房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析
9页1、房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析(2007-11-20 19:43:50) 转载标签: 房产/置业分类: 行业分析 房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析一、获得土地的方式概述 二、通过投标、竞买、摘牌方式获得土地 三、通过收购途径获得土地 四、通过合作开发途径获得土地 五、特殊用途的土地以划拨或协议出让的形式获得 六、总结 在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得。 在11号令实施之后企业主要是通过公开投标、竞买、摘牌三种方式获得土地资源。 由于近两年来国家政策的影响,很多规模较大的企业频繁通过收购项目、并购房地产公司股权等方式以获得土地资源。 合作开发一直以来都是一种重要手段。 投标 根据招标公告接受邀请,参加土地行政主管部门的土地招标,并根据投标结果获得土地使用权的行为。 投标方式优点: 对各个参加投标的企业来说比较公平。 被出让的土地问题较少,手续完备。 综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。 投标方式缺点: 企业只能报价一次,存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。 土地开发有可能存在附加条款。 有可能产生串通围标的情况。
2、实例分析: 西安南二环一宗开发土地招标出让时,中海地产报价293万元/亩,其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩。 四川兴力达集团在澳门土地招标时,由于仅少于对手1000万元没能中标,每谈于此,该公司老板都耿耿于怀。 竞买 企业参加公开的土地拍卖会,通过轮番报价,最后以最高价获得土地的行为。 竞买的优点: 过程对所有的开发商公开公平。 对有资金实力的开发商有利。 一般地块位置较好。 可以多次出价,可避免投标一次报价失误的问题。 竞买的缺点: 竞争激烈,成本过高,导致增加开发难度。 在现场报价,考虑时间较短,容易产生不理性情况。 实例分析: 2005年有拍卖产生的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。 摘牌 参加出让人在土地交易场所的挂牌交易,接受交易条件,在截止时间内以最高价获得土地的行为。 摘牌方式的优点: 企业有充足的时间考虑,并允许多次出价。 挂牌出让方式要审查土地投标者的综合条件,避免了一些搅局现象。 可与其他参加挂牌的企业协商合作降低成交价格。 摘牌方式的缺点: 土地出让可能会附带其他条款,需要与出让人协商。 有可能存在不公平条款的情况。 直接收购转让
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