房地产公司盈利能力分析——以万科为例

1、题目 房地产公司盈利能力分析-以万科为例 美国思腾思特公司（1982年）首次提出了经济增加值（economic value-added， EVA）观念，并将其作为企业业绩评价工具加以发展和推广。埃巴指出，EVA不仅是一个公司的业绩评价指标，同时还是全面财务管理和薪酬激励的框架，能够引导公司做出一切决策，并帮助股东、客户、自己创造出更多的财富。但是计算EVA指标中使用的要素成本是以账面价值为基础的，无法反应其市场价值，因此对要素成本的扣除还不够准确。基于上述缺陷，Jeffrey et al.（1997）提出了修正的经济增加值指标（refined economicvalue-added，REVA），进一步完善EVA指标。杜邦火药公司开始采取“杜邦体系”来评价公司绩效，即投资报酬率。最早的杜邦分析法还不尽完善，杜邦分析体系的进一步研究已经越来越少，具有代表性的改进法有帕利普财务综合分析法和美国波士顿大学 Bodie 教授等提出的杜邦模型五因素。该体系在传统杜邦分析方法的基础上，考虑了企业方面成长的因素，以可持续增长率为核心指标向下剖析，并在体系中增加股利支付率这一因素，帕利普财务综合分析法认

2、为可持续增长率=销售净利率资产周转率权益乘数(1-股利支付率)。随着资本市场的发展，投资者希望充分了解上市公司的盈利能力的愿望越来越迫切，所以对于上市公司综合盈利能力的分析也逐渐成为研究的热点。Franco-Santoset al（2015）还结合了经营战略，Bisbe and Malagueno（2015）认为企业应将长期战略与经营目标相结合，并从多个角度进行盈利能力分析。邵坤（2014）在房地产企业中期财务报告分析中指出，在信息不对称的客观情况下，上市公司虚假的年度财务报告已经无法真实的反映企业经营情况，因此他以上市房地产企业中期财务报告和相关公开报告等作为主要的数据来源，引入大宗原材料消耗指标等非财务指标建立了一种基于logistic回归分析方法的财务预警模型，意在完善现有财务预警模型，为企业财务预警实务提供一种有效实用的工具。张宝清（2016）在上市公司盈利能力分析的几个问题中，运用层次分析法构建了上市公司经营绩效的层次分析结构模型，容易理解且操作性强。王吉恒、王天舒（2015）同样也运用层次分析法，采用定量与定性相结合选取2009-2011年的数据研究万科公司的盈利能力，结果

3、显示，对公司盈利能力影响最大的是净资产收益率和营业毛利率。沈丽，仇冬芳（2013）在企业公民行为对盈利能力的影响研究中，通过对公司员工的行为调查分析后发现企业职工行为在整体上呈现对企业的盈利能力有促进作用，在公利性的体现上企业公民行为中对市场的贡献依然能促进盈利能力，但对社会的贡献却表现为对盈利能力的“弱负效应”。栾云凤（2014）在我国房地产上市公司盈利能力分析中认为上市公司盈利能力的变化是受多方面因素制约的，主要分为外部因素和内部因素。外部影响因素主要是受全球经济形势、一个国家或地区整体经济的发展水平、各行业发展的水平及产品存在的市场环境、产品的竞争能力等多方面影响。内部影响因素主要是包括内部管理因素与财务因素。前者主要含有企业的产品供销管理能力、财务控制能力及风险处置能力。后者包括销售盈利能力、资产盈利能力、会计政策的选择、盈利发展前景和现金流量的保障等李俊婧（2016）在杜邦财务分析新体系及其应用里，在传统的杜邦财务分析的基础上，系统建立了新的杜邦分析体系，是以权益经营净现率为核心指标，进行具体的应用分析。王曼舒，刘晓芳（2015）基于2008年至2010年中国14家上市商业银

4、行季度数据，定量分析商业银行收入结构与盈利能力的关系。结果表明，商业银行的非利息收入和净息差对银行的盈利能力的影响都是正向的。在某些教材中，张新民和钱爱民(2015)，张先治和陈友邦(2016），认为提高财务报表分析基础信息质量的准备工作是会计分析，目的在于评估和保证所使用信息的质量。梁娟，孔刘柳（2016）在基于杜邦分析法的商业银行盈利能力分析中以净资产收益率为核心进行层层分解，通过杜邦分析法研究商业银行的盈利水平。俞玮文（2015）在财务分析指标的局限性中提出财务分析指标体系应综合运用多种分析指标，并且还应引入现金流量指标。张新民，粟立钟（2015）在理论内涵与学科定位中界定了财务报表分析的概念内涵，系统的总结了现有的财务报表的方法体系，且探讨了财务报表分析的学科定位，是财务学和会计学的结合。周丽、刘跃军（2013）提到企业生存和发展的动力来源是企业的盈利能力水平。企业财务分析是盈利能力分析的核心内容。企业盈利增长，规则，特性稳定。盈利能力分析是使用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，判断与分析企业收入和未来的盈利潜力。它可以是一个详细了解一个公司的经营业绩的方法，可以以此来评价

