房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题4含答案

1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题含答案1. 【判断题】房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。（）【正确答案】对2. 【单选题】【真题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【正确答案】C3. 【判断题】从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（）【正确答案】对4. 【判断题】房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。（）【正确答案】错5. 【多选题】消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素【正确答案】ABCE6. 【单选题】【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是

2、()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C7. 【单选题】高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B8. 【单选题】投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】B9. 【判断题】零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。【正确答案】对10. 【单选题】在房地产自然周期的()市场上只有可以承受高风险的投资者。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A11. 【单选题】（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础【正确答案】B12. 【单选题】利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【正确答案】C13. 【单选题】中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.

3、不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A14. 【判断题】当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。（）【正确答案】对15. 【单选题】以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A16. 【单选题】某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价【正确答案】B17. 【判断题】认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。()【正确答案】对18. 【多选题】按照用途的不同，物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC19. 【多选题】【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE20. 【多选题】房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地

4、点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB21. 【单选题】【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C22. 【判断题】勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。【正确答案】错23. 【多选题】经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD24. 【单选题】一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3【正确答案】D25. 【判断题】在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）【正确答案】对26. 【多选题】开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，

5、应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD27. 【判断题】三项预测值分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。（）【正确答案】错28. 【多选题】【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE29. 【判断题】物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。【正确答案】对30. 【单选题】项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【正确答案】B31. 【判断题】一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。（）【正确答案】对32. 【判断题】房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为收益类指标。【正确答

6、案】对33. 【多选题】【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB34. 【多选题】以下不属于甲级写字楼特征的是()。A.具有良好的位置B.建筑物的物理状况良好C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求D.建筑物有功能陈旧因素影响E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美【正确答案】ABDE35. 【单选题】仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C36. 【单选题】对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A37. 【多选题】以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地【

7、正确答案】ABC38. 【多选题】房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB39. 【单选题】某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A40. 【单选题】【真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16C.6.5%D.8.74%【正确答案】B41. 【判断题】以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资的估算方法是单元估算法。【正确答案】对42. 【单选题】【真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.

8、2B.3C.5D.7【正确答案】B43. 【判断题】成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。【正确答案】错44. 【判断题】房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）【正确答案】错45. 【多选题】房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE46. 【判断题】在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。（）【正确答案】错47. 【单选题】在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B48. 【多选题】【真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房【正确答案】ABCD49. 【多选题】【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE50. 【单选题】我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C51. 【判断题】投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。【正确答案】错52. 【判断题】偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）【正确答案】错53. 【多选题】【真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。

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