销售部培训资料
12页1、一手项目销售部 中 原CENTALINE销售部培训资料一、 基本概念1、房地产包含什么内容?我们现在所说的房地产包括房产和地产,即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。因此,业主购房后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。2、房地产的特性 不可移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。3、房地产的类型1 ) 按开发程度划分:生 地 :是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地。毛 地 :是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟 地 :具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地。在建工程:指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。现 房 :地上建筑物已建成、可直接使用的房地产,可能是新 的,也可能是旧的。2)按建筑结构划分的类型: 建筑结构,是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分,一
2、般分为: 钢结构、钢筋混凝土结构、砌体(包括砖、砌块、石等)结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成,按建筑结构的主要结构形式来划分,一般分为下列9类: 墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。3)按建筑层数和高度划分的类型:低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。 此外,房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。4、房地产开发:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。5、房地产咨询:是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动,现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究,房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究,房地产开发项目策划等。6、土地所有权的权能:土地占有权:是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权:是指依法对土地进行实际使用的权利。7、房地产业的基本要领及细分房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
3、房地产的细分行业主要包括房地产投资开发,房地产中介服务和物业管理,其中房地产中介服务又包括地产咨询,房地产价格评估和房地产经纪等。8、什么是房地产(一、二、三级)市场一级市场:是土地使用权出让的市场(出让方一定是国家)。二级市场:是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。三级市场(二手房市场):购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。9、 物业:香港地区对房地产的称谓,“物业”在这里指房地产。10、商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积11、套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积12、套内墙体面积:公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。13、分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数a) 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积套内建筑面积总和b) 不计入商品房建筑面积的项目i. 层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。ii. 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。iii.
4、消防、检修等用途的室外爬梯。iv. 构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。14、容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积之比。15、层 高:房屋一层的高度。对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离;层高减去楼板层的厚度为房间的净高。16、户型比:各种户型在总户数中所占的比例称为“户型比”。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为:某种户型套数户型比= 100% (一幢、住宅群)住宅总套数17、使用面积系数:用百分率表示。等于总套内使用面积之和(M2)被总建筑面积(M2)除。即: 总套内使用面积之和(M2) 使用面积系数 = 100% 总建筑面积(M2)19、裙 楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首层至四层或以上不等,多用作商场、会所或其它配套设施。20、架空层:指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间,以柱、梁承托标准层建筑物的空间,一般用作绿化或会所用途。21、封 顶:指项目已完成最顶层的结构工程。22、三通一平:指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。23、七通一平:指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行
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