5、管理水平，并可以为企业决策提供有效的信息。提高企业盈利能力，应选择适合本企业的方法，运用财务方法构建提高企业的盈利能力的模型，企业债券市场的发展，提高企业的资本结构，加强市场管理，提高企业的整体经营业绩。综上可以看出，国外在研究盈利能力时多采用EVA法、杜邦分析法以及各企业自身的评价标准。而我国多采用杜邦分析法。EVA指的是经济增加值模型的简称，其创新之处在于全面考虑了企业的资本成本，同时从企业价值增加值这一根本目的出发，对利润进行调整，因而可以更为准确的评价企业业绩。针对杜邦分析法，国外学者主要是从理论上对杜邦分析体系进行了完善和改进，使之更能全面分析企业的财务状况和经营成果。国内学者侧重研究杜邦分析体系在企业中的分析应用，基本上是在国外学者理论研究的基础上，结合我国上市公司所处行业背景及经营状况进行分析研究。利用杜邦分析法研究我国上市公司盈利能力，以销售净利率、净资产收益率等指标为分析手段，通过逐层次向下分解，逐步覆盖企业经营管理活动的各个环节，从而更清晰地对企业的财务状况和经营成果进行全面系统的分析。房地产公司盈利能力分析-以万科为例摘 要当下，我国经济发展越来越快速，一跃成为世

6、界第二大经济体。而优胜劣汰是经济市场的不变法则，也是各市场主体间“争斗”的原因所在。利润是一个企业存在的根本目标，能获得较高利润就证明了企业自身拥有超强的竞争力。而盈利能力就是指企业通过已有优势赚取利润的能力，这也从侧面反映出企业带头人的领导能力与产销策略，能较为直观地看出一个公司盈亏状况。通过财务数据计算出的盈利能力大小是所有经营者最为关注的，该指标高则意味着公司在行业内具有一定地位。所以本文以近几年炒的最热的房地产行业为目标，进行整体分析，并通过该行业的巨头万科公司的财务分析来研究房地产行业整体水平。运用杜邦等分析方法对万科公司盈利能力近三年指标作真实细致的计算，根据数据对其经营水平做具体阐述，发现问题并提出合理化建议，使以万科公司为翘楚的房地产行业在以后的市场中能更有根据的作出发展规划，为我国经济的腾飞助力。关键词：盈利能力； 利润率； 房地产； 财务指标ABSTRACTWith the rapid development of Chinas economy , under the economic rules of the survival of the fittest, th

7、e competition between enterprises become more intensified. But the lever of profit is an important indicator to measure the competitiveness of enterprises,so any companies which can not create profitable will can not survive in the economic environment. Profitability is the ability about making full use of economic resources to make a profit, and it is a concentrated expression of the operators from results of operations and management efficiency, usually, the operating conditions of a company i

8、s shown by the profitability. In todays business community, there have a major focus that how reasonable to analyze their profitability and create more profits to improve their profitability. So, this paper selects the leader of the real estate enterprises Vanke Company Limited , combined with the financial analysis tools DuPont analysis to make a simple analysis about the companys profitability, through the analysis to make measure the level of operating results of the company in recent years,

9、and find the existence problem in the management. At the same time, I will come up with useful measures to make it have a better development in the future.Key words: Profitability; Profit margin; Real estate; Financial index 目 录1前 言12盈利能力研究的理论基础12.1盈利能力的概念12.2盈利能力的相关指标13万科股份有限公司现状及盈利能力分析23.1万科股份有限公司现状23.1.1万科股份有限公司概况23.1.2万科股份有限公司发展前景33.2万科股份有限公司财务指标盈利能力分析43.2.1销售毛利率分析43.2.2销售净利率分析53.2.3成本利润率分析63.2.4净资产收益率分析63.3万科股份有限公司非财务指标分析73.3.1资源管理73.3.2市场定位74房地产公司盈利能力存在的问题74.1成本控制不合理74.2资源管理不到位84.3市场定位形式单调85进一步提高房地产公司盈利能力的建议85.1合理控制各项成本85.2科学管理各项资源95.3灵活定位市场战略96结 论10参考文献11致 谢121前 言较长时间以来，我国的房地产行业发展整体处于火热程度，如今已经成为我国经济发展版块中必不可少的一部分。房地产产业中佼佼者当属上市房地产公司，也最具有代表性，其个体表现能够较为突出的体现行业内的整体走势，同时也能比较准确的反映出行业内普遍存在的问题。万科公

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