房地产估价师房地产估价理论与方法-38

1、房地产估价理论与方法 -38（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 单项选择题 /B（ 总题数： 35，分数： 35.00）1. 收益法适用的条件是房地产的 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益和风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查收益法适用的条件。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都易 于量化。解决此题的关键在于在理解收益法概念的基础上进行记忆。2. 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地 价（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 逐渐降低B. 逐渐升高C. 可视为基本不变 VD. 为零 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。众理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由 此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变，解决此题的 关键在于在理解的基础上记忆。3. 估价报告有效期应从 （ ） 起计。 （分数： 1.00 ）A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之 VD. 签订估价

2、委托合同之日 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的撰写估价报告。估价报告的有效期是指使用估 价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。4. 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 一般物价上涨率 VB. 餐饮业利润率C. 土地开发利润率D. 特殊物业投资收益率 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查物价对于房地产价格的影响。从一段较长时期看，房地产价格的上 涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但和餐饮业利润率、土地开发利润率、特殊物业投资 收益率不好比较。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记忆。5. 估价时点应与 （ ） 的日期相一致。 （分数： 1.00 ）A. 签订估价合同B. 开始估价作业C. 完成估价报告D. 估价结果所属 V 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。估价时点是指估价结果对应的日期。解决此题 的关键是分清这几个日期的含义。6. 路线价法特别适用于（）需要对大量土地进行估价的场合。（分数:1.00 ）A. 土地经济评价B. 土地课税 V

3、C. 土地收益测算D. 土地定级解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法的适用对象。路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地 的估价。它特别适于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。解 决此题的关键在于深刻理解路线价法的主要用途。7. 现时中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（分数：1.00 ）A. 建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制V解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。对土地利用的限制可归纳为下列三个方面：土地权 利设置及其行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。对于房地产估价来说，有意义的土地使 用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地和城市规划。解决此题的关键在于区分开对土地利用 的限制的三个方面。8. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余 额时，应以（）进行估价。（分数：1.00 ）A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中

4、的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价 格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题 的关键就是本着这个原则来进行选择。9. 某办公楼的土地面积为 3000m2，建筑面积为10 000 m2，该办公楼出租正常月纯收益为 18万元，建筑物 重置价格为2000元/m2，成新率为80% 土地和建筑物的资本化率分别为 7%和8%该办公楼的土地正常价 格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 800B. 1571C. 1257 VD. 1300解析：此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给解决此题的关键在于在求房地价格时，利用的综合资本化率等于收岀的条件，具体计算过程如下：益率。10. 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（）时点的状态。（分数：1.00 ）A. 现在 VB. 未来C. 过去D. B 和 C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个 时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时

5、点为现在，那么，房地产市场肯定也是现在的某个时 点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较 复杂，辅导教材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。11. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%则该建筑物的成新率为（）（分数：1.00 ）A. 75%B. 80%C. 81% VD. 84%解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即解决此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法之间的关系。| 此题此题属于掌握的范即解决畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即 此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法之间的关系。12. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和 1%该类房地产的资本化率为 8%则该房地产的价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 100 VB. 42C. 63D. 77解析：此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。本题为净收益

6、按一定比例递增或递减的情 况，在复习时应注意有效毛收入和运营费用递增或递减的情况，此时分母中的加减符号可以这样理解，不 论是有效毛收入还是运营费用，只要是进增，都应该是减号，只要是递减，都应该是加号。本题具体计算过程为：I13. 下列关于农地征收费用的表述不正确的是（）。（分数：1.00 ）A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定VC. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定解析：此题属于掌握的范畴。是在考查农地征收费用的有关规定。解决此题的关键在于日常的工作积累和 重点记忆。14. 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。（分数：1.00 ）A. 交易情况B. 交易日期C. 区域因素D. 个别因素 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的个别因素是由于具 体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。解决此题的关键在于正确理解一般因素、区域因素、 个别因素的含义，将其区分清楚。15. 房地产估价中的价值，一般是指 （）。（

7、分数：1.00 ）A. 使用价值B. 交换价值 VC. 投资价值D. 账面价值解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。解决此类问题的关键在于深刻 理解各种价值的含义。16. 开发利润与开发完成后的房地产价值之比称为（）。（分数：1.00）A. 开发利润率B. 销售利润率VC. 成本利润率D. 直接成本利润率解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格构成及各构成部分的测算。在复习时应注意区 分开发利润率、销售利润率、成本利润率以及直接成本利润率。17. 某大厦总建筑面积6000m2，房地总价值2400万元，其中土地总价值 800万元。某人拥有该大厦的某一 部分，该部分的房地价值为 126万元，建筑面积为300m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地 份额为（）。（分数：1.00 ）A. 5.00%B. 5.25%C. 5.40%D. 5.75% V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计I iHDiC

8、r算过程如下：解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。18. 某建筑物，政府主管部门规定的该类房地产建筑物的耐用年限N与该建筑物的实际年龄、尚可使用年数n之间的关系为（）。（分数：1.00 ）A. N=t+nB. N t+nD. A、B、C都有可能V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查年限法中的建筑物的经济寿命问题。当建筑物的维护属于正常的， 建筑物的经过年数与尚可使用年数之和与规定的耐用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造 的，建筑物的经过年数与尚可使用年数之和就会大于规定的耐用年限；当建筑物的维护保养较差的，建筑 物的经过年数与尚可使用年数之和就会小于规定的耐用年限。解决此题的关键在于要有建筑物经济寿命的 概念。19. 甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/m2,建筑容积率为5,该两块土地的 总价相比（）。（分数：1.00 ）A. 甲的等于乙的B. 甲的高于乙的C. 甲的低于乙的D. 难以判断 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。此题中通过土地单价和建筑容 积率可以求得楼面地价，能够比较岀两宗房地产价格

9、水平的高低，但由于不知道建筑面积，判断不岀总价 的高低。解决此题的关键在于读懂题意。20. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。（分数：1.00 ）A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之D. 在三者的基础上综合分析决定V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的确定估价结果。由于采用不同的估价方法算岀 的结果差距较大，不能盲目地采用一些数学方法来求出一个综合结果，而应该具体分析，找出出现差异的 原因。21. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（）。（分数：1.00 ）A. 15.0% VB. 15.7%C. 12.6%D. 11.6%解析：此题属于了解的范畴。是在考查收益法中投资组合技术。由于此题中无法求出抵押贷款常数，所以用抵押 贷款利率来代替。根据计算公式r0 = M，r m+（1-M）e10.8% = 70%9%+30%rferE= 15%掌握此题的关键在于要弄清投资组合技术的含义。22. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重置价值法估价，则前街影响深度为（）m。（分数：1.00 ）A. 9B. 13.5C. 15D. 18 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。

《房地产估价师房地产估价理论与方法-38》由会员桔****分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师房地产估价理论与方法-38》请在金锄头文库上搜索。