浅论房地产企业财务风险和防范

1、 .wd.浅谈房地产企业财务不安全因素及防范摘 要 近年来，我国房地产行业出现持续增温的现象，房地产行业在国民经济中占据越来越重要的地位。一方面，房地产行业的快速开展为国民经济增长做出了重要奉献；另一方面，由于房地产行业本身属于高投资、高不安全因素、高收益的行业，再加上我国房地产产业尚不够标准化，金融体系的不完善，房地产行业在高歌猛进的同时，也承受着巨大的财务不安全因素。本文主要阐述了房地产企业财务不安全因素的背景、现状及特点，在资产负债率高，存在偿债不安全因素、利率不安全因素、再筹资不安全因素、税收政策不安全因素及市场供求不安全因素的现状根基之上，从内因和外因两方面分别分析其财务不安全因素形成原因，并针对不同的原因分别提出了树立不安全因素价值观念，研究政策环境与形势，整合社会资源，正确选择开发的物业状态，优化资本构造，提高财务管理水平，增强不安全因素意识，提高决策水平五大措施，为房地产企业的财务不安全因素防范和躲避提供了一定的参考。关键词: 房地产企业 财务不安全因素 防范ABSTRACTIn recent years, Chinas real estate industry app

2、eared the phenomenon of continued warming, real estate industry more and more important role in the national economy. On the one hand, the rapid development of the real estate industry made greatcontribution to the national economic growth, on the other hand, because the real estate industry belongs to high investment, high risk, high income industry, coupled with the real estate industry in China is still not standardized, the financial system is not perfect, the real estate industry in rapid d

3、evelopment at the same time, are also under enormous financial risk. This article mainly expounds the background, present situation and characteristics of real estate enterprise financial risk, in the asset-liability ratio is high solvency risk, interest rate risk and financing risk, tax risk, and based on the present situation of market supply and demand risk, respectively from two aspects of internal cause and external cause analysis of the financial risk formation reasons, and puts forward se

4、t respectively for the cause of different value at risk concept, research policy environment and the forms, the integration of social resources, choose the development state of property right, optimization of capital structure, improve the level of financial management, strengthen risk awareness, five measures to improve the level of decision-making, for real estate enterprise financial risk prevention and avoid providing a certain reference. Key Words ：Real estate enterprisesFinancial risk Prev

5、ention 目 录前 言11 房地产企业财务不安全因素现状及特点11.1房地产企业财务不安全因素现状21.2房地产企业财务不安全因素特点42 房地产企业财务不安全因素形成的原因52.1系统性不安全因素形成原因52.1.1经济环境52.1.2资源环境52.1.3市场环境62.1.4法律、政策环境62.2非系统不安全因素形成原因62.2.1自身经营特点72.2.2资本构造72.2.3财务管理水平72.2.4决策不安全因素意识73 房地产企业的财务不安全因素防范对策73.1树立不安全因素价值观念，研究政策环境与经济形势93.2整合社会资源，正确选择开发的物业形态103.3优化资本构造103.4提高财务管理水平113.5增强不安全因素意识，提高决策水平12结 论13致 谢14参考文献15前 言 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。尤其在住房制度改革以来，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠兴旺地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起，我国房地产行业进入了空前繁荣的时期。由于房地产企业的开展不仅关系到人民群众的切身利益，而且关系到整个国民经

6、济的开展，因此一直受到各方的密切关注。随着房地产业的开展，各地房价也开场飙升，国家为了引导房地产业安康稳健的开展出台了一系列的引导政策，例如“国八条、银行准备金率上调、“限购令 等一系列措施的执行，一定程度上遏制了房地产行业的经济泡沫，打压了房地产行业的快速增长势头。与此同时，房地产企业的特殊性所带来的问题也日益凸显，如资产负债率大、通货膨胀不安全因素、利率变动不安全因素、再筹资不安全因素、税率变动不安全因素、投资收回不安全因素等。房地产行业是资金密集型的高不安全因素行业，受其经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投融资金额均较大，资金是其运作的生命线。一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可防止地给房地产企业及其他利益相关主体带来很大的不安全因素。因此，若何有效防范和降低企业的财务不安全因素，实现企业的可持续开展成为摆在房地产企业面前的一个重要问题。在市场经济条件下，企业财务不安全因素是客观存在的，尤其是房地产企业的财务不安全因素更是有很多特点。财务不安全因素的存在，无疑会对企业生产经营产生重大影响。在这样情况之下，财务不安全因素防范就成为各房地产企业亟待解决的现实问题。所以，若

7、何全面有效地防范财务不安全因素，对房地产企业的开展具有重要的现实与理论意义。1 房地产企业财务不安全因素现状及特点房地产企业财务不安全因素是指房地产工程在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及开展等方面产生重大影响的可能性。在目前我国房地产行业热度不减的情况下，及时准确的了解我国房地产企业财务不安全因素现状，尽可能躲避不安全因素就显得颇为重要。本章主要论述了我国房地产企业目前的财务不安全因素状况及其特点两方面的问题。1.1房地产企业财务不安全因素现状由于我国房地产开发企业起步晚、根基差、规模小，企业行为远未实现标准化，不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产开发企业承担着巨大的财务不安全因素，加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务不安全因素已经成为很多房地产企业求存在、谋开展而迫切需要解决的首要问题之一。目前我国房地产开发企业筹资构造不稳定，资金成本高，在借贷资金投资房地产就能赚人民币的所谓高回报率的趋动下，我国很多房地产开发企业置到期能否归还本金及其高额利率的不安全因素于不顾，盲

8、目地、过度地、不合标准地进展名目繁多的筹资活动、资金空转、借贷短期流动资金、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及其利滚利负担的高额的财务不安全因素。与此同时，利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多不安全因素之中最为致命的不安全因素之一。目前我国房地产企业财务不安全因素现状具体表现为以下几个方面：1)资产负债率偏高，存在归还债务不安全因素据?2011年中国房地产上市公司测评报告?显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的不安全因素。报告显示，由于大型房地产上市公司在2010年普遍采取了较为积极的土地储藏战略，平均存货增长率高达64，速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下，反映出这些企业存在较大的短期偿债不安全因素。据调查，在我国，房地产企业的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的戒备水准。与此同时，定金及预收款所占比重大，导致房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大局部企业的

9、自有资本金比重相当低，开发资金大局部来源于银行信贷。如果公司用负债进展的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力归还债务的不安全因素。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进展多渠道融资活动，如将借贷短期流动资金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力归还银行债务本息。 2利率变动不安全因素房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是通过商业银行的贷款来进展的间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的上下决定了房地产开发商的融资费用和财务成本是增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，其工程资金的运作会受到较大的影响。随着当前通胀压力的加大以及在国家对宏观经济运行采取密集调控的背景下，房地产企业通过银行途径进展融资的方式显然极易受到影响，并进而对企业的财务安全与稳定造成危害。例如，央行连续上调银行存款准备金率，使得国内大型金融机构的准备金率到达了20.5%，并冻结资金共约3600亿元。而准备金率的上调，又难免会造成银行贷款利率增加，从而给房地产企业进展银行信贷带来影响。鉴于房地产企业对资金的依赖度较高，资金来源的缩减，无疑极易造成企业资金链条受阻或中断，并在相当程度上增加了房地产企业的财务不安全因素。3再筹资的不安全因素在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料说明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产

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