评估报告工作底稿(doc 20页)
20页1、 内部资料 注意保密评估报告工作底稿借 款 人:广州合生愉景房地产有限公司项目名称:“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二二年四月主评估人:梁伯翔评估小组: 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强资料提供单位:广州市广州大道支行印 制:广东省分行营业部评估部目 录第一章 借款人评价一、借款人概况-4二、经营者素质评价-5三、经济技术实业评价-5四、股东评价-6五、资产负债分析-6六、盈利能力分析-8六、现金流量分析-8七、信用状况评价-8第二章 建设条件评价一、项目建设概况及规模-8二、项目审批手续及进度-8第三章 市场评价一、市场现状及发展趋势-10二、市场竞争分析-11三、发展前景-12第四章 投资估算与筹资评价一、 项目总投资估算-12二、 筹资来源-14第五章 项目效益及偿债能力评价一、 项目财务效益评价-14二、 项目敏感性分析-15三、 借款人偿债能力-15第六章 贷款风险与效应评价一、 贷款项目风险度测算-16二、 贷款效应及风险-1
2、6第七章 项目贷款综合评价项目贷款综合评价-18第一章 借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营(港资)企业,注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成:中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司,甲方),投资200万元,占注册资本的4.23%;广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司,乙方),投资400万元,占注册资本的8.47%;外方为合生集团有限公司(香港)(以下简称合生公司,丙方),投资4,125万元,占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金,其中甲方占200万元人民币,乙方占400万元人民币,合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司- 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。 20001年12月,由于合生集团内部管理调动的原因,合生愉景公司的法人由
3、蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块,原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号:穗规地证字(1999)第332号。项目东侧为客村居住区,与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米;西南面为敦和路;北面紧临海珠主干道“新港西路”,与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米,总建筑面积约为157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制,并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素质评价该公司设董事会,并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人,德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派,副董事长由联嘉公司委派。董事长蔡春萌,男,1965年出生,中级职称,物业管理专业,曾在英国留学,具有15年的房地产业经验,现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理,具有丰富的物业管理经验。董事谢世东,男,出生于1958年,毕业于香
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