进了维权的“死胡同”，历经300多天的艰难维权至今仍然处处受阻。2、买受人与被告2所签订的合作经营管理合同带有极大的欺骗性。一是买受人在与被告1签订商品房买卖合同之前，二家公司就已经将商铺全部招租出去，根本不存在所谓委托 “对该商业用房进行整体经营管理等业务”的事实。二是被告2诱骗买受人签订合作经营管理合同的目的是为了给原告造成十年稳定收益的假象，其中关于违约责任的第十一条第（五）项“无论经营状况

8、如何，乙方（即被告2）应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”即是铁的事实证据。其最终的目的就是打消买受人签订商品房买卖合同的顾虑，诱骗买受人放心购买商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”大大超出了法律所支持的限额标准。3、被告2明明在合作经营管理合同中约定了“无论经营状况如何，乙方应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”，却以商铺收不到租金为由，自2014年6月份起就未正常履行合同，甚至于自2014年8月至今长达10个月的时间断然毁约而未向任何买受人作出解释。法律依据：1、根据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第三十九条所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利” 的规定，被告1与被告2之间商品房包销合同关系并没有转移所有权，因此，销售权应当为被告1所有，被告2是依商品房包销合同关系而实施了委托代理销售行为。2、根据商品房销售管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”，第四十

9、五条 “本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”，被告1委托被告2采取把返本销售的方式销售其房产违反了上述规定。3、根据最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释第一条和第二条第（一）款，和最高人民法院 最高人民检察院 公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见第四项之规定，被告1和被告2构成了共同犯罪。四、关于二被告采取约定回购违法销售房产的事实根据和法律依据。（一）事实根据：1、被告所发布的售房广告中有具体明确的升值回购内容“您投资，我管理”、“让您赚省心钱”、“一次性返租3年直抵首付（每年返8%，38=24%）”、“最后的赚钱机会，10-110，10年包租即买即赚”“5年租金你来赚，5年不增值本公司原值回购”、“您不赚钱我来赔”。2、商品房买卖合同补充协议第三条虽然对广告等作出了约定，但是补充协议应当经合同双方签字认可，该补充协议没有经过双方签字盖章，因此应当依法认定为无效。上述广告内容虽然未写进商品房买卖合同，但是应当依法认定为合同主要条款。3、广告上同时有二被告名称出现，应当依法认定为二被告共同所为。（二） 法律依据：1、根据中华人民共和国合同法第十四条 “要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允

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